KHOA QUẢN TRỊKINH DOANH
******
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN APEC LAND HUẾ
NGUYỄN THỊTHÙY NY
Niên khóa 2017-2021
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
KHOA QUẢN TRỊKINH DOANH
******
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN APEC LAND HUẾ
Sinh viên thực hiện: Giảng viên hướng dẫn:
Tên : Nguyễn ThịThùy Ny ThS. Trần Hoàng Lớp: K51C-QTKD
Niên khóa: 2017–2021
Huế, tháng 01năm 2021
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trong quá trình thực tập và hoàn thành bài khóa luận này em đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ từ phía nhà trường, thầy cô, bạn bè, gia đình và các anh chịlàm việc tại công ty cổphần Apec Land Huế đặc biệt là phòng kinh doanh.
Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Quản trị kinh doanh, cùng tất cả giảng viên của trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế đã giảng dạy, truyền đạt cho em những kiến thức quý giá, bài học hay và kinh nghiệm sống. Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo vào các anh, chị làm việc tại công ty cổ phẩn Apec Land Huế đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡem trong quá trình thực tập tại công ty.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến ThS. Trần Hoàng đã luôn sát cánh, tận tình hướng dẫn, giải đáp thắc mắc và chỉnh sửa để giúp em hoàn thành tốt bài khóa luận này.
Sau cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn quan tâm, giúp đỡ,động viên em trong suốt quá trình thực tập và hoàn bài thành khóa luận. Mặc dù em đã cốgắng hết mìnhđểthực hiện đề tài nhưngdo còn hạn chếvềthời gian cũng như kiến thức chuyên môn nên khóa luận không thể tránh khỏi còn nhiều sai sót.
Kính mong quý thầy cô đóng góp ý kiến để đề tài có thểhoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Huế, tháng 01năm 2021 Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Thùy Ny
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
MỤC LỤC... i
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT...v
DANH MỤC BẢNG ... vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ... vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ... viii
PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ...1
1. Lý do chọn đề tài ...1
2. Mục tiêu nghiên cứu...2
2.1 Mục tiêu chung...2
2.2 Mục tiêu cụ thể...2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...2
3.1 Đối tượng nghiên cứu...2
3.2 Phạm vi nội dung...3
4. Phương pháp nghiên cứu...3
4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu...3
4.2 Phương pháp chọn mẫu và kích thước mẫu...4
4.3 Quy trình nghiên cứu...8
5. Bố cục đề tài ...9
PHẦN II. NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU...10
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...10
1.1 Cơ sở lý luận...10
1.1.1 Bất động sản là gì ...10
1.1.1.1 Khái niệm...10
1.1.1.2 Đặc điểm...11
1.1.1.3 Phân loại...12
1.1.2 Thị trường bất động sản...13
1.1.2.1 Khái niệm...13
1.1.2.2 Đặc điểm...14
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
1.1.3.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng ...19
1.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua của khách hàng ...20
1.1.3.3 Các mô hình nghiên cứu hành vi khách hàng ...23
1.1.4 Quyết định mua hàng...28
1.1.5 Mô hình nghiên cứu...29
1.1.5.1 Các mô hình nghiên cứu có liên quan ...29
1.1.5.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất...32
1.2 Cơsở thực tiễn...36
1.2.1 Tổng quan về tình hình BĐS tại Việt Nam...36
1.2.2 Tổng quan về tình hình BĐS thành phố Huế...37
CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI CÔNG TY CỔPHẦN APEC LAND HUẾ...38
2.1 Tổng quanvề Apec Land Huế...38
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển...38
2.1.2 Tầm nhìn, sứ mệnh, triết lý kinh doanh...39
2.1.2.1 Tầm nhìn...39
2.1.2.2 Sứ mệnh...39
2.1.2.3 Triết lý kinh doanh...39
2.1.4 Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ của công ty...41
2.1.4.1 Cơ cấu tổ chức...41
2.1.5 Tình hình nguồn nhân lực của công ty giai đoạn 2017-2019 ...44
2.1.6 Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017-2019...46
2.2 Kết quả nghiên cứu ...47
2.2.1 Đặc điểm mẫu điều tra...47
2.2.1.1 Thông tin chung của đối tượng điều tra...47
2.2.1.2 Mô tả hành vi mua của khách hàng ...49
2.2.2 Kiểm định độ tin cậy của tháng đo Cronbach’s Alpha...50
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
độc lập ...53
2.2.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA biến độc lập...53
2.2.3.3 Kiểm định số lượng mẫu thích hợp KMO biến Bartlett’s Test biến phụ thuộc ...55
2.2.3.4 Phân tích nhân tố khám phá EFA biến phụ thuộc...56
2.2.4 Phân tích mô hình hồi quy...57
2.2.4.1 Phân tích tương quan ...57
2.2.4.2 Xây dựng mô hình hồi quy...58
2.2.4.3 Đánh giá độ phù hợp của mô hình...58
2.2.4.4 Kiểm định độ phù hợp của mô hình ...59
2.2.4.5 Phân tích hổi quy...60
2.2.4.6 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến...62
2.2.5 Đánh giá của khách hàng về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổ phần Apec Land Huế...63
2.2.5.1 Đánh giá của khách hàng cá nhân về nhóm yếu tố “Uy tín thương hiệu” ... 63
2.2.5.2 Đánh giá của khách hàng cá nhân về nhóm yếu tố “Thái độ nhân viên” ...65
