THẾ CHẤP NHÃ ở
THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM
•HUỲNH VĂN CHỮ
TÓM TẮT:
Trongphạm vi bài viết này, tácgiả tậptrung phân tíchcác quy địnhpháp luật vềthế chấp nhà ở.Nghiên cứuvà đưa ra nhữngkhó khăn, vướngmắc từ thực tiễn tại Tòaán Nhânnhân ở Việt Nam hiện nay.Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải phápnhằm hoàn thiện phápluật về thế chấp nhàở,thống nhất đườnglốikhigiải quyếtcácvấn đề có liên quanđến thế chấp nhàở.
Từ khóa: thế chấpnhàở,tòa án nhândân,giao dịchbảođảm.
1. Đặt vân đề
Pháp luật về thế chấp nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau, trong đó bao gồm cả luật chuyên ngành, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chứctín dụng và cácvăn bản khác có liên quan về giao dịch bảo đảm,...
Trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hiện nay được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luậtvềtố tụng, như: Bộ luật Tốtụng dânsự, các Nghị quyếtcủa Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn giải quyết các tranhchấpdân sự, thươngmại. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tíchcác quyđịnh pháp luật vềthế châp nhà ở trong thực tế.
2. Pháp luậtvề thế chấp nhàở theo quy định pháp luật Việt Nam
2.1. về điều kiện thế chấpnhà ở
Các bên trong khi thế chấp nhà ở được quy định theo Điều 144 Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Trongtrườnghợp bên thếchấp là một tổ chức thì pháp luậtquy định bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại ViệtNam.
- Trong trườnghợpbên thếchấp là cá nhânthì bên nhận thê chấp sẽ là tổ chức tín dụng hoặctổ chứckinh tếđang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhânkhác.
Điều kiệnthế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung:
Theo điều 145 Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh việc thếchấp nhà ở thuộc sỏ hữu chung như sau: Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồngý bằngvănbản đối với việc thế chấp nhà ở thuộcsở hữuchung (trừnhữngtrường hợp sở hữu chung theo từng phần).Nghĩa vụ của bênthê chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện.
Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê:
Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được điều chỉnh ởĐiều 146Luật Nhà ở 2014 như sau: Chủ sở hữu nhà phảithông báo cho bên thuê trướcvề việc thế châp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở sẽ được tiếp tụcthuê đến hếthạnhợp đồng thuê nhà ở.Bênthuênhà sẽ được tiếp tụcthuê đến hết hạn hợp đồng. Nhà ở đang thuê sẽ bị xửlý để thực
40 SỐ22-Tháng 9/2021
LUẬT
hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau đây: Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhàởtheo thỏa thuận từ3 tháng trởlênmà không cónhững lý do chính đáng. Bênthuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như những gì đã thỏa thuận tronghợp đồng. Không được tự ý đục phá, cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đangthuê mà không có sựđồng ý trướccủabên cho thuê. Bênthuê nhà ở làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người trong khu vực xung quanh. Dù đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không có dâu hiệukhắc phục.
2.2. Chủ thể tham gia thếchấp nhà ở
Bên thếchâp: Căncứ vào Luật Nhàở,chủ thể thế chấp nhà ở phảilà đốì tượng được phép sởhữu nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam.
Đôi tượng đượcquyền sở hữu nhà ở là những đôi tượng sau:
“1. Tổ chức, hộgiađình,cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nướcngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1Điều 159 của Luật này”.
Quy định về Đốitượng tổ chức, cá nhân nước Igoài được sở hữunhà ở tại Việt Nam bao gồm:
“a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây đựng nhà ở theo dự án tại Việt Namtheo quy định củaLuật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanhnghiệp có vốnđầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòngđạidiện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tưnước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chunglà tổ chứcnướcngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh tào Việt Nam”.
Như vậy, những đối tượng được quyền sở hữu r hà ở, sẽ đượcphép thamgia mua bán sở hữunhà C,do đó, việc những đổì tượng này đương nhiên có quyền sở hữu nhà ở hình thành trongtương lai. Vì vậy, việc những đô'i tượng này dùng nhà ở hình thành trong tươnglaiđể thế chấp vay vốn là điều đương nhiên, phù hợp vớiquy định phápluật hiện hành.
