CHUYÊN SAN KHOA HỌC XÃ HỘI – NHÂN VĂN – KINH TẾ

(1)

Tập 170, số 10, 2017

Tập 170, Số 10, 2017

(2)

T¹p chÝ Khoa häc vµ C«ng nghÖ

CHUYÊN SAN KHOA HỌC XÃ HỘI – NHÂN VĂN – KINH TẾ

Môc lôc Trang

Lưu Bình Dương, Nguyễn Văn Tiến - “Thiêng hóa” - yếu tố cơ bản cấu thành luật tục 3 Nguyễn Thị Mai Chanh, Bùi Thuỳ Linh - Phương thức huyền thoại hoá nhân vật trong Tửu quốc của Mạc Ngôn 9 Phạm Văn Cường - Nghiên cứu sự thích ứng với phương thức đào tạo theo học chế tín chỉ của sinh viên dân

tộc thiểu số miền núi phía Bắc 15

Bùi Linh Phượng, Mai Thị Ngọc Hà - Phân tích, so sánh nội dung toán học trong chương trình đào tạo ngành

nông lâm nghiệp của một số trường đại học trên thế giới 19 Trịnh Thị Kim Thoa - Thực trạng và giải pháp để nâng cao chất lượng học tập môn tư tưởng Hồ Chí Minh tại

Trường Đại học Công nghệ Thông tin và Truyền thông – Đại học Thái Nguyên 25 Thân Thị Thu Ngân - Kỷ niệm 90 năm ra đời tác phẩm “Đường Kách mệnh” (1927 – 2017) - Ý nghĩa lý luận

và thực tiễn việc nghiên cứu tác phẩm “Đường Kách mệnh” của lãnh tụ Nguyễn Ái Quốc - Hồ Chí Minh 31 Ma Thị Ngần - Một số đặc điểm cần lưu ý khi xây dựng chương trình môn học giáo dục thể chất nhằm nâng

cao kết quả học tập của sinh viên 35

Dương Thị Hương Lan, Nguyễn Vũ Phong Vân, Nguyễn Hiền Lương - Ứng dụng các hoạt động học tập trải nghiệm vào trong một giờ học nói tiếng Anh ở Trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh – Đại học

Thái Nguyên 41

Lê Ngọc Nương, Nguyễn Thị Hà, Nguyễn Hải Khanh - Xây dựng khung lý thuyết về sự hài lòng trong công việc

của người lao động tại Công ty Cổ phần Quản lý và Xây dựng giao thông Thái Nguyên 47 Đoàn Quang Thiệu - Xây dựng hệ thống nghiệp vụ kinh tế phát sinh và bộ chứng từ kế toán mẫu để thực hành

cho sinh viên 53

Đỗ Thị Hà Phương, Đoàn Thị Mai, Chu Thị Hà, Nguyễn Thị Giang - Các yếu tố ảnh hưởng tới mức sẵn lòng

chi trả của người tiêu dùng đối với thực phẩm an toàn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 59 Nguyễn Thị Thanh Thủy - Phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần FPT 65 Vũ Hồng Vân, Lương Thị Mai Uyên - Nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành cơ khí trong quá trình hội nhập

kinh tế quốc tế 71 Nguyễn Thị Linh Trang, Bùi Thị Ngân - Phát triển dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt tại Ngân hàng

Thương mại Cổ phần quân đội – chi nhánh Thái Nguyên 77

Nguyễn Thị Lan Anh, Nông Thị Vân Thảo - Xây dựng hệ thống hỗ trợ quản lý chấm điểm cán bộ tại sở giao

dịch Vietcombank 85

Nguyễn Thu Nga, Kiều Thị Khánh, Hoàng Văn Dư - Hiệu quả kinh doanh của các ngân hàng khi tính đến rủi

ro tín dụng 91

Nguyễn Thị Vân, Nguyễn Bích Hồng - Giải pháp thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Bắc Giang theo

hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đến năm 2020, tầm nhìn 2030 97

