NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2018

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2018

Đỗ Thị Bích Nguyệt^1*, Hoàng Văn Hùng¹, Nguyễn Ngọc Anh², Nguyễn Quang Thi²

1Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai

2Trường Đại học Nông lâm - ĐH Thái Nguyên

TÓM TẮT

Phường Hoàng Văn Thụ là một trong những phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội - khoa học kỹ thuật của thành phố Thái Nguyên và cả tỉnh Thái Nguyên. Sự phát triển về kinh tế của phường Hoàng Văn Thụ đã là động lực lớn tác động đến giá đất của phường trong thời gian qua. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và là cơ sở làm minh bạch hóa thị trường bất động sản. Có 5 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất được lựa chọn nghiên cứu: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác. Nghiên cứu cũng đã xác định được yếu tố vị trí là yếu tố tác động lớn nhất đến giá đất tại thời điểm nghiên cứu. Nghiên cứu này cũng đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên và là cơ sở quan trọng cho các nghiên cứu tương tự ở các địa phương khác.

Từ khóa: Hoàng Văn Thụ; giá đất; giá biến động; quyền sử dụng đất; yếu tố ảnh hưởng.

Ngày nhận bài: 14/11/2018; Ngày hoàn thiện: 24/12/2018; Ngày duyệt đăng: /12/2018

RESEARCH ON SOME AFFECTING FACTORS TO THE LAND FRICE IN HOANG VAN THU WARD, THAI NGUYEN CITY IN 2018

Do Thi Bich Nguyet^1*, Hoang Van Hung¹, Nguyen Ngoc Anh², Nguyen Quang Thi²

1Thai Nguyen University – Lao Cai Campus

2 Thai nguyen University of Agriculture and Forestry

ABSTRACT

Hoang Van Thu Ward is a center of Thai Nguyen city, is the center economic, cultural, social, science of Thai Nguyen City and Thai Nguyen province. Economic development of Hoang Van Thu Ward has affected to land prices of the city in recent years. Reseach on some affecting factors to land price in Hoang Van Thu Ward, Thai Nguyen city in 2013 gave important implications for land management and transparency as a basis for the real estate market. There are five groups of affecting factors to the land price is selected for study: Position, infrastructure, profitability, land characteristics and other factors. The study also found that position factor was the biggest factor impact to the land price. This study also proposed some solution to improve the efficiency of land price valuation in Hoang Van Thu Ward, Thai Nguyen city and an useful method for other areas.

Keywords: Element affected; fluctuation price; Hoang Van Thu Ward; land price; land use right.

Received: 14/11/2018; Revised: 24/12/2018; Approved: /12/2018

* Corresponding author. Email: dominhnguyet77@gmail.com

1. Đặt vấn đề

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước [1].

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác giá đất là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời, nó cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [2].

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố [3]. Để làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018, nghiên cứu này đã tiến hành điều tra, thu thập và phân tích giá đất chuyển nhượng trên thị trường so với giá do UBND tỉnh Thái Nguyên quy định tại một số đường, phố điển hình của phường Hoàng Văn Thụ [4].

2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu 2.1. Nội dung nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ theo quy định của Nhà nước và giá thị trường năm 2018.

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ.

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018 qua điều tra thị trường.

2.2. Phương pháp nghiên cứu

2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn 7 tuyến đường, phố nằm trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ. Các tuyến đường này được phân loại thành 03 nhóm đường, phố khác nhau như sau:

- Nhóm I: Đường Hoàng Văn Thụ và Lương Ngọc Quyến.

- Nhóm II: Đường Dương Tự Minh, Bắc Kạn và Minh Cầu.

- Nhóm III: Đường Chu Văn An và Phủ Liễn.

Cách phân nhóm đường, phố này dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có của từng tuyến đường. Chúng phản ánh được

sự phát triển kinh tế, xã hội của phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên trong năm 2018.

2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Hoàng Văn Thụ, về tình hình biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất. Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2018 tại tỉnh Thái Nguyên [4].

2.2.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn Sử dụng các phiếu điều tra thông tin chuyển nhượng để phỏng vấn ngưới dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do và sự hiểu biết của người dân.

Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu được phân bổ đều tại các vị trí khác nhau trên 7 đường, phố điều tra.

2.2.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu Sử dụng phần mềm Excel, XLSTAT version 2015 (dựa trên phân tích tương quan:

Principal Component Analysis – PCA và Multiple Dimension Scaling -MDS) để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá kết quả điều tra.

2.2.5. Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.

2.2.6. Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân v ng giá trị để tiến hành thống kê, phân tích số liệu. Ngoài ra, có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định.