Bên nhận thế chấp nhà ở:
Căn cứvào quy địnhtại Khoản 1,Điều 72 Nghị định số99/2015/NĐ - CP thì bên nhận thế chấp nhà ở là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam.
Theo LuậtCáctổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 sửa đổi bổsung năm 2017 quy định:
“Tổ chức tín dụng là doanh nghiệpthực hiện một, một số hoặctất cả các hoạtđộng ngân hàng.
Tổchức tín dụng baogồm ngân hàng, tổ chứctín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhândân”1.
2.3. Điều kiệnvềnhà ở hình thành trong tương laiđem thếchấp
Điều kiện chung để nhà ở hình thành trong tương lai được đem ra thế chấp thì nhà ở hình thành trong tương lai muôn thếchấp phải đápứng điều kiện sau:
“Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 củaLuật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quyđịnh củaphápluật về đất đai, Giây phép xây dựngnếu thuộc diện phảicó Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xâydựng nhàở, phải có hợp đồng muabán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyểnnhượnghợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tưtheotiếnđộ thỏa thuận trong hợp đồngmuabán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấpvề hợp đồng mua bán nhàởhoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này”2.
Ngoài điềukiện chung trên, điều kiện cụ thể được quy định chi tiếttại Thông tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT củaNgân hàng Nhànước-BộXây dựng -BộTư pháp - Bộ Tài nguyên và Môitrường về điều kiện nhà ở hìnhthànhtrongtươnglai, theo Thông tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT của Ngân hàng Nhà nước- Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp -Bộ Tài nguyên và Môi trường,loại nhà ởhình thành trong tương lai được thế chấp tại các tổ chức tín dụng đó là:
“Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vein theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định củapháp luật về nhàở,cụ thê là:
1. Căn hộ chung cư được xây dựng trongdự án đầu tư xây dựngnhà ở;
2. Nhà ởriêng lẻ (bao gồm nhà biệtthự,nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.Để cụ thể hơn và quy định điều kiện chặtchẽ hơn về loại nhà ở HTTTL đượcthế chấp thì tại Thông tư liên tịch sô' 01/2014/TTLT của Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng -Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ rõ về tình trạng nhà ở, hồ sơpháp lý như thế nàomới được đem thếchấp:
Nhàởhìnhthành trong tương laiđược thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sauđây:
1. Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợpđồng mua bánkýkếtvới doanhnghiệpkinh doanh bất động sảntheo quy định của pháp luậtvềnhàởhoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua cấpGiấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
2. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao chongười mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
3. Thuộc dự án đầu tưxâydựngnhà ở màdựán này đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp Giấy chứngnhận hoặc đã có quyết định giao đất, chothuê đất của cơ quan nhà nước cóthẩmquyền cấp chochủ đầu tưdự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, pháp luật quy định hết sức chặt chẽ về mặt giấy tờ đôi với nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ nhất, về mặt giấy tờ và thực tế các bên phải đưarađược căn cứ làsự có thật của nhà ở khi đem ra thế chấp. Đó là về tiến độ xâydựng thực tế đang tới đâu rồi để tránh tìnhtrạng nhà ở chỉ trên giấytờ thôi. Đối với thiết kếkĩthuật phảicó
bản vẽ cụ thể, thể hiện được mặt bằng và các thông sốchi tiết về nhà ở, quađó chúng tacó thê hình dung được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhàtrên là có thật hạn chế yếu tô'rủi ro cho cácbên khi tham gia giaodịch. Cho nên,việc quy định các giấy tờ chứng minh một cách đầy đủ để cho các bên thấyđược tính khả thivàsự chắc chắn về tương lai định sẩn tài sản này sẽ được hình thành theo như những gì đã thể hiện tronggiấy tờ, tài liệu mà cácbênđưa ra.