Đàm Thị Phương Thảo, Nguyễn Tiến Mạnh - Đánh giá ảnh hưởng của một số nhân tố đến hiệu quả hoạt động

kinh doanh của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam 103 Phạm Thị Huyền - Án lệ và việc áp dụng án lệ trong hệ thống pháp luật Việt Nam 109 Dương Thị Huyền - Mối quan hệ của thương điếm Anh ở Hirado (1613- 1623) với chính quyền Nhật Bản 115 Trần Nguyễn Sĩ Nguyên - Dân vận khéo là vấn đề cốt lõi trong nghệ thuật hoạt động chính trị Hồ Chí Minh 121

Đinh Thị Giang - Quan điểm của J.Locke về nguồn gốc và bản chất của nhà nước 127

Journal of Science and Technology

170 (10)

N¨m

2017

(3)

Trần Bảo Ngọc, Lê Thị Lựu, Bùi Thanh Thủy và cộng sự - Nhận thức của sinh viên Dược về môi trường giáo

dục tại trường Đại học Y Dược - Đại học Thái Nguyên bằng bảng hỏi DREEM 131 Lương Ngọc Huyên - Thực trạng việc vận dụng toán học vào thực tiễn trong dạy học và kiểm tra, đánh giá kết

quả học tập môn Toán của học sinh lớp 10 ở các trường trung học phổ thông trên địa bàn thành phố Tuyên

Quang, nguyên nhân và giải pháp 137

Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Xuân Trường, Hoàng Thị Giang - Tiếp cận địa lý trong nghiên cứu quan hệ giữa phát triển kinh tế gắn với đảm bảo an ninh quốc phòng khu vực các xã vùng cao biên giới (ví dụ tại tỉnh

Hà Giang) 143

Đỗ Thị Quyên, Nguyễn Thị Kim Tuyến - Nghiên cứu các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến hành vi mua trực tuyến của

người tiêu dùng tỉnh Thái Nguyên 149

Phương Hữu Khiêm, Nguyễn Đắc Dũng, Nguyễn Ngọc Lý - Phát triển thị trường sản phẩm đầu ra cho rừng

trồng sản xuất theo hướng bền vững trên địa bàn huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên 155 Phan Thị Thanh Huyền, Hà Xuân Linh- Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội 161 Nguyễn Thị Vân Anh - Thu hút đầu tư – động lực và cơ sở phát triển kinh tế bền vững tỉnh Thái Nguyên 167 Văn Thị Quỳnh Hoa, Nguyễn Lan Hương - Hiệu quả của việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giảng

dạy tiếng Anh cho sinh viên năm thứ nhất trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên 173 Mai Văn Cẩn - Sử dụng hình tượng nhân vật Thạch Sanh trong một số hoạt động dạy thực hành tiếng Anh bậc

trung học phổ thông 179

Đỗ Thị Hương Liên - Bàn thêm về cuộc khởi nghĩa của Hoàng Đình Kinh (Cai Kinh) và mối liên hệ với các

cuộc khởi nghĩa đương thời 185

Phạm Văn Quang, Nguyễn Huy Ánh - Giải pháp tăng cường tính tích cực, chủ động trong học tập của sinh

viên khoa Thể dục thể thao trường Đại học Sư phạm - Đại học Thái Nguyên 191

Nguyễn Thị Minh Thu, Bùi Thị Ngọc Anh - Ca dao, dân ca làng chài Vịnh Hạ Long - nét văn hóa mang đậm

yếu tố biển 197

Đặng Anh Tuấn, Ngô Thị Minh Hằng, Phạm Thị Trung Hà - Sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi

ro kinh doanh của các công ty bất động sản 203

Lê Văn Thơ, Vũ Anh Tuấn - Đánh giá tình hình sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì,

tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 – 2016 209

(4)

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

203 SỰ HỒI PHỤC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

RỦI RO KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

Đặng Anh Tuấn^1*, Ngô Thị Minh Hằng¹, Phạm Thị Trung Hà²

1Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

2Ngân hàng TMCP Quân đội, Hội sở chính

TÓM TẮT

Bài viết nghiên cứu mối quan hệ giữa biến động của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản tại Việt Nam. Nghiên cứu thực hiện với dữ liệu về hoạt động thị trường và của 55 công ty bất động sản niêm yết trong giai đoạn từ năm 2010 tới 2016. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có mối quan hệ giữa rủi ro kinh doanh của công ty bất động sản với biến động của thị trường. Khi thị trường suy thoái, rủi ro kinh doanh tăng lên và ngược lại. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, không chỉ rủi ro từ lĩnh vực kinh doanh, mà lo ngại lớn nhất trên thị trường bất động sản là rủi ro từ đòn bảy tài chính của các công ty bất động sản. Sự nới lỏng tín dụng làm tăng tỷ trọng nợ của công ty bất động sản, và do đó, gây ra mối lo ngại cho các nhà đầu tư đối với các công ty bất động sản.

