ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT PHƯỜNG TRẦN HƯNG ĐẠO,
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
Trần Mạnh Hùng1, Hoàng Văn Hùng2*, Đỗ Văn Hải2, Ứng Trọng Khánh2
1 UBND Phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
2Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai
TÓM TẮT
Trần Hưng Đạo là phường nằm ở trung tâm thành phố Hạ Long, có lợi thế là phường trung tâm với cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, điều kiện kinh tế phát triển các điều kiện trên đã tác động lớn đếncông tác quản lý đất đai và công tác quản lý giá đất. Nghiên cứu này tiến hành xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất và quản lý đất đai trên cơ sở úng dụng phần mềm ArcGIS version 10.5. Kết quả nghiên cứu đã xây dựng vùng giá trị đất đai trên nền bản đồ địa chính phường Trần Hưng Đạo theo vị trí các tuyến đường. Có sự so sánh giữa vùng giá trị đất đai theo quy định và vùng giá trị đất đai điều tra. Đây là cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai có tính ứng dụng cao trong thực tiễn, có tính khả dụng cao có thể được ứng dụng ở nhiều địa bàn khác nhau.
Từ khóa: Cơ sở dữ liệu, giá đất, GIS, vùng giá trị đất đai, Trần Hưng Đạo.
Ngày nhận bài: 16/11/2018; Ngày hoàn thiện: 11/12/2018; Ngày duyệt đăng: 31/12/2018
APPLICATION OF THE LOCAL DATA SHEET BUILDING THE AREA OF LAND VALUE AND LAND PRICE MAP OF TRAN HUNG DAO,
HA LONG CITY, QUANG NINH PROVINCE
Tran Manh Hung1, Hoang Van Hung2*, Do Van Hai2, Ung Trong Khanh2
1 Tran Hung Dao ward, Ha Long City, Quang Ninh Province
2Thai Nguyen University - Lao Cai Campus
ABSTRACT
Tran Hung Dao is a ward located in the center of Ha Long City, with the advantage of a central ward of relatively complete infrastructure and economic development. Above reasons were made difficulties for land management, as well as land prices in the reseach area. This research conducted the construction of a land value zone for land valuation and land management by using ArcGIS version 10.5 softwere. The result show that, the land value zone was built based on cadastral maps for Tran Hung Dao ward according to the location of the roads. The results also were compared between the area of land value according to the regulation of land price andmarket of land price. This is a high-and practical land value database that can be applied in reality and consulted for other researches.
Keywords: Database, Land price, GIS, the value of land, Tran Hung Dao
Received: 16/11/2018; Revised: 11/12/2018; Approved: 31/12/2018
* Corresponding author. Email: hvhungtn74@yahoo.com
ĐẶT VẤN ĐỀ
Vùng giá trị đất đai (vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng) là chỉ một khu vực địa lý tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau [3]. Khác với vùng giá đất, vùng giá trị đất đai được đánh giá ở dạng tiềm năng trong một khoảng thời gian [1]. Do vậy vùng giá trị đất đai có thể xác định giá đất đúng với giá trị sử dụng của đất và ổn định trong một khoảng thời gian. Nhận thức được khả năng ứng dụng vùng giá trị đất đai vào phục vụ công tác định giá đất, đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011 – 2020, được phê duyệt ngày 14/12/2012, đã khẳng định cần phải hoàn thiện, xây dựng phương pháp xác định giá đất theo vùng giá trị [4].
Trần Hưng Đạo là phường nằm ở trung tâm thành phố Hạ Long, có lợi thế là phường trung tâm với cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, điều kiện kinh tế phát triển. Trong những năm qua các cơ sở kinh doanh dịch vụ, hệ thống nhà hàng khách sạn, được đầu tư nâng cấp đã tác động tới quá trình phát triển đô thị, giá đất ở đáng kể, khiến thị trường đất đai trên địa bàn rất sôi nổi, khó năm bắt trong công tác quản lý đất đai, cũng như giá đất[5].
Chính vì vậy việc có bảng giá đất quy định phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước trong thời gian tới rất cần thiết cho công tác quản lý đất đai tại phường. Do đó xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại phường Trần Hưng Đạo sẽ tạo tiền đề giải quyết những tồn tại gặp phải tại phường, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
VẬT LIỆU, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Vật liệu nghiên cứu
- Các mảnh bản đồ địa chính số của phường, bảng giá đất năm 2018 và các tài liệu liên quan.