Thứ hai, về mặt sở hữu, bên thê' chấp phải chứng minh được việc sởhữu ngôinhà ở khi đem tài sản này đi thê' chấp. Có nhiều hình thứctham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể theo dạng góp vốn, vay vốn, đâylà cách các chủ đầu tưmuôn huy động vốn sớm đô'i với các chủ thể tham giamuanhà.Do vậy,trongquy định về thê' chấp, hình thứcnàykhông được côngnhận là sỏ hữu nhà dưới dạng hợp đồng gópvô'n đầu tư mà căn cứ vào hợp đồng mua bán và hoàn thành thủ tục mua bán với chủ đầu tư. Hoặc với trường hợpđã nhận bàngiaonhà,trênthực tế, ngôi nhà đã hình thành và được đưavàosửdụng nhưng về mặt pháp lý các bên chưa hoàn thiện việc cấp giâychứngnhậnquyềnsở hữu thì cũng coi như là nhà ởhìnhthànhtrongtươnglai.
2.4. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và bên nhận thê chấpnhà ở nói chung
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, thì: đôi với Nghĩavụ của bên thê' chấp:
1. Giao giấytờ liên quanđến tài sản thê' chấp trong trường hợp các bêncó thỏathuận, trừtrường hợp luật có quy địnhkhác.
2. Bảo quản, giữgìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thê' chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thê' chấp có nguy cơmấtgiá trị hoặc giảm sút giá trị.
Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản thê' chấp thuộc nghĩa vụ củabên thê' chấp, vì tài sản thể chấpdo bên thê' chấp giữ, khaithác sử dụng.
Cho nên, bên thê chấp phải bảo quản tài sản không đểhư hỏng, mất mát, haohụt, bảo tồn giá trị tài sảnthê'chấp.
42 SỐ22-Tháng 9/2021
LUẬT
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp còn có các nghĩa vụsau:
- Giao giây tờ liên quan đến tài sản thếchấp trong trường hợp các bên có thỏathuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tài sản thếchấp là động sản hoặc bâì độngsảnphải đăng ký quyền sở hữu, khi thế chấp cácbêncó thểthỏa thuận bên thếchấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để bên thế châp không địnhđoạtđược trong thời hạnthế châp. Tuy nhiên, cónhững loại tài sản khi sử dụng phải có giấy tờ sở hữu thì không thể giaogiấy tờ đượcnhưxeô tô, tầu biển, máybay,... Như vậy,luật không bắt buộc cácbên phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việckhai tháccông dụng tài sản thếchấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơmấtgiá trịhoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gianhợplý bênthế chấp phải sửa chữa hoặc thaythế bằng tài sản khác có giá trị tươngđương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Khi xác lập thế chấp, bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạngpháp lý và thực tế của tài sản để bên nhận thếchấp biết và đưa ra các quyết địnhxác lập thế chấp hay không. Trong thời hạn thế chấp, nếu tài sảnbịhưhỏng, giảm sút giá trị,... bênthế chấp phải thôngbáo cho bên nhận thếchấp biết đểcác bênhợptác khắc phục hoặc thỏa thuậnlựa chọn tài sản khác để thế châp,...
- Giaotài sản thế chấp cho bên nhận thế châp lểxửlý khi thuộcmột trong các trườnghợp xử lý :ài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.
2.5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồinợ không phải là hoạt độngkinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.
Nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng
vẫn là nguyên tắc chính và chủ yếu xuyên suốt các chê định hợpđồng từ trướcđến nay. Việccác bên tựthỏa thuậnvới nhau trong việc xửlý tài sản bảođảm là nhà ở trong trường hợp các bên cùng thiệnchí và hợptác cùng với nhau có cùng tiếng nói chungtrong việc giải quyết hậu quả khikhông thanh toánđược khoản nợ. Có nhiềuphương án để xửlý tàisảnđược đưa ra cho các bên xử lý đó là:
Thứ nhất: bán chínhtài sản thế châp để xử lý việc bán này và hoàn toàncó thể dobên thế chấp tự tìm kiếm đối tác, kháchhàngđể tiến hành việc mua bán này nhưng do nhà ởđã thế châp nên toàn bộ giấy tờ pháp lý cũng như các thủ tục đang ký thế chấp đang được thực hiện, dovậy phải có sự phối hợp giữa các bên liên quan nhằm mục đích bán được tài sản là nhà ở đangthế chấp cho bên có nhu cầu mua và thu về được khoản tiền cần thiết để đảm bảo cho việc hoàntrả khoản nợ mà bên thếchấp đang nợ tổ chức tín dụng.