Từ khóa: công ty bất động sản niêm yết,chu kỳ kinh doanh, thị trường bất động sản, rủi ro kinh doanh, rủi ro thị trường

GIỚI THIỆU CHUNG^*

Xét trên các chỉ số về kém phát triển, như về lượng nhà ở, thu nhập và mức độ đô thị hóa, Việt Nam hiện vẫn đang là một quốc gia đang phát triển. Thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với các vấn đề về thiếu hụt nhà ở, các quyền về đất đai không rõ ràng, nhà ở khu vực công, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, vấn đề thông tin không cân xứng và tình hình thị trường tài chính chưa hoàn thiện với một hệ thống chủ yếu dựa vào ngân hàng.

Điều này dẫn tới các rủi ro tiềm ẩn trên thị trường bất động sản.

Nghiên cứu này được thực hiện để đánh giá thực trạng tăng trưởng và rủi ro kinh doanh tiềm ẩn của các công ty trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mục tiêu của nghiên cứu mô phỏng mối quan hệ giữa tăng trưởng của thị trường với rủi ro kinh doanh trong ngành bất động sản. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng đối với các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức tài chính đang thực hiện tài trợ hoặc/ và đầu tư trên thị trường, và với các doanh nghiệp đang kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.

*Tel: 0983 66 44 85; Email: tuanda@neu.edu.vn

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam được nghiên cứu song song với sự phát triển của nền kinh tế, được chia thành các giai đoạn như sau:

Giai đoạn đầu hình thành thị trường Giai đoạn này bắt đầu từ năm 1958 tới năm 2000, và là giai đoạn nền kinh tế bao cấp và chuyển giao sang kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Thị trường nhà ở không được quan tâm chú trọng và chi tiêu của Nhà nước cho xây dựng nhà ở chỉ chiếm 2% ngân sách quốc gia. Cũng trong thời kỳ này, việc mua bán và chuyển giao quyền sử dụng đất không được thực hiện trực tiếp giữa các chủ sở hữu là cá nhân hoặc tập thể mà cần phải chuyển giao lại cho chính quyền địa phương.

Giai đoạn “bong bóng: tăng trưởng nóng và đóng băng”

Thị trường trải qua giai đoạn 2001-2003

“tăng trưởng nóng” và giai đoạn 2003- 2006

“đóng băng”. Thị trường bất động sản đạt được sự tăng giá mạnh nhất vào quý 2 năm 2001. Nguyên nhân là do có sự tăng lên đáng kể về nhu cầu đất đai cho sản xuất và nhà ở, do nguồn đầu tư từ người Việt ở nước ngoài

(5)

204

vào thị trường bất động sản trong nước và lợi dụng tình trạng thông tin không cân xứng trên thị trường. Từ năm 2007 đến 2008, thị trường chuyển sang “tăng trưởng nóng” lần 2. Ở giai đoạn này, Chính phủ Việt Nam không chỉ áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng và chính sách tín dụng mở rộng, có chính sách ưu đãi cho phép sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

Tái cấu trúc và phục hồi

Giai đoạn này bắt đầu từ quý 2 năm 2009 đến cuối năm 2013. Sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản gây ra những rủi ro nghiêm trọng cho các nhà đầu tư và nhà cung cấp vốn, Chính phủ Việt Nam đã áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt và một chính sách tín dụng hạn mức. Số lượng giao dịch và giá cả nhà đất giảm rõ rệt. Duy nhất chỉ có hoạt

động mua bán nhà có giá trị thấp là vẫn diễn ra khá sôi nổi.