2.2.5.3 Đánh giá của khách hàng cá nhân về nhóm yếu tố “Giá cả sản phẩm”66 2.2.5.4 Đánh giá của khách hàng cá nhân về nhóm yếu tố “Hoạt động chiêu thị” ...67
2.2.5.5 Đánh giá của khách hàng cá nhân về nhóm yếu tố “Vị trí của bất động sản” ...69
2.2.5.6 Đánh giá của khách hàng cá nhân về nhóm yếu tố “Quyết định mua BĐS” ...70
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ...71
3.1 Định hướng...71
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
3.2.1 Nhóm giải pháp về “Uy tín thương hiệu”...71
3.2.2 Nhóm giải pháp về “Thái độ nhân viên”...72
3.2.3 Nhóm giải pháp về “Giá cả sản phẩm”...72
3.2.4 Nhóm giải pháp về “Hoạt động chiêu thị”...73
3.2.5 Nhóm giải pháp về “Vị trí của BĐS”...73
PHẦN III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...74
3.1 Kết luận...74
3.2 Kiến nghị...75
3.2.1 Đối với cơ quan chức năng...75
3.2.2 Đối với Apec Land Huế...75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...76
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
BĐS Bất động sản
EFA Exploratory Factor Analysis
(Phân tích nhân tốkhám phá) Frequency Kĩ thuật trong thống kê mô tả
KMO HệsốKaiser–Myer–Olkin
Shophouse Nhà phố thương mại
Shophouse Boutique Biệt thự thương mại
SPSS Statistical Package for the Social Sciences (Phần mềm thống kê trong khoa học xã hội)
VIF Variance Inflation Factor
(Hệsố phóng đại phương sai)
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Bảng 2. 1: Tình hình nguồn nhân lực của công ty giai đoạn 2017-2019 ...44
Bảng 2. 2: Kết quảhoạt động kinh doanh giai đoạn 2017-2019...46
Bảng 2. 3: Thông tin chung của đối tượng điều tra ...47
Bảng 2. 4: Mô tảhành vi mua của khách hàng ...49
Bảng 2. 5: Kiểm định độtin cậy thang đo các biến độc lập...51
Bảng 2. 6: Kiểm định độtin cậy thang đo biến phụthuộc...52
Bảng 2. 7: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến độc lập...53
Bảng 2. 8: Kết quảphân tích nhân tốkhám phá EFA...54
Bảng 2. 9: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test biến phụthuộc ...55
Bảng 2. 10: Rút trích nhân tốbiến phụthuộc ...56
Bảng 2. 11: Phân tích tương quan Pearson’s...57
Bảng 2. 12: Đánh giá độphù hợp của mô hình...58
Bảng 2. 13: Kiểm định ANOVA...59
Bảng 2. 14:Thống kê các hệsốhồi quy ...60
Bảng 2. 15: Kết quả kiểm định One Sample T- Test của yếu tố “Uy tín thương hiệu” ...64
Bảng 2. 16: Kết quảkiểm định One Sample T- Test của yếu tố “Thái độ nhân viên”....65
Bảng 2. 17: Kết quảkiểm định One Sample T- Test của yếu tố “Giá cảsản phẩm”....66
Bảng 2. 18: Kết quảkiểm định One Sample T- Test của yếu tố “Giá cảsản phẩm”....68
Bảng 2. 19: Kết quảkiểm định One Sample T- Test của yếu tố “Vị trí của bất động sản” ...69
Bảng 2. 20:Kết quả kiểm định One Sample T- Test của yếu tố “Quyết định mua bất động sản”
Trường Đại học Kinh tế Huế Trường Đại học Kinh tế Huế
...70Sơ đồ1. 1: Quy trình nghiên cứu ...8
Sơ đồ1. 2: Mô hình hành vi mua của người tiêu dùng của Philip Kotler ...23
Sơ đồ1. 3: Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action model–TRA) ...25
Sơ đồ1. 4: Thuyết hành vi dự định (TPB)...26
Sơ đồ1. 5: Mô hình chấp thuận công nghệ(Technology Acceptance Model- TAM)..27
Sơ đồ1. 6: Quy trình quyết định mua hàng ...28
Sơ đồ1. 7: Mô hình nghiên cứu Tawfik cùng các tác giả...30
Sơ đồ1. 8: Mô hình nghiên cứu của tác giảHoàng ThịBé ...31
Sơ đồ 1. 9: Mô hình nghiên cứu hai tác giả Nguyễn Huy Tuân, Mai Thị Hồng Nhung ...32
Sơ đồ1. 10: Mô hình nghiên cứu đềxuất ...33
Sơ đồ 2. 1: Sơ đồtổchức Apec Group ...41
Sơ đồ 2. 2: Sơ đồtổchức Apec Land Huế...42
Sơ đồ2. 3: Mô hình kết quảcác yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổphần Apec Land Huế...62
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Biểu đồ2. 1: Biểu đồtần sốHistogram của phần dư chuẩn hóa ...62
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do chọn đềtài
Hiện nay, BĐSchiếm khoảng 70% của cải quốc gia tại Việt Nam. Thị trường BĐSngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tếquốc dân, góp phẩn thúc đẩy quá trình đô thịhóa và hiện đại hóa, mang lại nhiều giải pháp nhàở cho nhiều tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽnhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Tại Việt Nam, các dựánBĐS ở nhiều địa phương đãđược hình thành và từng bước phát triển. Trong đó, thị trường BĐS tại Thừa Thiên Huếlà một “điểm nóng”
nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Du lịch phát triển, cộng thêm những chính sách cởi mở của Tỉnh đã kích thích một làn sóng đầu tư mới vào lĩnh vực BĐS. Bằng chứng là trong năm 2019 và đầu năm 2020, nhiều dự án lớn được tỉnh chấp nhận chủ trương đầu tư. Một số nhà đầu tư tái khởi động dựán như: Dựán xây dựng công trình dịch vụdu lịch, văn phòng, căn hộcao cấp của Tập đoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam tại số4 Hà Nội (267 tỷ đồng); dựán Le Babilone De Hue của Công ty Đầu tư kinh doanh nhà Thành Đạt (Viwaseen cũ) tại đường Nguyễn Tri Phương (160 tỷ đồng); dự án xây dựng công trình dịch vụ du lịch, văn phòng của Công ty TCP Đầu tư xây dựng du lịch và Phát triển Đất Vàng tại khu nhà đất số14, 16, 18 và 20 Lý Thường Kiệt (600 tỷ đồng)… Điều này chứng tỏ, thị trường đang có nhiều tiềm năng, triển vọng đểphát triển.
