Tình hình kinh doanh bất động sản và Marketing trong bất động sản ở Việt

46 Sản phẩm thay thế là sản phẩm cho phép thõa mãn cùng nhu cầu với sản phẩm hiện tại của ngành. Đặc điểm cơ bản của chúng là thường có ưu thế hơn so với sản phẩm bị thay thế ở các đặc trưng riêng biệt. Do vậy, chúng gây sức ép đến các doanh nghiệp trong ngành về thị trường và khách hàng. Đe dạo này đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự phân tích, theo dõi thường xuyên những tiến bộ kỹ thuật – công nghệ, trong đó liên quan trực tiếp là đổi mới công nghệ, đổi mới sản phẩm. Hơn nữa sự thay đổi nhu cầu thị trường cũng là yếu tố quan trọng tạo ra sự đe dọa này.

 Áp lực cạnh tranh từ nội bộ ngành

Không chỉ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản mà còn rất nhiều các doanh nghiệp khác cũng tham gia lĩnh vực này vô hình chung đã tạo ra một áp lực cạnh tranh trực tiếp với nhau và sức ép trở lại lên ngành. Trong một ngành các yếu tố sau sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh lên các đối thủ như:

− Tình trạng ngành

− Cấu trúc của ngành

− Các rào cản rút lui,…

Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà hiện đang trên 80% thu nhập nhập của một hộ trung lưu là một mức dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất nhằm hạn chế tới mức tốt nhất những rủi ro này là khả năng tiếp cận thông tin hay tính minh bạch của thông tin trên thị trường.

Tuy nhiên có thể thấy việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư của nhà đầu tư nhằm hình thành một dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng là một tồn tại lớn hiện nay.

Dẫu rằng rất nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã được xây dựng và rất nhiều dự án đã hoàn thành, đang triển khai và sẽ triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.

Thêm vào đó, hiện vẫn chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, trên thế giới tồn tại rất nhiều các chỉ số khác nhau về đo lường thị trường bất động nói chung và thị trường nhà ở, khu đô thị mới nói riêng. Chẳng hạn, chỉ số giá nhà (HPI), chỉ số giá bất động sản (RPI), chỉ số thị trường bất động sản (REMI)..

 Thuận lợi

− Bất động sản tại Việt nam khá phát triển so với khu vực .

− Nền kinh tế đang trong giai đoạn phát triển nên nhu cầu về bất động sản ở Việt nam ngày càng tăng cao như: Nhà ở, Văn phòng cho thuê, Chung cư v.v… với các tòa nhà có địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn, có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Đặc biệt quan trọng nhất là với giá cả vừa phải vẫn được ưa chuộng, phát triển tốt trong những năm qua và trong những năm sắp tới.

− Các kênh đầu tư khác trong giai đoạn hiện nay đối với nhà đầu tư không thực sự hấp dẫn và an toàn hơn so với kênh đầu tư bất động sản.

 Khó khăn

Trường Đại học Kinh tế Huế

48

− Giá bất động sản được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế. - Nhu cầu đối với thị trường mua bán nhà đất giảm do Nhà nước điều chỉnh giá đất, tiêu cực trong đất đai, giá vàng biến động mạnh v.v…

− Chất lượng của các công trình chưa đảm bảo chất lượng và đáp ứng với yêu cầu của khách hàng.

− Thiếu những “không gian hạng sang”, đặc biệt là các trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại cho thuê.

− Marketing bất động sản tại Việt Nam đang bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu cơ bất động sản.

− Quan hệ cung cầu về bất động sản hiện nay không cân bằng, cung ít hơn cầu nên Marketing cho bất động sản chưa được quan tâm nhiều được thể hiện qua:

+ Các chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm là họ quá tin tưởng vào những quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của mình mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng giá trị các bất động sản của mình.

+ Các chủ bất động sản hiện nay bị hạn chế về nguồn vốn, kinh nghiệm, có xu thế môi giới nhiều hơn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp.

+ Nhân sự hoạt động trong lĩnh vực marketing bất động sản trong nước dần dần chuyển sang các công ty bất động sản nước ngoài ngày càng tăng dẫn đến thiếu hụt trầm trọng. Chính vì vậy trong nước mặc dù có nhiều công ty tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý, tư vấn, môi giới bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam.

− Cách thức triển khai tiếp thị dự án của các doanh nghiệp trong nước thường không thường xuyên điều tra thực tế thị trường, nhu cầu và phân khúc của các khách hàng một cách cụ thể mà chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng cáo trên

Trường Đại học Kinh tế Huế

báo với thiết kế và nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên sự khác biệt và chưa nhắm tới đúng phân khúc khách hàng của mình. Thiếu chiến lược tiếp thị chuyên nghiệp, bài bản các doanh nghiệp bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực, gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu thị trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị bài bản, có một đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước mới có thể nâng cao sức cạnh tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang hoạt động ở Việt Nam.

1.2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản ở Thừa Thiên Huế hiện nay