Từ đầu năm 2014 cho tới nay, để phá vỡ tình trạng đóng băng và thúc đẩy mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản, chính phủ đã cho ra đời một loạt các quy định như: giảm lãi suất huy động vốn ở các ngân hàng thương mại nhằm kích cầu tín dụng; cho phép người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài có thể sở hữu bất động sản trong nước.Các quy định này đã tạo nên những động thái tích cực trong việc thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

Sự phục hồi thể hiện rõ thông qua chỉ số hấp thụ bất động sản trên hai thành phố lớn là TP Hà nội và TP Hồ Chí Minh trình bày trong Hình 1 sau đây. Tỷ lệ hấp thụ giảm dần trong giai đoạn 2009 tới cuối năm 2013 và tăng dần đạt ổn định trong giai đoạn từ năm 2014 tới hiện tại.

Hình 1. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn: Tác giả tổng hợp, 2017, Như vậy, xu hướng phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam có thể được tổng hợp và thể hiện trong Hình 2.

Theo hình 2, mỗi giai đoạn của lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam thường kéo dài khoảng 10 năm. Nói cách khác, ngành bất động sản ở Việt Nam đang trong quá trình tái cơ cấu và dần chuyển sang giai đoạn phục hồi, với hàng hóa đa dạng và các chuỗi hàng hóa đang được mở rộng từ nhà ở cho dân cư, văn phòng cho thuê, bất động sản sử dụng cho mục đích thương mại tới bất động sản cho dịch vụ lưu trú và khách sạn.

(6)

205 Hình 2. Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

GIAI ĐOẠN

TĂNG TRƯỞNG

BÃO HÒA- SUY

THOÁI TÁI CẤU TRÚC VÀ HỒI PHỤC

Giai đoạn 2003-2006 2007-2008 2009-2013 2014 tới nay

Phân khúc thị trường

Nhà ở Nhà ở

Văn phòng cho thuê

Nhà ở Nhà ở: nhà cao cấp Văn phòng cho thuê Bán lẻ: trung tâm thương mại

Khách sạn và khu nghỉ dưỡng

Những dấu hiệu trên thị trường bất động sản

Lãi suất thấp Tín dụng tăng Có cơ hội đầu cơ Giảm hàng tồn kho

Tăng giá sản phẩm

Lạm phát cao Lãi suất tăng Giảm giá sản phẩm Giảm cầu

Không có cơ hội đầu cơ

Bán ồ ạt sản phẩm để thực hiện nghĩa vụ nợ với vốn vay Hàng tồn kho cao

Không còn hiện tượng giảm giá

Cầu tăng

Xuất hiện loại hàng hóa dẫn thị trường Giá tăng ở một số phân khúc

Nguồn: Tác giả tổng hợp và phân tích (2017),[2],[3],[5],[6],[7]

TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO KINH DOANH Khái niệm và đo lường rủi ro kinh doanh Rủi ro kinh doanh trong một lĩnh vực đầu tư là vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư và các nhà tài trợ và được phản ánh qua suất sinh lợi yêu cầu và lãi suất các khoản vay của nhà đầu tư và nhà tài trợ. Chỉ tiêu phản ánh rủi ro kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết là beta tài sản (hay còn gọi là beta không nợ) [1], [4].

Giá trị beta vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp phản ánh các quyết định kinh doanh của doanh nghiệp, cụ thể là quyết định về ngành nghề sản xuất kinh doanh tham gia, mức độ đòn bảy hoạt động sử dụng và mức độ đòn bảy tài chính sử dụng. Beta tài sản được xác định bởi loại hình kinh doanh và đòn bảy hoạt động mà công ty áp dụng. Do đó, beta vốn chủ sở hữu nội hàm beta tài sản. Việc xác định giá trị beta tài sản thường được thực hiện thông qua giá trị beta vốn chủ sở hữu.

Có ba phương pháp được sử dụng để đánh giá beta vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp: (1)

đối với công ty đại chúng: dựa trên dữ liệu giao dịch lịch sử của cổ phiếu niêm yết của doanh nghiệp trong ngành cần đánh giá, (2) đối với công ty chưa niêm yết: ước lượng dựa trên tham chiếu các thông số rủi ro của các cổ phiếu cùng ngành và cùng đặc điểm niêm yết;

(3) sử dụng dữ liệu kế toán để ước lượng các thông số rủi ro. [1]. Dữ liệu giao dịch lịch sử của cổ phiếu niêm yết là dữ liệu thể hiện kỳ vọng và chiến lược đầu tư, và đánh giá rủi ro của các nhà đầu tư đang tham gia thị trường.