Nắm bắt được những cơ hội về thị trường BĐS ở Huế, Apec Royal Park Huế ra đời. Dự án Apec Royal Park Huế với tổng diện tích 34,7 ha, tổng mức đầu tư 10000 tỷ đồng. Được coi là đại đô thị xanh đáng sống nhất miền Trung. Dự án là một tổ hợp gồm các khu biệt thự liền kề, shophouse, khách sạn, trung tâm thương mại và chung cư. Ngoài ra xuất hiện thêm loại hình mới như shophouse boutique được định giá triệu đô với mặt tiền rộng 14m trên trục đường lớn nhất thành phố Huếhiện nay-đường Võ Nguyên Giáp.Đến nay dự án đã bàn giao hơn 300 căn biệt thự, người dân đãđi vào sửdụng.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Nhưng trong bối cảnh hội nhập và gia tăng sự cạnh tranh hiện nay, việc hiểu quan điểm mua hàng của người tiêu dùng giúp doanh nghiệp duy trì được khách hàng hiện tại, thu hút và lôi kéo được khách hàng tiềm năng, cho nên doanh nghiệp làm nhiều cách để làm hài lòng khách hàng của mình. Dođó nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng là điều kiện cho phép doanh nghiệp có kế hoạch và cơ chế tác động tích cực đến khách hàng, trên cơ sở thỏa mãn nhu cầu của họ. Và để hiểu rõ các vấn đề nêu trên, tác giả đưa lựa chọn đềtài
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐScủa khách hàng cá nhân tại Công ty Cổphần Apec Land Huế” đểlàm khóa luận tốt nghiệp Đại học.
2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở phân tích, đánh giácác yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổphần Apec Land Huế, đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổ phần Apec Land Huế.
2.2 Mục tiêu cụthể
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về hành vi khách hàng trước khi ra quyết định mua sản phẩm BĐS.
Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm BĐS.
Đềxuất một sốgiải pháp nhằm thúc đẩy quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổphần Apec Land Huế.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổphần Apec Land Huế.
Đối tượng khảo sát: khách hàng đã và đang sử dụng dịch vụ tại Công ty Cổ phần Apec Land Huế.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
3.2 Phạm vi nội dung
Phạm vi không gian: Apec Land Huế.
Phạm vi thời gian:
- Thực trạng và các nhân tố được phân tích, đánh giá trong giai đoạn 2017-2019.
- Các giải pháp được đềxuất, được áp dụng cho đến năm 2025.
- Các dữ liệu thứ cấp được thu thập trực tiếp từ Công ty Cổ Phần Apec Land Huếtrong khoảng thời gian 2017-2019.
-Các thông tin sơ cấp liên quan đến phỏng vấn trực tiếp và điều tra bảng hỏi đối với khách hàng được tiến hành trong khoảng thời gian từ ngày 20/11/2020 đến 10/12/2020.
4. Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập dữliệu
Nhằm đảm bảo có đủ thông tin, dữ liệu phục vụtốt cho quá trình phân tích và nghiên cứu sửdụng cảhai nguồn: Dữliệu sơ cấp và dữliệu thứcấp. Các loại thông tin theo nguồn, cách thức thu thập và xử lý được trình bày dưới đây:
Phương pháp thu thập dữliệu thứcấp:
-Đề tài thu thập dữliệu thứcấp vềcác nội dung liên quan đến hành vi khách hàng, các mô hình liên quanđến yếu tố ảnh hưởng quyết định mua của khách hàng.
- Thu thập một sốdữliệu cũng như thông tin chung vềCông ty Cổphần Apec Land Huếtrên website, tạp chí liên quan đến lịch sửhình thành và phát triển; ngoài ra còn thu thập các số liệu liên quan đến tình hình biến động nhân sự và kết quả hoạt động của Apec Land Huếthông qua các phòng ban của Apec Land Huế.
- Các tài liệu, sách báo, tạp chí và các đề tài nghiên cứu có liên quan.
Phương pháp thu thập dữliệu sơ cấp:
- Tiếp cận khách hàng đã và đang sử dụng BĐS của Apec Land Huế qua các hội thảo, sự kiện của Apec Land Huế tổ chức và thực hiện khảo sát trực tiếp đánh giá của họvềcác yếu tố liên quan đến quyết định mua BĐS thông qua bảng hỏi đã chuẩn bị trước.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
4.2 Phương pháp chọn mẫu và kích thước mẫu
Vì số lượng khách hàng khác nhau về giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập, …nên tác giảchọn phương pháp chọn mẫu là thuận tiện.