3. Kết quả nghiên cứu 3.1. Tình hình quản lý đất đai

Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ có nhiều chuyển biến tích cực và đạt kết quả rất tốt. Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thành về cơ bản. Hiện nay, công tác quản lý đất đai ở phường chủ yếu tập trung vào việc cập nhật, chỉnh lý số liệu địa chính từ hoạt động chuyển

quyền sử dụng đất. Năm 2017, cán bộ địa chính phường Hoàng Văn Thụ đã xử lý 178 vụ chuyển quyền trên địa bàn phường [5].

Các hoạt động chuyển quyền chủ yếu là chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất.

Dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Thái Nguyên, phường Hoàng Văn Thụ đã thực hiện tốt 15 nội dung trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tổ chức thực hiện tốt chỉ thị 364CT/TTg của Chính phủ về ranh giới, mốc giới hành chính của các đơn vị, chính quyền đã chủ động kết hợp với lãnh đạo các đơn vị có liên quan đến ranh giới hành chính của các xã, phường rà soát lại thực địa, cắm mốc để thống nhất vị trí cụ thể theo từng khu vực. Ranh giới hành chính giữa các xã, phường tiếp giáp với phường Hoàng Văn Thụ hiện nay đã được xác định cụ thể, không có tranh chấp với các đơn vị lân cận. Hệ thống bản đồ địa chính đầy đủ, hồ sơ địa chính được lập và quản lí chặt chẽ. Việc giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lí đất đai trong những năm vừa qua được thực hiện rất tốt. Công tác quản lí tài chính về đất đai được thực hiện nghiêm túc công bằng và chính xác [5].

3.2. Tình hình sử dụng đất đai

Theo kết quả thống kê đất đai mới nhất năm 2018, tổng diện tích tự nhiên trên địa bàn phường là 159,18 ha [6] và được phân bố theo hình 1 như sau:

6,44%

92,24%

1,32%

Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

Hình 1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ năm 2018 Số liệu hình 1 cho thấy, tổng diện tích tự nhiên trên địa bàn phường tính đến hết tháng 12/2018 là 159,18 ha được phân bố tại 33 tổ dân phố.

Trong đó: Đất phi nông nghiệp: 146,92ha chiếm 92,24%. Đất nông nghiệp: 10,27ha chiếm 6,44%. Đất chưa sử dụng: 2,09ha chiếm 1,32%.

Một nửa trong số đất ở hiện tại là đất ở tại các khu dân cư nhân dân đã ở từ trước chưa có quy hoạch, còn lại là các khu dân cư được Nhà nước quy hoạch mới. Diện tích đất nông nghiệp còn lại ít với 10,27ha chiếm 6,44%.

Phần diện tích này sẽ dành cho việc thực hiện những khu quy hoạch trong những năm tới.

Diện tích đất chưa sử dụng là 2,09 ha chiếm 1,32% ở ven sông suối [6].

3.3. Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất

Với hệ thống các cơ quan thống nhất từ cấp tỉnh, thành phố đến các phường, xã; phạm vi thực hiện của các văn bản pháp luật về giá đất ngày càng được tăng cường thực hiện một cách triệt để và nâng cao hiệu quả.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phản ứng của người dân trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi tham gia vào các giao dịch đất đai. Sự chênh lệch giữa mức giá quy định và giá chuyển nhượng thực tế rất dễ nhận thấy là khá lớn. Người dân thường kê khai thấp hơn mức giá thực tế hoặc thậm chí bằng giá quy định (thực tế không thể xảy ra trên thị trường) nhằm giảm tối đa nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước. Đây không phải là vấn đề mới nảy sinh gần đây và mặc d Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp, thay đổi trong các văn bản pháp luật nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm vấn đề này. Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là những mâu thuẫn về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất dẫn tới cách hành xử trái ngược nhau.

3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên

Qua quá trình điều tra phỏng vấn trực tiếp cho thấy, người dân quyết định giá đất trong quá trình chuyển nhượng dựa trên nhiều yếu tố.

Trong đó, các yếu tố cơ bản nhất được phân tích chi tiết theo từng tuyến đường điển hình như sau:

3.4.1. Yếu tố vị trí

Trên các đoạn đường tiến hành điều tra, Nhóm I chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí rõ rệt nhất vì đây là hai tuyến đường có chất lượng

tốt, được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng lại là nơi tập trung nhiều công trình công cộng.

Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2, các thửa đất ở VT3, VT4 chủ yếu d ng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này.

0 10 20 30 40 50 60 70

I1 II2 III2

VT1 VT2 VT3 VT4

Hình 2. Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố (Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2)) Nhìn vào đồ thị trên ta thấy đường, phố thuộc Nhóm I (đường Hoàng Văn Thụ) sẽ có mức giá cao nhất, sau đó đến Nhóm II và thấp nhất là Nhóm III.