Do đó, phương pháp (1) được đánh giá là phương pháp có tính ưu việt nhất được sử dụng trong đánh giá rủi ro kinh doanh và rủi ro thị trường của doanh nghiệp niêm yết.

Khi doanh nghiệp sử dụng đòn bảy tài chính lớn (sử dụng nhiều nợ để tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh), cổ đông phải chịu rủi ro thị trường lớn hơn, do đó giá trị beta vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên. Như vậy, sự khác biệt giữa beta vốn chủ sở hữu và beta tài sản là do mức độ đòn bảy tài chính sử dụng trong doanh nghiệp. Mối quan hệ giữa hai giá trị beta được xác định bằng công thức:

Beta thị trường = Beta tài sản x (1+(1- t) x (D/E))

(7)

206 Trong đó:

Beta thị trường: đo lường rủi ro của công ty với rủi ro của danh mục đầu tư thị trường, được xác định là hệ số biến thiên giữa suất sinh lời của cổ phiếu công ty với chỉ số của danh mục thị trường

Beta tài sản: đo lường rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh của công ty

t: tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp của công ty.

D/E: đòn bảy tài chính, đo bằng tỷ lệ Vốn vay trên Vốn chủ sở hữu của công ty.

Phương pháp nghiên cứu

Rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản được nghiên cứu đo lường trên toàn bộ các công ty kinh doanh bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2010-2016. Có 55 công ty bất động sản đang niêm yết tại thời điểm nghiên cứu, như trình bày trong Bảng 1. Công ty kinh doanh bất động sản trong mẫu có thể phân loại thành hai nhóm: công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản và công ty môi giới và cho thuê bất động sản.

Bảng 1. Danh sách các công ty trong nghiên cứu Mã

CK

Mã CK

BCI DRH FLC HQC ITA KHA NBB PDR RCL SJS TIX

BII DTA HAR ICG ITC LDG NDN PTL SCR SZL VC3

CCL DXG HDC IDJ KAC LGL NLG PV2 SDA TDH VIC

CEO EFI HDG IDV KBC LHG NTL PXA SGT TIG VPH

DIG FDC HLD IJC KDH MCG NVL QCG SJC TIP VRC

Nguồn: tác giả thực hiện, 2017 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Kết quả xử lý dữ liệu cho thấy giá trị beta tài sản và beta thị trường bình quân của các công ty có xu hướng biến động như sau:

Hình 3. Giá trị beta bình quân của các công ty bất động sản

Nguồn: tác giả thực hiện, 2017 Nhìn vào đường biểu thị giá trị beta thị trường của các công ty bất động sản trên thị trường chứng khoán tại Hình 3, có thể thấy rằng, trong thời kỳ 2010 tới 2011, các nhà đầu tư đánh giá thị trường bất động sản có rủi ro khá lớn. Tuy nhiên, mức độ rủi ro có xu hướng được các nhà đầu tư đánh giá là giảm dần. Điều này thể hiện trên xu hướng đi xuống của đường biểu thị giá trị beta thị trường;

mặc dù trong thời kỳ 2013 tới 2014, mức độ rủi ro có xu hướng tăng nhẹ. Đường beta tài sản trong đồ thị có xu hướng tăng nhẹ trong giai đoạn từ năm 2011 tới năm 2012, tăng cao nhất từ 2013 tới 2014 và giảm trong giai đoạn từ 2014 tới năm 2015, và giữ ổn định từ năm 2015 đến 2016.

(8)

207 Hình 4. Giá trị beta tài sản của các công ty bất động sản

Nguồn: tác giả thực hiện, 2017 Như vậy, khi thị trường vào giai đoạn điều

chỉnh từ 2011 tới 2014, các công ty bất động sản cố gắng giảm hàng tồn kho, điều chỉnh mặt hàng cung ứng, rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản có xu hướng tăng. Sau điều chỉnh, từ 2014 đến nay, khi thị trường đi vào ổn định, nhiều phân khúc sản phẩm mới mang tính chuyên biệt như nhà ở cao cấp, các khu nghỉ dưỡng với cơ chế cho thuê lại để chủ đầu tư khai thác, các khu thương mại…

nhắm tới nhóm khách hàng có chiến lược đầu tư, thì rủi ro kinh doanh giảm dần.