Một mẫu thuận tiện là một mẫu phi xác suất trong đó các nhà nghiên cứu sử dụng các đối tượng đó là gần nhất và sẵn sàng tham gia vào nghiên cứu. Kỹ thuật này cũng được gọi là “lấy mẫu ngẫu nhiên”.
Kích thước mẫu:
Theo nghiên cứu cảu Hair và cộng sự, theo nhận định của Hoàng Trọng &
Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) từnghiên cứu của Bollen (1989) sốmẫu cần thiết để tiến hành phân tích nhân tốkhám phá phải lớn hơn hoặc bằng 5 lần sốbiến quan sát (n=5*m).
Với m: là số lượng biến quan sát
Như vậy, với tổng số biến là 20 thì sốmẫu tối thiểu điều tra là n= 5*20=100.
Tác giả đã tiến hành khảo sát 100 bảng và tác giả đã trực tiếp khảo sát khách hàng.
Sau khi tiến hành điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi, nghiên cứu tiến hành thu thập bảng hỏi, nhập, điều chỉnh, mã hóa và làm sạch dữ liệu. Tiếp theo sử dụng phương pháp thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám pháp EFA, phân tích hồi quy,… bằng phần mềm SPSS 22.0, Excel đểthực hiện phân tích cần thiết cho nghiên cứu. Cụthể như sau:
Thống kê mô tả: Số liệu phân tích xong được trình bày dưới dạng bảng biểu và đồ thị nhằm minh họa rõ ràng hơn cho kết quả nghiên cứu. Dựa vào kết quả thống kế đó, tổng hợp đểbiết đặc điểm của đốitượng điều tra thông qua các tiêu chí tần số(Frequency), biểu đồ, giá trịtrung bình,độlệch chuẩn, phương sai,…
Kiểm định độ tin cậy thang Cronbach’s Alpha: Độ tin cậy của thang đo được đánh giá bằng phương pháp nhất quán nội tại qua hệsố Cronbach’s Alpha. Sử dụng phương pháp hệsốtin cậy Cronbach’s Alpha trước khi phân tích nhân tốEFA để loại các biến không phù hợp vì các biến rác này có thể tạo ra các yếu tố giả (Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2009). Hệ số tin cậy Cronbach’s
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên kết với nhau hay không nhưng không cho biết biến quan sát nào cần bỏ đi và biến quan sát nào cần giữ lại. Khi đó, việc tính toán hệsố tương quan giữa biến-tổng sẽgiúp loại ra những biến quan sát nào không đóng góp nhiều cho sự mô tả của khái niệm cần đo (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). Cụthể:
- Hệsố Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,8: hệsố tương quan cao - Hệsố Cronbach’s Alpha từ 0,7 đến 0,8: chấp nhận được
- Hệsố Cronbach’s Alpha từ 0,6 đến 0,7: chấp nhận được nếu thang đo mới - Bên cạnh đó đòi hỏi hệsố tương quan tổng thể(total corelation) phải lớn hơn 0,3. Các biến có hệsố tương quan biến tổng (item- total corection) nhỏ hơn 0,3 sẽbị loại và tiêu chuẩn chọn thang đo là nó có độ tin cậy Cronbach’s Alpha từ0,6 trởlên (Nunnally & Burnstein, 1994)
Phân tích nhân tố khám phá EFA
Trong quá trình nghiên cứu, số lượng biến mà chúng ta thu thập thường khá lớn và rất nhiều các biến quan sát trong đó có liên hệ với nhau. Do đó, chúng ta sử dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA để rút gọn một tập hợp k biến quan sát thành một tập F (với F < k) các nhân tố có ý nghĩa hơn. Thay vì nghiên cứu những đặc điểm nhỏ của một đối tượng, chúng ta có thể xác định tập hợp biến cần thiết cho vấn đề nghiên cứu và được dùng để tìm sự tương quan giữa các biến với nhau. Trong nghiên cứu này, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA được sử dụng xác định và nhận dạng các nhóm nhân tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐStại Apec Land Huế để giải thíchmối quan hệ giữa các biến quan sát đãđưa ra.
Điều kiện để phân tích nhân tố khám phá là phải thỏa mãn các yêu cầu:
- Hệ số tải nhân tố (Factor loading) >0.5. Hệ số tải nhân tố càng cao, nghĩa là tương quan giữa biến quan sát đó với nhân tố càng lớn
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
- Trị số KMO phải đạt giá trị trong khoảng từ 0.5 đến 1 là điều kiện đủ để phân tích nhân tố là phù hợp. Trị số KMO càng lớn có ý nghĩa phân tích nhân tố là thích hợp.
- Trị sốEigenvalue là một tiêu chí sử dụng phổ biến để xác định số lượng nhân tố trong phân tích EFA. Với tiêu chí này, chỉ có những nhân tố Eigenvalue ≥ 1 mới được giữ lại trong mô hình phân tích.
- Kiểm định Bartlett dùng để xem xét các biến quan sát trong nhân tố có tương quan với nhau hay không. Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (sig. Bartlett’s Test < 0.05), chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong nhân tố.