- Phiếu điều tra giá đất đai.
- Phần mềm ArcGIS version 10.5. [2]
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp: Thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai và văn bản pháp luật, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu. Kết hợp phương pháp điều tra, phỏng vấn và điều tra thực địa để thu thập đầy đủ thông tin biến động trên thực địa.
Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu: Bao gồm xử lý số liệu trên phần mềm Excel, ArcGIS. Các số liệu khác để kết nối được trên ArcGIS 10.5 cần xây dựng theo các trường thuộc tính và có trường thuộc tính làm chìa khóa để nối dữ liệu không gian và giữa liệu thuộc tính.
Tiến hành chỉnh sửa, ghép các mảnh bản đồ địa chính lại với nhau. Đồng thời cập nhật các thông tin trên bản đồ số theo các số liệu điều tra trên địa bàn nghiên cứu.
Kết nối dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính để xây dựng được để hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai.
Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề vùng giá trị đất đai, tìm hiểu kế thừa kết quả nghiên cứu đã được nghiệm thu về xây dựng vùng giá trị đất đai.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian
Có nhiều phương pháp cũng như quy trình để xây dựng được vùng giá trị đất đai ở đây chúng tôi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố. Quy trình cụ thể như hình 1.
Các mảnh bản đồ phường Trần Hưng Đạo được chuẩn hóa và ghép thành file bản đồ hoàn chỉnh TranHungDao.dgn. Sau đó sử dụng công cụ trên phần mềm mapinfo để chuyển sang dạng ShapeFile để quản lý trên ArcGIS. Ta thu được bản đồ đã chuẩn hóa (hình 2).
Hình 1. Quy trình xây dựng CSDL vùng giá trị đất đai
Hình 2. Bản đồ phường Trần Hưng Đạo được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap File của ArcGIS Xây dựng dữ liệu giao thông phục vụ xác
định vùng giá trị
Để đạt được mục tiêu xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chính thành lớp thông tin riêng. Lớp thông tin này cần chi tiết hóa, đóng khép các ngõ, phố theo đúng các địa danh. Đây là nhiệm vụ quyết định quá trình xác định vùng giá trị. Sau khi điều tra xác thực trên địa bàn ta đưa hệ thống đường giao thông bao gồm cả thuộc tính
chuẩn vào phần mềm ArcGIS. Hình 3. Bản đồ hệ thống giao thông phường Trần Hưng Đạo trong ArcGIS
Xây dựng vùng dân cư theo trục đường Dựa vào hệ thống giao thông xây dựng hoàn thiện trên kết hợp với bản đồ địa chính, xây dựng vùng dân cư theo các tuyến phố trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo. Đây là một quan trọng, để có thể xác định chính xác các thửa đất trên đúng tuyến phố của nó.
Hình 4. Dữ liệu chi tiết vùng dân cư trên đoạn
đường Giếng Đồn trên hệ thống giao thông của phường Trần Hưng Đạo
Tương tự xây dựng vùng dân cư theo các tuyến phố còn lại của phường Trần Hưng Đạo.
Hình 5. Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Trần Hưng Đạo theo hệ thống giao thông Xây dựng dữ liệu thuộc tính
Xây dựng vùng giá trị đất theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính
Xây dựng vùng giá đất phường Trần Hưng Đạo theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính trên tuyến đường: căn cứ vào sự phân chia vùng giá đất ta có thể thấy phường Trần Hưng Đạo có các vùng giá như sau.