Trong giai đoạn biến động rõ nét từ 2012 tới 2014, dữ liệu về beta tài sản riêng lẻ của từng công ty như trình bày trong Hình 4 cho thấy có sự giao động khác biệt này là do trong mẫu nghiên cứu, nhóm công ty môi giới và cho thuê bất động sản. Nói cách khác, trong giai đoạn thị trường suy giảm và điều chỉnh, rủi ro kinh doanh của các công ty môi giới cao. Với các công ty thuộc nhóm công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản, rủi ro kinh doanh thấp hơn. Điều này có thể lý giải dựa trên

“nhu cầu và hành vi đầu tư” và loại sản phẩm.

Cụ thể là, trong thời gian từ năm 2000 tới năm 2014, sản phẩm chủ yếu trên thị trường bất động sản là sản phẩm nhà ở. Nhà đầu tư (chủ yếu là các hộ gia đình) ở Việt Nam luôn cho rằng bất động sản là một loại tài sản tích lũy, đầu tư trong dài hạn.

Bên cạnh đó, khoảng cách chênh lệch giữa giá trị beta thị trường với beta tài sản là rất lớn.

Nguyên nhân là do quyết định đòn bảy tài chính của các công ty bất động sản, hay là rủi ro tín dụng của các công ty bất động sản. Các công ty bất động sản đã sử dụng tỷ lệ nợ rất cao trong tổng nguồn vốn đầu tư. Xét trên toàn thời kỳ, sự chênh lệch giữa giá trị beta thị trường và beta tài sản đang dần được thu hẹp.

Điều này thể hiện chính sách huy động vốn của các công ty bất động sản đã có sự thay đổi, cụ thể là chuyển đổi từ các khoản vay trực tiếp từ ngân hàng sang các hình thức huy động vốn đa dạng hơn: cụ thể là kết hợp với Ngân hàng trở thành đối tác cùng đầu tư, lựa chọn khách hàng mục tiêu trùng với đối tượng thuộc các gói kích cầu tiêu dùng của chính phủ, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, khi thị trường đi vào giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng, các nhà đầu tư có nhận định lạc quan hơn với thị trường bất động sản. Hệ số beta thị trường của cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán giảm dần.

KẾT LUẬN

Nghiên cứu về sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của công ty bất động sản được thực hiện với dữ liệu phân tích trên các công ty bất động sản niêm yết cho thấy, mức độ tăng trưởng của thị trường và rủi ro của các công ty trong ngành luôn là mối quan hệ tỷ lệ nghịch. Khi thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng, rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản giảm. Khi thị trường bất động sản suy thoái, rủi ro kinh doanh của các công ty

(9)

208

bất động sản tăng, tuy nhiên, nhóm công ty bất động sản hoạt động về môi giới và cho thuê tài sản tăng cao hơn rất nhiều so với nhóm công ty bất động sản hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Ngoài rủi ro kinh doanh, rủi ro tiềm ẩn và đặc thù liên quan tới hoạt động của các công ty bất động sản chính là rủi ro từ đòn bảy tài chính.

Như vậy, khi thị trường vào giai đoạn suy thoái hay điều chỉnh, rủi ro lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chính là rủi ro tín dụng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Aswath Damodaran (2014), Chapter 4 “Risk Measurement and hurdle rates”, Applied Corportate Finance, 4th Edition, ISBN: 978-1-118-80893-1, John Wiley & Sons Inc.