- Tổng phương sai trích lớn hơn 50% đểchứng tỏmô hình trên phù hợp với dữ liệu phân tích
Phân tích hồi quy: Kiểm định giảthuyết của mô hình cũng như xem xét ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Apec Land Huế bằng phương pháp hồi quy đa biến. Mô hình hồi quy đa biến sửdụng để giải thích mối liên hệgiữa các biến độc lập với biến phụthuộc có dạng như sau:
Y=ꞵ0+ꞵ1X1+ꞵ2X2 + …. +ꞵnXn Trong đó:
Y : Biến phụthuộc
ꞵ0 : Hệsốchặn (Hằng số)
ꞵi: Hệsốhồi quy riêng phần (Hệsốphụthuộc) Xi: Các biến độc lập trong mô hình
Dựa vào hệ số Bê-ta chuẩn hóa với mức ý nghĩa Sig. tương ứng để xác định các biến độc lập nào cóảnh hưởng đến biến phụthuộc trong mô hình nghiên cứu và ảnh hưởng với mức độ ra sao, theo chiều hướng nào. Từ đó, làm căn cứ để có những kết luận chính xác hơn và đưa ra giải pháp mang tính thuyết phục cao. Kết quả của mô hình sẽ giúp chúng ta xác định được chiều hướng, mức độ ảnh hưởng
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng cá nhân tại Công ty CổPhần Apec Land Huế.
Kiểm định giá trịnh trung bình One Sample T-Test
Kiểm định này được sửdụng đểkiểm định giảthuyết vềgiá trị trung bình của một tổng thể.
Kiểm định giảthuyết:
H0: µ = Giá trịkiểm định (Test value) H1: µ ≠ Giá trịkiểm định (Test value) Mức ý nghĩa: α = 0,05
Nếu:
Sig. (2-tailed)≤ 0,05: bác bỏ giảthuyết H0
Sig. (2-tailed) > 0,05: chưa có cơ sởbác bỏgiảthuyết H0
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
4.3 Quy trình nghiên cứu
Sơ đồ1. 1: Quy trình nghiên cứu
Xác định vấn đề nghiên cứu
Tìm hiểu cơ sởlý thuyết và mô hình nghiên cứu liên quan
Thiết kếnghiên cứu
Dữliệu sơ cấp Dữliệu thứcấp
Xácđịnh thông tin và nguồn thông tin cần thu thập
Xác định thông tin cần thu thập và phương pháp thu thập
Thu thập dữliệu
Tổng hợp và phân tích dữliệu
Điều tra định lượng thửnghiệm và chính thức
Thu thập, xửlý và phân tích dữliệu bằng SPSS
Kết quảnghiên cứu
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
5. Bốcục đềtài - Phần I: Đặt vấn đề
- Phần II: Nội dung và kết quảnghiên cứu Trong phần II bao gồm 3 chương:
+ Chương 1: Tổng quan vềvấn đềnghiên cứu
+ Chương 2: Nghiên cứu các yếu tổ ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại Công ty Cổphần Apec Land Huế.
+ Chương 3: Định hướng và giải pháp - Phần III: Kết luận và kiến nghị
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
PHẦN II. NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sởlý luận 1.1.1 Bất động sản là gì 1.1.1.1 Khái niệm
Cho đến nay, hầu hết các nước trên thếgiới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành "BĐS" và "Động sản". Như vậy, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cảnhững gìđược tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:
“BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cảnhững quyền gắn với việc sởhữu đất đai”.
Theo Bộluật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
gắn liền với đất đai, kể cảcác tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
(Nguồn: Giáo trìnhĐại học Nông nghiệp 1- NXB Giáo dục) Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụthể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thểdanh mục các tài sản này.
1.1.1.2 Đặc điểm
Tính cá biệt và khan hiếm:Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bềmặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụthể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tốkhông giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân …
Tính bền lâu:Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thểtồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọcủa vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọkinh tế” của BĐS. Tuổi thọkinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
vật lý dài hơn tuổi thọkinh tếkhá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sửdụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thểkéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọkinh tếcủa BĐS có liên quan đến tính chất sửdụng của BĐS đó. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bịmất đi, không bịthanh lý sau một quá trình sửdụng, lại có thểsửdụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờcạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trịcủa một BĐS này có thểbị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạtầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trịsửdụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sựhấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổbiến.
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sửdụng. BĐS trong quá trình sửdụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoảmãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tốtập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:Hàng hoá BĐS chịu sựchi phối của các yếu tốnày mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụthuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.1.3 Phân loại
Xét theo đặc điểm loại hình của BĐS, BĐS được chia thành ba loại:
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
BĐS có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷtrọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này chiếm đại đa sốcác giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thếgiới.
BĐS không đầu tư xâydựng: BĐS thuộc loại này chủyếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷsản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sửdụng v.v..
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Xét vềmặt kinh tế, BĐS được chia thành năm loại:
Nhàở: loại BĐS được dùng làm nơi cư ngụ cho các gia đình và cá nhân.
BĐScông nghiệp: gồm xưởng máy, nhà kho, các khu công nghiệp,...
BĐS nông nghiệp: gồm các đồn điền, trang trại, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác,...
BĐS thương mại: gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãiđỗxe,...
BĐSsửdụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học,...
1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế, cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước và quốc tế đãđưa ra một số khái niệm sau đây vềthị trường BĐS:
Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định vềviệc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sửdụng như thếnào và vì mục đích gì.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Thị trườngBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trịcủa hàng hoá BĐS.
Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và các dịch vụhỗtrợ như môi giới, tư vấn…
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độcủa một đềtài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quảnghiên cứu, có thểhiểu thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp liên quan đến BĐS và các dịch vụ như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủthểtrên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.2.2 Đặc điểm
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệhoá và tài chính hoá.
Thứnhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cảmọi người đều có thểtạo lập được nhà của mình. Giaiđoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thểhình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứhai, cấp độtập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chếvề đất đai, do hạn chếvề năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dựán BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổcủa các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chếvề các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủtiền đểphát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dựán này hoặc dựán khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thếchấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thểchếtài chính, các chính sách tài chính, các tổchức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủthểcó vai trò quyết định.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹtrong khoảng 1 thế kỷ(1870 - 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳkhoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ 12 khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 - 7 năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 -9 năm
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thểdi dời vềmặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tốtập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trìnhđộ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ởnông thôn, miền núi …
Thị trường BĐS chịu sựchi phối của yếu tốpháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệthống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một sốtổchức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sửdụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trịcũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏthị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệtrực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này cóảnh hưởng lan toảtới sựphát triểnổn định của nền kinh tếquốc dân.
1.1.2.3 Phân loại
a. Căn cứvào khu vực có bất động sản:
Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng ...
Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ...), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng ...
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng…
b. Căn cứtheo công dụng của bất động sản:
Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
Thị trường công trình công nghiệp(nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nhiệp, khu chếxuất...)
Thị trường Nhàở(đô thịvà nông thôn)
Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, ...) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
c. Căn cứtheo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh):
Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS: đây là mảng thị trường sôi động nhất, chiếm tỉ trọng lớn trong các giao dịch BĐS, tập trung chủ yếu vào các giao dịch nhàở và đấtở.
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất: chủ yếu là quỹ đất của các huyện, tỉnh, thành phố sẽ được UBND các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
Thị trường cho thuê BĐS: chủ yếu là văn phòng, căn hộ, các khu trung tâm thương mại cho thuê.
Thị trường thếchấp và bảo hiểm BĐS: là thị trường quan trọng để chuyển
“vốn chết” BĐS sang “vốn sống” trên thị trường tín dụng; chủ thể tham gia thị trường chủyếu là các ngân hàng, các quỹtín dụng và chủsở hữuBĐS.
Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS ...
d. Căn cứtheo thứtựthời gian bất động sản tham gia thị trường:
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trìnhđểbán hoặc cho thuê.
Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê
1.1.3 Những vấn đề liên quan đến hànhvi người tiêu dùng 1.1.3.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng
Có nhiều định nghĩa về hành vi khách hàng, sau đây là một số định nghĩa tiêu biểu:
- Theo Hiệp hội marketing Hoa Kỳ(AMA), hành vi khách hàng chính là sựtác động qua lại giữa các yếu tốkích thích của môitrường với nhận thức và hành vi của con người mà qua sự tương tác đó con người với nhận thức và hành vi của con người mà qua sự tương tác đó con người thay đổi cuộc sống của họ. hay nói các khác, hành vi khách hàng bao gồm những suy nghĩ và cảm nhận mà con người có được và những hành động mà họthực hiện trong quá trình tiêu dùng. Những yếu tố nhưý kiến từnhững người tiêu dùng khác, quảng cảo, thông tin vềgiá cả, bao bì, bề ngoài sản phẩm…đều có thể tác động đến cảm nhận, suy nghĩ và hành vi của khách hàng.
- Theo Kotler & Levy, hành vi khách hàng là những hành vi cụthể của một cá nhân khi thực hiện các quyết định mua sắm, sửdụng và vứt bỏsản phẩm hay dịch vụ.
Như vậy, qua hai nhận định trên, chúng ta có thể xác định hành vi khách hàng là: Những suy nghĩ và cảm nhận của con nguời trong quá trình mua sắm và tiêu dùng. Hành vi khách hàng là năng động và tương tác vì nó chịu sự tác động bởi những yếu tốtừ môi trường bên ngoài và có sự tác động trở lại đối với môi trường ấy. Hành vi khách hàng bao gồm các hoạt động: mua sắm, sử dụng và xử lý sản phẩm dịch vụ.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
1.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua của khách hàng
Các yếu tố văn hóa
Nền văn hóa: nền văn hóa là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi của một người. Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích luỹ được một số những giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chếthen chốt khác.
Nhánh văn hóa: mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên của nó. Các nhánh văn hóa tạo nên những khúc thị trường quan trọng, và những người làm Marketing thường thiết kế các sản phẩm và chương trình Marketing theo các nhu cầu của chúng. Hành vi mua sắm của một cá nhân sẽchịu ảnh hưởng của những đặc điểm nhánh văn hóa của cá nhân đó.
Tầng lớp xã hội: hầu như tất cảcác xã hội loài người đều thể hiện rõ sựphân tầng xã hội. Sự phân tầng này đôi khi mang hình thức, một hệ thống đẳng cấp theo đó những thành viên thuộc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dỗ để đảm nhiệm những vai trò nhất định. Các tầng lớp xã hội là những bộphận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã hội, được xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm và hành vi.