Thứ hai: bênnhận bảođảmnhận chính tài sản bảo đảm đểthaythế cho việc thực hiệnnghĩa vụ của bênbảo đảm.về nguyêntắc, tài sảndùng để thế chấpbảođảm cho khoản vay của cá nhân, tổ chức tại tổ chức tíndụng thường có giá trịhơn rất nhiều sovới khoản vay. Trong thực tế, việc định giá tài sản bảođảm phụ thuộcvàonghiệpvụcủa cán bộtíndụng làm sao đảm bảo cấpkhoản vay trong phạm vi cho phép. Khi bênthê chấp không có khả năng thanh toán khoản vay, các bên thỏa thuận đemngôi nhà đã thế châp ra bán thì giá trị ngôi nhà đã không còn cao như lúc định giá ban đầu và thu về số' tiền cònthấp hơn cả số tiền mà bênthếchâpđãvay củatổ chứctíndụng. Dovậy, việc các bên có thể thỏa thuận thông nhát thêm việc bù trừ khoảnchênh lệch phát sinh mà cầnbù vào sovớigiá trị khoản vay.
Thứ ba: trong trường hợp các bên chưa thỏa thuận vơi nhau về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, khiđến thời hạn thực hiện nghĩavụ mà bên bảo đảm chưa thực hiện thì tài sản đem thế châp được đem bán đâu giá thông qua tổ chức bán đấugiá.
Đôi với trường hợp xử lý nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội: Trường hợp bên thếchâp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ đượcthỏa thuận tronghợp đồng thế châpdẫn đến việc phải xửlý tài sản thếchấp là nhà ở xã hội hình thành trongtương lai thì tài sản thếchấp được xửlý nhưsau:
Nếu chủ đầu tư chưabàn giao nhà ở chobên thếchấp thì bên nhận thế chấp phôi hợpvới chủ đầu tư chấm dứthợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của phápluật về nhàở.
Nếu chủ đầu tưđã bàn giaonhà ởcho bên thế chấp,nhưngchưa thực hiện thủ tụccấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đôi tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật vềnhà ở.
3. Thực trạng thế châp nhà ở để đảm bảo khoảnvaytừ thực tiễn của tòaán ở Việt Nam hiện nay
Trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng hiện nay, biện pháp thế chấp tài sản trong đó tài sản thế chấp là nhà ở được sử dụng rất phô biến do chiếm nhiều ưu thếso với các biện pháp bảo đảm khác. Do đó, các tranh chấpvề hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo khoản vay tại Tòa án nhân dân hiện nay chiếm số lượng lớn. Qua nghiên cứu thực trạng giải quyết các vụ án về tranh châp hợp đồng thế chấp tại Tòa án Nhân dân hiện nay, tác giả nhận thấy một số bất cập trong pháp luật về hợp đồng thếchâp nhà ở và giải quyết tranh châp về chếđịnh này như sau:
Thứ nhất, về cơbản, bộ khung pháp lý về thê chấp nhà ở đã có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Nhưng trênthực tế thìvẫnvướngtrong khâu giấy tờ thủ tục dẫnđến các thủ tụcliên quan nhưcông chứng, đăng ký thế chấp chưa thực hiệnđược, do vậy chủ trương đã có nhưng về phần thực hiện vẫn chưa thông do các bên vẫn còn sợ các rủi ro liến quan. Đối với thực trạng hiện nay, khi tô chức cá nhân tham gia mua nhà đang xây dựng thuộc cácdự ánxây nhà thương mại để ở còn tồn tại một sô' trường hợp: Các nhàở của dự án cóthể thuộc tài sản đã được thế châp để đảm bảothực hiện nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng khác trong trường hợpchủđầu tưđã thế chap toàn bộ dựán
(tức là toàn bộ quyền sửdụngđất và tài sản gắn liền với đấtcủa dự án) để vay vón thực hiện dự án. Trong trường hợp này, nếubên khách hàng là người mua nhà mà đem tài sản đó thế chấp thì vô tình 1 tài sản 2 lần thế chấp (1 lần thế chấp dưới hình thức làcăn hộ độc lập và 1 lần thế chấpdưới hình thức là căn hộ thuộc dự án của chủ đầu tư) được thế chấp bảođảmthực hiệnnghĩavụ trả nợ tại các ngân hàng mà không đáp ứng được các điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng và quy định củapháp luật. Vì vậy, để hạnchế rủi ro từ việc nhận thê chấp nhà ở hìnhthành trong tương laicủa tổ chức, cá nhânmua nhà ở từ chủ đầutư thì phương án đặt ra là, ngânhàng yêu cầu chủ đầu tưcung cấp văn bản cam kết giải châp các căn hộ nhà ở mà ngân hàngnhận thếchãp hoặc có vănbản gửi cho ngânhàngnhận thế châp dự án thống nhấtloại trừcác căn hộ thế chấprakhỏi giá trị dự án thế chấp (Giải châp).