Bảng 1. Bảng giá đất năm 2018 theo quy định của phường Trần Hưng Đạo
Mặt đường chính
Đường nhánh từ
3m trở lên
Đường nhánh từ
2m - 3m
Đường nhánh
< 2m Đường Trần Hưng Đạo đoạn từ ngã 3 Cột đồng
hồ đến ngã 4 Loong Toòng (riêng bên phải tuyến tính đến hết thửa 22 tờ BĐĐC số 3)
28.000.000
Khu tự xây kho than 3 trọn khu (cả đường Giếng
Đồn) 20.000.000
Đường bê tông đoạn từ sau Bảo Minh đến đường
Cao Thắng (hết thửa 38 tờ BĐĐC 3) 12.000.000 5.000.000 2.500.000 1.100.000 Phía sau đường Giếng Đồn 8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 Đường Trần Nguyên Hãn và đường vào trụ sở
Công an phường đoạn từ đường Trần Hưng Đạo đến nhà trẻ cũ
8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 Đường Trần Nguyên Hãn và đường vào trụ sở
Công an phường đoạn từ nhà trẻ cũ đến nhả trẻ liên cơ
6.600.000 2.600.000 1.300.000 800.000 Đường Trần Nhật Duật đoạn từ đường Trần
Hưng Đạo đến hết 5 tầng lô 8 8.000.000 3.200.000 1.600.000 900.000 Đường Trần Nhật Duật đoạn từ hết 5 tầng lô 8
đến hết nhà trẻ liên cơ 6.600.000 2.600.000 1.300.000 800.000 Đường Tô Hiến Thành đoạn từ Trần Hưng Đạo
đến hết chợ 15.800.000 6.400.000 3.200.000 1.300.000
Đường liên phường Trần Hưng Đạo, Yết Kiêu
đoạn từ Nhà trẻ liên cơ đến giáp Yết Kiêu 5.300.000 2.100.000 1.100.000 800.000 Đường Cao Thắng đoạn từ thửa 48 tờ BĐĐC 3
đến thửa 20 tờ BĐĐC4 20.000.000 8.000.000 4.000.000 2.000.000
Mặt đường chính
Đường nhánh từ
3m trở lên
Đường nhánh từ
2m - 3m
Đường nhánh
< 2m Đường Tuệ Tĩnh đoạn từ chân dốc Bưu Điện đến
ngã 3 Trung tâm chỉnh hình 5.300.000 2.200.000 1.100.000 700.000 Đường Tuệ Tĩnh đoạn từ ngã 3 Trung tâm chỉnh
hình đến ngã 3 Trường y (cũ) 2.600.000 1.100.000 800.000 700.000 Đường vào Dịch tễ đoạn từ phố Tuệ Tĩnh đến
cổng Dịch tế 2.600.000 1.100.000 800.000 700.000
Đường liên phường Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo
đoạn từ đường Cao Thắng đến giáp Bạch Đằng 9.000.000 4.800.000 2.400.000 1.400.000
Khu tái định cư 5 tầng trọn khu 9.300.000
Khu dân cư bám đường khu tái định cư 5 tầng 9.300.000 3.700.000 1.900.000 850.000 Khu vực phía sau Nhà hàng Hương Lan (trọn
khu) 6.400.000 3.200.000 1.300.000
Khu A 10.600.000
Khu C, D 9.250.000
Khi đó ta xây dựng được vùng giá trị theo vị trí trên đoạn đường Giếng Đồn như hình 6.
Hình 6. Vùng giá trị theo tuyến đường Giếng Đồn Tương tự như vậy ta cũng xây dựng được vùng giá trị theo vị trí trên đường Trần Nguyễn Hãn như hình 7.
Hình 7. Vùng giá trị theo tuyến đường Trần Nguyên Hãn
Kết quả xây dụng vùng giá trị đất đai của toàn phường được trình bày như hình 8.
Hình 8. Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai Xây dựng vùng giá trị đất theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính (theo kết quả điều tra trên nền bản đồ địa chính)
Từ các kết quả điều tra và phân tích trên từng tuyến đường ta có thể xây dựng được vùng giá trị cho các tuyến phố. Ví dụ trên đường Giếng Đồn, từ kết quả điều tra thực tế ta có các vùng giá trị như hình 9.
So sánh kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai theo quy định và điều tra thực tế trên đoạn đường Giếng Đồn có thể thấy sự khác biệt.
Theo số liệu điều tra thì đoạn đường Giếng Đồn có thêm vùng giá trị 5. Nguyên nhân do vùng đó tuy có độ rộng ngõ không đổi so với vùng tiếp giáp, tuy nhiên lại ở sâu bên trong
trên cùng ngõ dài. Ngoài ra trong quá trình điều tra thực tế còn có sự sai khác giữa giá quy định và giá thực tế vì sự phức tạp các ngõ như: sự gấp khúc của ngõ, độ rộng khoảng sân; hoặc có thể kiến trúc của khu vực đó không bằng đoạn trước đó trên cùng một ngõ cũng làm ảnh hưởng tới giá đất.