Những yếu tốxã hội
Nhóm tham khảo: nhóm tham khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp (mặt đối mặt) hay gián tiếp đến thái độ hay hành vi của người đó. Những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp đến một người gọi là những nhóm thành viên. Đó là những nhóm mà người đó tham gia và có tác động qua lại. Có những nhóm là nhóm sơ cấp, như gia đình, bạn bè, hàng xóm láng giềng, và đồng nghiệp, mà người đó có quan hệgiao tiếp thường xuyên. Các nhóm sơ cấp thường là có tính chất chính thức hơn và ít đòi hỏi phải có quan hệgiao tiếp thường xuyên hơn.
Gia đình: các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng cóảnh hưởng lớn nhất. Ta có thể phân biệt hai gia đình trong đời sống người mua. Gia đìnhđịnh hướng gồm bốmẹcủa người đó. Do từ bốmẹmà một người có được một
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
định hướng đối với tôn giáo, chính trị, kinh tế và một ý thức vềtham vọng cá nhân, lòng tựtrọng và tình yêu. Ngay cả khi người mua không còn quan hệnhiều với bố mẹ, thìảnh hưởng của bốmẹ đối với hành vi của người mua vẫn có thểrất lớn. Một ảnhhưởng trực tiếp hơn đến hành vi mua sắm hàng ngày là gia đình riêng của người đó. Gia đình là một tổchức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất trong xã hội và nó đã được nghiên cứu rất nhiều năm. Những người làm Marketing quan tâm đến vai trò và ảnh hưởng tương đối của chồng, vợ và con cái đến việc mua sắm rất nhiều loại sản phẩm và dịch vụ khác nhau. Vấn đề này sẽ thay đổi rất nhiều đối với các nước và các tầng lớp xã hội khác nhau.
Vai trò và địa vị: mỗi vai tròđều gắn với một địa vị. Người ta lựa chọn những sản phẩm thểhiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội. Những người làm Marketing đều biết rõ khả năng thể hiện địa vị xã hội của sản phẩm và nhãn hiệu.
Tuy nhiên, biểu tượng của địa vị thay đổi theo các tầng lớp xã hội và theo cảvùng địa lý nữa.
Những yếu tốcá nhân
Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống: người ta mua những hàng hóa và dịch vụkhác nhau trong suốt đời mình. Thị hiếu của người ta vềcác loại hàng hóa, dịch vụ cũng tuỳ theo tuổi tác. Việc tiêu dùng cũng được định hình theo giai đoạn của chu kỳsống của gia đình.
Nghềnghiệp: nghềnghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức tiêu dùng của họ. Những người có nghềnghiệp khác nhau sẽcó nhu cầu tiêu dùng khác nhau ngay từ những hàng hóa chính yếu như quần áo, giày dép, thức ăn…đến những loại hàng hóa khác như: Mĩ phẩm, máy tính, điện thoại…
Hoàn cảnh kinh tế: việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn cảnh kinh tếcủa người đó. Hoàn cảnh kinh tếcủa người ta gồm thu nhập có thểchi tiêu được của họ (mức thu nhập, mức ổn định và cách sắp xếp thời gian), tiền tiết kiệm và tài sản (bao gồm cả tỷ lệ phần trăm tài sản lưu động), nợ, khả năng vay mượn, thái độ đối với việc chi tiêu và tiết kiệm.
Phong cách sống: phong cách sống là cách thức sống, cách sinh hoạt, cách làm việc. cách xửsựcủa một người được thểhiện ra trong hành động, sựquan tâm,
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
quan niệm và ý kiến của người đó đối với môi trường xung quanh. Lối sống miêu tả sinh động toàn diện một con người trong quan hệ với môi trường của mình. Phong cách sống của một người ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng của người đó. Phong cách sống của khách hàng đôi khi được nhà tiếp thị sử dụng như một chiêu thức phân khúc thị trường.
Nhân cách và ý niệm về bản thân: mỗi người đều có một nhân cách khác biệt có ảnh hưởng đến hành vi của người đó. Ở đây nhân cách có nghĩa là những đặc điểm tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất quán và lâu bền với môi trường của mình. Nhân cách thường được mô tả bằng những nét như tự tin có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín đáo và tính dễthích nghi. Nhân cách có thểlà một biến hữu ích trong việc phân tích hành vi của người tiêu dùng, vì rằng có thể phân loại các kiểu nhân cách và có mối tương quan chặt chẽgiữa các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu.
Những yếu tốtâm lý
Nhu cầu và động cơ: nhu cầu là một thuộc tính tâm lý, là những điều mà con người đòi hỏi để tồn tại và phát triển. Tại bất kỳ một thời điểm nhất định nào con người cũng có nhiều nhu cầu. Một số nhu cầu có nguồn gốc sinh học. Một số nhu cầu khác có nguồn gốc tâm lý. Tại những thời điểm khác nhau, người ta lại bị thôi thúc bởi những nhu cầu khác nhau. Con người sẽ cố gắng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất. Khi người ta đã thoả mãn được một nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn làđộng cơ hiện thời nữa, và người ta lại cố gắng thỏa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo.
Nhận thức: một người có động cơ luôn sẵn sàng hành động. Vấn đề người có động cơ đó sẽ hành động như thế nào trong thực tế còn chịuảnh hưởng từsự nhận thức của người đó về tình huống lúc đó.Nhận thức được định nghĩa là "một quá trình thông qua đó cá thểtuyển chọn, tổchức và giải thích thông tin tạo ra một bức tranh có ý nghĩa về thế giới xung quanh". Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào những tác nhân vật lý, mà còn phụ thuộc vào cả mối quan hệ của các tác nhân đó với môi trường xung quanh và những điều kiện bên trong cá thể đó.