Thứ hai, về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở. về thủ tục giẫy tờ để tiến hành công chứng, chứng thựchợp đồng thế chấp nhà ở hình thànhtrongtươnglaiđược quy định khá đầy đủ. Quy định là như vậy, nhưngtrongthực tế, cácphòng công chứng tiến hành công chứngdạng hợp đồng thế châp chủ yếu gặp vướng mắc tại khâuđàngký thế châp giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtdo việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn chưa thông suốt khi mà yêu cầu về giấy tờ như là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xâydựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng”. Đây là 2 loại giấy tờ yêu cầu trongquá trình côngchứng hợp đồng thếchấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế, việc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ này cho ngườithếchấp rất ít, không phải chủ đầu tư nào cũng cung cấp cho bênmuanhà.
Thứ ba, về trình tự, thủ tục thế chãp nhà ở. Hồ sơ thếchấp nhà ỏ hình thành trong tương lai để vay vốn tại tổ chứctín dụng bao gồmcác giấy tờ quy định tương đôi đầy đủ tạo khung pháp lý cho các bên tham gia thế chấpnhà ở hình thành trong tương lainhưng một sô quy địnhyêu cầu về giấy
44 SỐ22-Tháng 9/2021
LUẬT
tờ thủ tục gây khókhăn chocácbên khi muônthế châp nhà ở hìnhthành trong tươnglai,cụ thểnhư:
trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trongtương lai đang ở quá trình xây dựng, theo quy định, bên thế chấp phải cung câp bản sao có chứng thực biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng phầnmóng. Khó khăn đặtra ở đây làđể có bản sao chứng thực, bên thế chấp phải trình bản gốc của cácgiấy tờnày chocơ quannhànước có thẩm quyền. Chủ đầu tư thường do dự hay không trao bản gô'c các giấy tờ này cho bên thế chấp do sợmấtmát hoặc domộtdự án thườngbao gồm rấtnhiều nhà ở hình thành trong tương laivà nhiềukhi cùng một lúc córất nhiều yêu cầu cung câp các giấy tờ này.
Thứ tư, về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế châp nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, nhiều ngân hàng đã ký hợp đồng nhận thế châp nhà ở hình thành trong tương lai đều khôngtiếnhànhđăngký thế châp được, hồsơ vay vein chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết khi có hướng dẫn dưới Thông tư.
Một số ngân hàng được tư vấn chuyển qua thế chấp dướihình thức thế chấpquyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để có thể đăng ký giao dịch bảo đảmtại Trung tâmđăngký giaodịch bảo đảm hoặc đểtránhviệc phải có xác nhận xóa thế chấp đôivới nhà ở hình thành trong tươnglaiđược thế châp khi chủ đầu tư đã thế chấpdự án nhà ở.
4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thànhtrongtươnglai
Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bên trong vấn đề thế châp, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng nênđưa thêmquy định về điều kiện bắt buộc đôivới cácnhà ở hình thành trong tương lai khi tiến hành bán đến tay khách hàng là chủ đầu tư phải hoàn thiện tất cả thủ tục giải chấp đối với ngân hàng khi tiến hành bán nhà ở độc lập trongdựán. Như vậy, sẽ tránh được tình trạngmột nhà ở mà đem thế chấp 2 lần làm ảnh hưởng tới quyềnlợi của ngườimuanhà.