Hình 9. Vùng giá trị theo thực tế điều tra (bên trên) và theo quy định (bên dưới) của đường
Giếng Đồn
Nhận xét: Xác định vùng giá đất theo quy định tương đối chính xác, tuy nhiên tại các ngõ dài, có chiều sâu, gấp khúc phức tạp và các ngõ có kiến trúc không đồng đều sẽ có
sự sai khác nhất định về vùng giá đất so với bản đồ vùng giá đất theo điều tra.
- Thành lập bản đồ giá đất
Để tính giá đất theo vùng giá trị đất đai chúng ta dựa vào giá đất của từng tuyến đường:
Bảng 2. Giá đất theo quy định của thành phố Hạ Long năm 2018
Vùng
1
Vùng 2
Vùng 3
Vùng 4 Đường
Trần Nguyên Hãn
8 3,2 1,6 0,9
Giá đất được tính trên các vị trí của một đường hay giá đất chi tiết của từng thửa đất trên đường phố đó. Ví dụ kết quả tính giá đất tại đường Trần Nguyên Hãn như hình sau:
Hình 10. Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai đường Trần Nguyên Hãn
Tương tự các tuyến đường khác, xây dựng lên một hệ thống bảng giá đât chi tiết của từng thửa đất như bảng 3.
Trên đây là quá trình cũng như kết quả thực hiện xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính. Đồng thời chỉ ra sự chênh lệch giữa bản đồ vùng giá trị đất đai theo quy định và theo số liệu điều tra thực tế.
Bảng 1. Tính giá đất chi tiết từng thửa đất trên toàn bộ khu vực nghiên cứu
Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai
Giải pháp chính sách
- Bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt cơ chế quản lý tài chính đất đai, quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị đất đai và triển khai xây dựng bản đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản.
- Đẩy mạnh hợp tác và nghiên cứu kinh nghiệm trong và ngoài nước về quản lý đất đai.
Giải pháp quản lý
- Tổ chức các lớp đào tạo tăng cường năng lực, chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính.
- Tăng cường giám sát đánh giá và điều chỉnh các quy hoạch, dự án trên địa bàn phường diễn ra đúng thời gian tiến độ.
- Tăng cường nghiên cứu khoa học ứng dụng, hỗ trợ tài chính cho việc thực hiện điều tra cơ bản tiềm năng đất đai.
- Tổ chức việc quản lý, khai thác, cập nhật, chỉnh lý kịp thời các dữ liệu địa chính của phường Trần Hưng Đạo thường xuyên.
Giải pháp kỹ thuật
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đất đai dạng file số và hệ thống bản đồ địa chính cập nhật bổ sung biến động thường xuyên.
- Hoàn thiện điều tra cơ bản, đánh giá tiềm năng và chất lượng tài nguyên đất đai trên địa bàn phường để làm cơ sở khoanh vùng giá trị đất đai..
- Tăng cường trang thiết bị chuyên dụng, đầu tư, đổi mới công nghệ hiện đại để phục vụ công tác xây dựng dữ liệu làm cơ sở thành lập vùng giá trị đất đai.
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ Kết luận
Nghiên cứu đề tài đã xây dựng vùng giá trị đất đai trên nền bản đồ địa chính trên toàn phường Trần Hưng Đạo theo vị trí các tuyến đường. Có sự so sánh giữa vùng giá trị đất đai theo quy định và vùng giá trị đất đai điều tra.
Việc xác định vùng giá trị đất đai là cơ sở để xây dựng vùng giá đất hỗ trợ phục vụ công tác định giá đất. Đề tài đã xây dựng được bản đồ giá đất cho từng thửa đất theo quy định.
Kiến nghị
Để xây dựng được bản đồ vùng giá trị đất đai có tính ứng dụng cao thì cần:
- Xây dựng dự án đồng bộ để thành lập cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai.
- Định cấp các tuyến đường để xác định đúng các vùng theo đường phố.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn, Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trên cơ sở ứng dụng công nghệ GIS, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2011.
2. Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương, Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất dộng sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đã Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế, 2010.
3. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội.
4. Nguyễn Thị Loan, Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên. Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, 2010.
5. Ủy ban nhân dân phường Trần Hưng Đạo. Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh năm 2018.