Tri thức: khi người ta hành động họcũng đồng thời lĩnh hội được tri thức, tri thức mô tảnhững thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từkinh nghiệm. Hầu
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
hết hành vi của con người đều được lĩnh hội. Các nhà lý luận vềtri thức cho rằng tri thức của một người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của những thôi thúc, tác nhân kích thích, những tấm gương, những phảnứng đáp lại và sựcủng cố.
Niềm tin và thái độ: thông qua hoạt động và tri thức, người ta có được niềm tin và thái độ. Những yếu tố này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của con người.Thái độ làm cho người ta xửsựkhá nhất quán đối với những sựvật tương tự.
Người ta không phải giải thích và phảnứng với mỗi sựvật theo một cách mới. Thái độ cho phép tiết kiệm sức lực và trí óc. Vì thế mà rất khó thay đổi được thái độ.
Thái độ của một người được hình thành theo một khuôn mẫu nhất quán, nên muốn thay đổi luôn cảnhững thái độkhác nữa.
1.1.3.3 Các mô hình nghiên cứu hành vi khách hàng
Mô hình hành vi mua của người tiêu dùng
Philip Kotler đã hệ thống các yếu tố dẫn tới quyết định mua của người tiêu dùng. Mô hình hành vi người tiêu dùng bao gồm 3 nhân tố cơ bản: các tác nhân kích thích, hộp đen ý thức và các phảnứng đáp lại của người tiêu dùng.
Sơ đồ1. 2: Mô hình hành vi mua của người tiêu dùng của Philip Kotler (Nguồn: Quản trị Marketing, Philip Kotler, Kevin Keller, 2013)
Tác nhân kích thích Hộp đen ý thức
Người tiêu dùng
Các phảnứng đáp lại của người tiêu dùng
Marketing Môi trường
-Sản phẩm -Phân phối -Giá cả -Xúc tiến
-Kinh tế -Văn hóa -Luật pháp
-Chính trị -Cạnh tranh
Các đặc tính của người
tiêu dùng
Quá trình ra quyết định mua
-Lựa chọn nhãn hiệu -Lựa chọn hàng hóa -Lựa chọn nhà cung cấp -Lựa chọn thời gian mua
-Lựa chọkhối
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
Tác nhân kích thích
Tác nhân kích thích là tất cảcác tác nhân, lực lượng bên ngoài người tiêu dùng có thểgâyảnh hưởng tới hành vi của người tiêu dùng. Gồm có 2 nhóm chính:
- Các yếu tốkích thích của Marketing: Đây là những hoạt động Marketing của doanh nghiệp tác động vào người tiêu dùng một các có chủ đích thông qua các chương trình, chiến dịch Marketing 4Ps. Doanh nghiệp có khả năng kiểm soát các kích thích này.
- Các tác nhân kích thích khác: Là những nhân tốthuộc môi trường bên ngoài, doanh nghiệp không điều khiển, kiểm soát được. Bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô. Các nhân tố này có thể gây rủi ro hay thuận lợi cho doanh nghiệp, việc doanh nghiệp cần làm đó là dự báo và đưa ra các kế hoạch đểgiảm thiểu rủi ro và khai thác tối đa thuận lợi.
Hộp đen ý thức
Hộp đen là thuật ngữ chỉ hệ thần kinh và cơ chế tiếp nhận, xử lí thông tin và phảnứng lại các kích thích của con người. Hộp đen ý thức bao gồm 2 thành phần:
-Đặc tích của người tiêu dùng - Quá trình quyết định mua sắm
Phân tích “hộp đen” là một quá trình diễn ra bên trong khách hàng, đòi hỏi người bán hàng, những người xây dựng các chương trình Marketing cần phải rất tinh tế, có những kỹ năng về phân tích tâm lý người tiêu dùng để có thể đoán, nhận biết được sự băn khoăn của khách hàng, từ đó xác định được nên đưa ra thêm những thông tin hay hành động… đểhóa giải được những khúc mắc của khách hàng và kích thích hay tác động vào những suy nghĩ tích cực củangười tiêu dùng đối với sản phẩm, dịch vụ và giúp họ tiến gần hơn tới quyết định mua hàng/ dịch vụ của doanh nghiệp.
Phảnứng đáp lại của người tiêu dùng
Là những phản ứng người tiêu dùng bộc lộ trong quá trình trao đổi mà ta có thể quan sát được. Nói các khác, là tập hợp các cảm xúc, thái độ và hành động của người tiêu dùng khi tiếp cận với các kích thích.
Ý nghĩa của việc nghiên cứu hành vi mua: Giúp người làm Marketing hiểu biêt sâu sắc về người tiêu dùng, gia tăng khả năng dựbáo và khai thác những đặc điểm về hành vi người tiêu dùng, gia tăng khả năng dự báo và khai thác những đặc điểm về
Trường Đại học Kinh tế Huế
Trường Đại học Kinh tế Huế
hành vi người tiêu dùng khi xây dựng chiến lược và các chương trình Marketing khác.
Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action model–TRA) Được Ajzen và Fishbein xây dựng từ năm 1975 và được xem là học thuyết tiên phong trong lĩnh vực nghiên cứu tâm lý xã hội (Eagly & Chaiken, 1993;
Sheppard, Hartwick & Warshaw, 1988, trích trong Mark, C. & Christopher J.A., 1998, tr. 14