- về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở.
Người chứng hợp đồng thế chấp là thủ tục bắt buộc trong điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
thê chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý chính xác theo quy định pháp luật cần thiết cho công chứng viên là yêu cầu cần thiết. Song, có những giấy tờ về mặt yêu cầu là cần thiết, là cơ sở để chứng minh tính hợp pháp của đôi tượng cần công chứng.
- về đăng kýgiao dịch bảo đảm hợpđồng thế chấp nhà ởhình thành trong tương lai. Do đây là quy định mới, vì vậy, để cho thuận lợi và thông suốt trong quy trìnhxửlý hồ sơđăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, việc bồidưỡng về chuyên mônnghiệp vụ, chuẩnbị đầyđủ cơsở vật chất, nhân sự, cùng với giải quyết dứt điểm cácvướngmắc còn tồn tại trên văn bảnban hành phải xử lý lý nhanh chóng, dứt khoát. Từ đó, để việc áp dụng quyđịnh đã ban hànhvàothực tiễn, tránh tình trạng chỉ vìmộtvàiđiều khoản mà trì hoãn văn bản đã ban hành, gây tốn kém chi phí liên quan, dẫn tới tìnhtrạngluật bị “đắp chiếu” do thiếu văn bảnhướngdẫn, gây tâm lý tiêu cực cho các bên đối với cáccơ quan công quyền.
5. Một sô' kiến nghị hoàn thiện
Thứ nhất, tăngcườnghoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục đíchcủa hoạt động thanh tra nhằmphát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòngngừa, phát hiện vàxử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật; phát huy nhântô' tíchcực; góp phầnnângcao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước;
bảo vệ lợiích củaNhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật.
Hoạt động kiểmtra,giám sát nàynhằm phát hiện những nộidung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ mộtphần hoặc toàn bộ văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyềnxác định trách nhiệm của cơ quan, cánhân đã ban hành văn bản saitrái.
Thứhai, giám sát, kiểmtra việc tổ chức thực hiệnvăn bản pháp luật. Hiện nay, quy định pháp
luật khó có thể bao quát và giải quyết hết được tấtcảcácquan hệ xãhội, nhát làcác vấn đề pháp luậtliên quan.Với sự pháttriển không ngừng của các quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành thì quan hệ đó đã thayđổi nên có sựvênhvà bất cập của vănbảnvừaban hành với thực tiễn thực hiện là điều bìnhthường, nhưng làmsaođể hạn chếtốì đa sự bất cập đó. Dovậy, cần sự phôi hợp từ các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật như cơ quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sư,... để tổ chức và tổnghợp những bất cập, qua đó kiến nghị với cơ quan. Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm, hiệnnay, các hànhvi vi phạm liên quan đến các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn kháphổ biến.
Thứ ba. hoàn thiện quy trình thẩm định và quản lý nhà ỏ. Hoàn thiệnquy trình cho vay thế chấp nhà ở theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, đặc biệt là thời gian xử lý trung gian giữa các phòng ban. cần tăng cường sự phôi hợp, tác nghiệp giữa các bộ phận vàsắpxếphợp lý các bộ phận có liên quan trong hoạt động cho vay giữa các phòng ban liên quan; chức năng quyết định cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng;
chức năng thẩm định tín dụng cần tách biệt với địnhgiá tài sản đảm để bảo đảm tính khách quan và giảm áp lực công việc cho bộ phận tíndụng.
Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để đảm bảo là khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích và yêu cầu trong hồ sơ xin vay; ban hành mẫu hợpđồng giaodịch, mẫu biểukiểm tra chuẩntrong hoạt động chovay có thế chấpnhà ỏ để phòng tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình cho vay và khi giải chấp các khoản vay.
Ngoài ra, cần tăng cường kiểm trasau cho vay.
Thứ tư, hoàn thiện công tác định giá nhà ỏ đã đượcthế chấp và quytráchnhiệm rõ ràng trong việc thẩm định tài sản đảm bảo. cần xây dựng ngânhàngthông tin thị trường tài sản, tạonguồn thôngtin đáng tin cậy và cóđộ chính xác cao.