3.4.2. Cơ sở hạ tầng

Qua hình 3 cho thấy, đây là ba đường, phố có mức giá thị trường khá cao so với mặt bằng chung của cả thành phố. Đường giao thông của ba đường, phố này được đánh khá tốt, tuy nhiên đoạn đường Dương Tự Minh và đường Bắc Kạn lại có giá đất cao hơn. Lý do là hai đường phố này là nơi tập trung nhiều công trình công cộng phục vụ dân sinh như bệnh viện, trường học, tòa án, trụ sở công an v.v.

Đoạn đường Minh Cầu có cơ sở hạ tầng xã hội kém hơn (không có công trình công cộng

nào nằm trên đoạn đường này. Như vậy, khi so sánh ba đường phố này chúng ta thấy mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất.

0 5 10 15 20 25 30

VT1 VT2 VT3 VT4

II1 II2 II3

Hình 3. Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của ba đường Dương Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) và Minh Cầu (II3) Đối với các mẫu điều tra khác trên thị trường cũng phản ánh quy luật giảm về giá đất tương ứng với khoảng cách đến các công trình công cộng nằm trên đoạn đường, phố đó tăng dần.

Từ đó có thể thấy, mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, đây là yếu tố quyết định đến chất lượng cuộc sống của người dân.

3.4.3. Đặc điểm của thửa đất

Yếu tố tiếp theo ảnh hưởng đến giá đất là đặc điểm của thửa đất như diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới các đường, phố v.v. Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất, chúng có ảnh hưởng đến tâm lí của người dân theo phong tục tập quán lâu đời.

Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 60 - 100m² có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó ph hợp với khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc những hình thể không vuông và nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc d không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các thửa đất xấu.

Giá đất (triệu đồng/m²)

Giá đất (triệu đồng/m²)

Vị trí

Đường, phố

3.4.4. Khả năng sinh lợi

Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lợi của thửa đất. Mặc d c ng mục đích sử dụng là đất ở nhưng phương thức sử dụng đất của các đường, phố thuộc ba Nhóm I, II, III có sự khác biệt rõ rệt. Nhóm I đa phần kết hợp làm đất ở với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh là chính nhằm làm tăng tối đa khả năng sinh lời của thửa đất.

Nhóm II kết hợp đồng đều cả hai mục đích đất sản xất kinh doanh và đất ở còn nhóm III đa phần được sử dụng vào mục đích đất ở. Sự khác biệt về phương thức sử dụng của riêng loại đất ở cũng thể hiện khá rõ sự chênh lệch về mức giá của ba nhóm đường, phố.

3.4.5. Yếu tố khác

Ngoài các yếu tố điển hình đã nêu chi tiết ở trên, còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất.

- Yếu tố xã hội: yếu tố này cũng tác động lớn đến giá đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Qua điều tra chúng tôi nhận thấy, Nhóm III chịu tác động của yếu tố này nhiều vì ở đây trong những năm qua tỉnh Thái Nguyên, thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Hoàng Văn Thụ nói riêng đã có các dự án như nâng cấp đường Phủ Liễn và sắp tới là mở rộng và xây dựng đường Chu Văn An nối thông ra đường Lương Ngọc Quyến. Những yếu tố này làm cho giá đất ở các đường, phố này tăng lên đáng kể.

- Yếu tố tâm lý: Người dân thường có tâm lý nóng vội và đám đông, khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua mất. Vì vậy giá đất càng được đẩy lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Ngược lại khi giá đất ở mức thấp, họ lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn, điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.

Một yếu tố tâm lý quan trọng khác của người

Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn các hướng khác.

Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.

- Yếu tố pháp lý của thửa đất: Theo điều tra có tới 95% số người được hỏi cho rằng điều họ quan tâm đầu tiên khi hỏi mua đất là các giấy tờ pháp lý của thửa đất đó.

Như vậy, khi nghiên cứu giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường.

3.5. Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2013

Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm XLSTAT 2015 đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chiếu rất rõ. Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, quyết định đến giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng sẽ tập trung gần sát nhau hoặc chồng ghép lên nhau.