2. Nguyễn Quỳnh Hoa (2016), Báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty Chứng

khoán Ngân hàng Quân đội,

https://www.mbs.com.vn/uploads/files/TTNC/Equit yResearch/baocaonganh /Xay-dung-dan-dung--- Bao-cao-nganh---16-Mar-2016.pdf

3. Vương Khắc Huy, Hà Hồng Hoa (2015), Báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty

Chứng khoán FPT, <http://www.fpts.com.vn/

FileStore2/File/2015/07/28/FPTS_Bao-cao-nganh- Bat-dong-san_03.2015.pdf>

4. Dinh Tran Ngoc Huy (2013), “The volatility of Market risk in Groups of Vietnam listed computer and Electrical Company Groups during the Financial Crisis 2007-2009”, Management Information System, Vol.8 (3), pp. 010-016.

5.Marc Townsend (2016), “Vietnam Real Estate Market outlook–be fearless, not foolish”, CBRE Vietnam, https://www.cbre.com/report-download?

PUBID=475b05ef-cd39-439f-9278-1abede8af913 6. Nguyễn Lưu Minh Nhật (2015), Báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty Chứng khoán Ngân hàng Quân đội,<https://mbs.com.vn/

uploads/files/TTNC/EquityResearch/baocaonganh/

Bat-Dong-San_Bao-cao-Phan-tich_06_2015.pdf>

7. Savills (2015), Vietnam real estate market – 20 years outlook, Savills World Research, http://pdf.

savills.asia/asia-pacific-research/vietnam-

research/hcmc/vietnam-property-market-a-twenty- year-reflection-en.pdf

8.Savills (2017), Chỉ số giá thị trường bất động sản Việt nam, http://vn.savills.com.vn/research/savills- property-price-index.aspx

SUMMARY

RECOVERING OF REAL ESTATE MARKET AND BUSINESS RISK OF REAL ESTATE COMPANIES

Dang Anh Tuan^1*, Ngo Thi Minh Hang¹, Pham Thi Trung Ha²

1National Economics Univerisity

2Military Commercial Joint Stock Bank – Head Office

The paper studies relationship between performance of real estate market and business risk of real estate companies in Vietnam. The research has been implemented with data collection from real estate market performance and 55 real estate firms listed in Vietnam Stock Exchange in the period of 2010 to 2016. The result reflected emprically that there is a clear relationship between the business risk of real estate companies and the real estate market’s performance. In recession period of the market, business risk has been increasing and vise versa. The research aslo found out that, only the business risk, the other seriously concerned risk in the market is risk from financial leverage. “Credit loosing” leads to increase of debt to total capital ratio of real estate firms which creates worrying concerns of investors to the real estate firms.

Keywords: Real estate listed companies, Business lifecycle, Real estate market, Business risk, Market risk

Ngày nhận bài: 28/8/2017; Ngày phản biện: 14/9/2017; Ngày duyệt đăng: 28/9/2017

*Tel: 0983 66 44 85; Email: tuanda@neu.edu.vn

(10)

oµ

soT T¹p chÝ Khoa häc vµ C«ng nghÖ

SOCIAL SCIENCE – HUMANITIES – ECONOMICS

Content Page

Luu Binh Duong, Nguyen Van Tien - "Sacred" fundamental structure of customary law 3 Nguyen Thi Mai Chanh, Bui Thuy Linh - The characters of mythology in “The Republic of Wine” by

Guan Moye 9

Pham Van Cuong - Studying adaptation to the training menthod of the credit for northern mountainous ethnic

minority students 15

Bui Linh Phuong, Mai Thi Ngoc Ha - Analysis and comparison of mathematical content in the forestry

agricultural sector training program of a number of universities in the world 19 Trinh Thi Kim Thoa - The situation and the solutions to improve the quality of teaching and learning Ho Chi

Minh ideology at University of Information and Communication Technology – TNU 25 Than Thi Thu Ngan - The 90^th anniversary of the publication of "Duong Kach menh" book (1927 – 2017)

Theoretical and practical meaning of the work “Duong Kach menh” of the leader Nguyen Ai Quoc - Ho Chi Minh 31 Ma Thi Ngan - Some features should be regarded when building a physical education program to increase the

learning result of students 35

Duong Thi Huong Lan, Nguyen Vu Phong Van, Nguyen Hien Luong - Applied experiential learning activities in an English speaking lesson of University of Economics and Business Administration - Thai