Thứnăm, nâng cao chấtlượng quản lýtài sản đảm bảo là nhà ở, thường xuyên định giá lại giá trị để đảm bảo tài sản bảo đảm vẫn đang trong
tình trạng bình thường và không bị sử dụng sai mục đích, tài sản bảo đảm không bị giảmsút về sốlượng cũng nhưchất lượng, không bị sử dụng dẫn đến giảm giá trị tài sản bảo đảm,ngânhàng cần nângcao công tác kiểm tra quản lý,thường xuyên địnhgiá lại tài sản bảo đảm. Đây cũng là một trong những khâu vô cùng quan trọng ảnh hưởng đếnchất lượng bảo đảm tiền vay.
Thứ sáu, hoàn thiện công tác đánh giá lựa chọn khách hàng và xây dựng mộtdanh mục đầu tưhợp lý. Việc lựa chọn khách hàngtốt có vai trò quyết địnhtrong chấtlượngbảo đảm tiền vay nói riêng và chất lượng tín dụng nói chung. Phân tích đánh giá khả năngtài chính củakhách hàng, cán bộ tín dụng cần xác minh tính xác thực của các báo cáo tài chính. Đồng thời, có thể kết hợp với phỏng vân để đánh giá khả năngđiều hành quản lý của người lãnh đạo,của kế toántrưởng,...
Thứ bảy, tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các quy định của pháp luật liên quan đếnhoạt động pháp luật dânsự,tíndụng, doanh nghiệp và các thủ tụchành chính tronglĩnhvựccó liên quan, để người dâncónhậnthứcđúngđắnvà đầyđủ về những quy định của pháp luật trong lĩnh vựcđấtđai, nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng và doanh nghiệp không đúng quy định pháp luật, như hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ các nội dung vàhình thức theo quyđịnh của Bộ luật Dânsự, Luật Đấtđai, đảmbảonguyêntắc "sống, làm việc theo Hiếnpháp và pháp luật”.
6. Kết luận
Thực tiễn giải các vụ án về quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở trong những năm gần đây cho thấy tỉ lệ tranh chấp còn cao, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đường sự. Qua đây, người viết đề xuất một sô' kiến nghị, giải pháp hoànthiện hệ thốngpháp luật điềuchỉnhchế định về thế chấp nhà ở trong thực tiễn. Bên cạnh đó, cần nângcao chátlượngxét xử tại Tòa án Việt Nam thông qua việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ ngành Tòa án, tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích và nângcaonhận thức pháp luật trongthời gian tới ■
46 SỐ22-Tháng 9/2021
LUẬT
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
‘Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017 2Điều 148 Luật Nhà ở 201
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Quốc hội (2015), Bọ luật Dân sự 2015.
2. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014.
3. Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014.
4. Chính phủ (2006), Nghị định sô' 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
5. Chính phủ (2010), Nghị định sổ83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
6. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một sô'điều của Nghị định số 163/2006/ND-CP.
7. Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tưsô'26/TT-NHNN 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước ’Việt Nam về hướng dẫn trình tự, thủ tục thê'chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngày nhận bài: 6/7/2021
Ngàyphảnbiệnđánhgiá và sửa chữa: 6/8/2021 Ngày chấp nhậnđăngbài: 16/8/2021
Thôngtintác giả:
ThS. HUỲNHVĂN CHỮ
Côngty Cổ phần Bao bì và Khoáng sản số 1
PROVISIONS ON RESIDENTIAL MORTGAGES IN VIETNAM
• LLM. HUYNH VAN CHU
No. 1 Packaging and Mineral Joint stock Company
ABSTRACT:
This paper analyzesthelegal provisions on residential mortgages in Vietnam.This paper points out difficulties and challengesin the People's Court’s enforcementof provisions on residential mortgages. Basedon the paper’s findings, some recommendations and solutionsare proposedto enhance the effectiveness ofprovisions on residential mortgages and solve problems about residential mortgages.
Keywords: residential mortgage,the People's Court, secured transactions.