Factor loadings (axes F1 and F2: 37,15 %)

Giá thị trường Giá Nhà nước

Tính pháp lý

Tiếp cận VBPQ Đồng ý với giá đất NN

Bất động sản gắn liền Gần CTCC Khoảng cách đến

đường Vị trí

Hình thể

Diện tích Thu nhập

Trình độ Nghề nghiệp Tuổi

Hình 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ,

thành phố Thái Nguyên năm 2018

Qua đồ thị trên ta thấy, các yếu tố có mối quan hệ và tác động đến giá đất ở được chia làm 3 nhóm:

Nhóm 1: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất

Factor loadings (axes F1 and F2: 58,04 %)

Giá thị trường Giá Nhà nước

Thu nhập

Trình độ Nghề nghiệp

Tuổi

-1 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0 0,2 0,4

-0,6 -0,4 -0,2 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1

Hình 5. Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất

Qua đồ thị xử lý số liệu trên ta thấy, các yếu tố giá đất trên thị trường và giá đất hàng năm do Nhà nước qui định tập trung gần nhau. Điều đó chứng tỏ, hai yếu tố này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Trên thực tế điều tra cũng cho thấy, đối với những khu vực có giá đất quy định theo giá Nhà nước cao hoặc thấp thì giá đất trên thị trường cũng vì thế mà thay đổi.

Hai yếu tố nghề nghiệp và trình độ văn hóa cũng có mối liên kết khá lớn với nhau. Qua quan sát thực tế chúng tôi nhận thấy, người dân trong khu vực điều tra chủ yếu có trình độ Trung học phổ thông hoặc đại học trở lên.

Thông thường, với những người có trình độ đại học, cao đẳng thường công tác trong các cơ quan Nhà nước hoặc doanh nghiệp còn những người có trình độ từ Trung học phổ thông trở xuống có xu hướng làm công việc buôn bán hoặc lao động tự do. Chúng tôi đã tiến hành điều tra 4 nhóm chỉ tiêu về nghề nghiệp bao gồm cán bộ viên chức, buôn bán, lao động tự do và nghề khác thì trong đó nghề buôn bán, kinh doanh là nghề nghiệp cho mức giá khách quan và sát thực tế hơn cả.

Ngoài ra, bảng xử lý số liệu còn cho thấy chỉ tiêu thu nhập và giá đất trên thị trường tập trung tương đối gần nhau. Điều đó chứng tỏ, thu nhập của người được phỏng vấn khác nhau sẽ cho giá thị trường sát hoặc không sát với thực tế.

Nhóm 2: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất

Factor loadings (axes F1 and F2: 51,48 %)

Giá thị trườngGiá Nhà nước

Bất động sản gắn liền Gần CTCC

Khoảng cách

Vị trí

Hình thể Diện tích

-1 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0 0,2 0,4

-1 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1

Hình 6. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

Qua đồ thị xử lý số liệu trên ta thấy, nhóm vị trí, khoảng cách đến đường phố chính gần nhất, gần công trình công cộng, giá đất do Nhà nước quy đinh và giá đất trên thị trường ở rất gần nhau. Điều đó chứng tỏ, các chỉ tiêu này có mối quan hệ mật thiết với nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế, chúng tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích rất cụ thể ở phần trên - các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Nhóm 3: Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất

Factor loadings (axes F1 and F2: 46,96 %)

Giá thị trường Giá Nhà nước Tính pháp lý

Tiếp cận VBPQ

Đồng ý với giá đất NN -0,6

-0,4 -0,2 0 0,2 0,4

-0,2 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1

Hình 7. Yếu tố pháp lý

Qua điều tra thực tế, có trên 80% số hộ gia đình được điều tra không đồng ý với giá đất hàng năm qui định của Nhà nước vì lý giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn và chưa sát với giá thị trường.

Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Có 04 nhóm tình trạng

pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để điều tra thì có 03 nhóm được người dân đánh giá cao hơn cả đó là trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp thứ hai là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, trường hợp thứ hai được đánh giá cao nhất chiếm 85% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ, người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.

4. Kết luận và kiến nghị 4.1. Kết luận

Trong quá trình nghiên cứu, những vấn đề đặt ra đã từng bước được làm sáng tỏ. Có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là: vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm thửa đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác. Trong đó, yếu tố vị trí là yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất.

Tuy nhiên, yếu tố vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường. Chính vì vậy, khi nghiên cứu giá đất cần nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học để đưa ra một mức giá chính xác và sát với giá thị trường nhất có thể.

4.2. Đề nghị

- Từng bước nâng cao cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói

riêng cho ph hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.

- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

- Cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất góp phần xây dựng một thị trường đất đai công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho cả người mua và người bán.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1]. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn H ng, Sách chuyên khảo: Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, Nxb Nông nghiệp, 2013.

[2]. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, 2006.

[3]. Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn H ng, “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học và Công nghệ ĐHTN, T. 98, S. 10, tr. 69-74, 2013.

[4]. UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 52/2017/QĐ - UBND ngày 26 tháng 12 năm 2017 về việc qui định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2018, 2012.

[5]. UBND phường Hoàng Văn Thụ, Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai năm 2018, 2018.

[6]. UBND phường Hoàng Văn Thụ, Báo cáo thống kê đất đai năm 2018, 2018.