Nguyen University 41

Le Ngoc Nuong, Nguyen Thi Ha, Nguyen Hai Khanh - Building the theory of integrity of satisfaction in the

work of laborers at Thai Nguyen Traffic Trading and Management Joint Stock Company 47 Doan Quang Thieu - Establishing the standard sample system of occurred economic operations and accounting

vouchers for students' practice 53 Do Thi Ha Phuong, Doan Thi Mai, Chu Thi Ha, Nguyen Thi Giang - Factors influencing willingness to pay

for safety food in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province 59

Nguyen Thi Thanh Thuy - Analysis of FPT Joint Stock Company 's financial situation 65 Vu Hong Van, Luong Thi Mai Uyen - Strengthen competitive capability of mechanical industry in the process

of international economic integration 71

Nguyen Thi Linh Trang, Bui Thi Ngan - The development of non - cash payment service at military JSC Bank

– Thai Nguyen branch 77

Nguyen Thi Lan Anh, Nong Thi Van Thao - Building the system of management support in scoring staffs at

Vietcombank transaction deparment 85

Nguyen Thu Nga, Kieu Thi Khanh, Hoang Van Du - Investigation of commercial bank’s efficiency with

credit risk incorporated 91

Nguyen Thi Van, Nguyen Bich Hong - Solutions to promote the economic structural transformation in Bac

Giang province towards industrialization and modernization to 2020 with a vision to 2030 97 Dam Thi Phuong Thao, Nguyen Tien Manh - Estimating the effect of some factors on operational efficiency

of real estate companies posted up in Viet Nam stock market 103

Pham Thi Huyen - Precedent and the application of precedent in Vietnam law system 109 Duong Thi Huyen - The relationship of the English's factory in Hirado (1613- 1623) with Japan government 115 Tran Nguyen Si Nguyen - Subtle mass mobilization is core of political activism art of Ho Chi Minh 121

Journal of Science and Technology

170 (10)

N¨m

2017

(11)

Dinh Thi Giang - J. Locke’s thoughts of the origin and characteristics of civil society 127 Tran Bao Ngoc, Le Thi Luu, Bui Thanh Thuy et al - The pharmaceutical students’ perception of educational

environment at Thai Nguyen University of Medicine and Pharmacy by DREEM questionnare 131 Luong Ngoc Huyen - A current issue of applying mathemarics into teaching practice and assessing,

evaluating the result of learning mathemarics of 10^th grade students in high schools in Tuyen Quang city,

causes and solutions 137 Nguyen Thi Hong, Nguyen Xuan Truong, Hoang Thi Giang - Geographical approaches in research of the

relationship between economic development and ensuring national defense and security for border communes,

Ha Giang province 143

Do Thi Quyen, Nguyen Thi Kim Tuyen - Study psychological factors which affect to the buy online behavior of

consumers in Thai Nguyen province 149

Phuong Huu Khiem, Nguyen Dac Dung, Nguyen Ngoc Ly - Developing the output product market for forest

plantations followed sustainable trend in Dong Hy district, Thai Nguyen province 155 Phan Thi Thanh Huyen, Ha Xuan Linh - Study on residental land price in Soc Son district, Ha Noi city 161 Nguyen Thi Van Anh - Attracting investment – motivation and foundation to develop sustainable economic in

Thai Nguyen province 167

Van Thi Quynh Hoa, Nguyen Lan Huong - The effects of information technology in teaching English to first

year students at University of Agriculture and Forestry - Thai Nguyen University 173 Mai Van Can - Using the character of Thach Sanh in teaching English practice at secondary school 179 Do Thi Huong Lien - Discussion on revolution of Hoang Dinh Kinh (Cai Kinh) and relationship with

contemporary revolutions 185

Pham Van Quang, Nguyen Huy Anh - Solutions to enhance the activeness of study of students physical

education and sport faculty at Thai Nguyen University of Education 191

Nguyen Thi Minh Thu, Bui Thi Ngoc Anh - Folk songs in fishing village of Ha Long Bay - characterristics of

sea culture 197

Dang Anh Tuan, Ngo Thi Minh Hang, Pham Thi Trung Ha - Recovering of real estate market and business

risk of real estate companies 203

Le Van Tho, Vu Anh Tuan - Assessment land use in urban areas in Viet Tri city – Phu Tho province from

2011 to 2016 209