KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC
THẮNG LỢI MIỀN TRUNG
LÊ THỊ KIỀU MY
Trường Đại học Kinh tế Huế
Niên khóa: 2016– 2020
Trường Đại học Kinh tế Huế
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ------
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC
THẮNG LỢI MIỀN TRUNG
Sinh viên thực hiện: GVHD: PGS.TS Nguyễn Văn Phát Lê Thị Kiều My
Trường Đại học Kinh tế Huế
Niên khóa: 2016–2020
HUẾ, 2019
Trường Đại học Kinh tế Huế
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Phát là người đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp.
Em xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn đến Ban Giám Hiệu nhà trường, khoa QTKD, cùng toàn thể giảng viên chuyên ngành Quản Tri Kinh Doanh – Trường Đại học Kinh Tế – Đại học Huế đã truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích trong những năm em học tập. Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.
Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung cùng với các anh chị trong Công ty đã tạo nhiều điều kiện và hỗ trợ nhiệt tình giúp em trong quá trình thực tập tại Công ty.
Và cuối cùng, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến gia đình, bạn bè những người đã luôn bên cạnh sẻ chia, động viên, giúp đỡ để em có thể hoàn thành nhiệm vụ được giao.
Tuy nhiên, do hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như thời gian, kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiều nên trong quá trình thực hiện bài báo cáo không tránh khỏi những sai sót. Kính mong quý thầy cô giáo, những người quan tâm đóng góp ý kiến để bài báo cáo thêm phần hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, em xin chân thành cám ơn!
Huế, năm 2019 Sinh viên thực hiện
Trường Đại học Kinh tế Huế
ii Lê Thị Kiều My
Trường Đại học Kinh tế Huế
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, các số liệu, kết quả nêu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực và xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.
Huế, năm 2019 Sinh viên thực hiện
Lê Thị Kiều My
Trường Đại học Kinh tế Huế
iv MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...i
LỜI CAM ĐOAN ... iii
MỤC LỤC ...iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU ...x
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU...xi
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ ...xii
PHẦN I: MỞ ĐẦU...1
1. Tính cấp thiết của đề tài...1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...2
2.1. Mục tiêu chung ...2
Trường Đại học Kinh tế Huế
2.2. Mục tiêu cụ thể ...2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...2
3.1. Đối tượng nghiên cứu ...2
3.2. Phạm vi nghiên cứu ...2
4. Phương pháp nghiên cứu ...3
4.1. Phương pháp thu thập thông tin dữ liệu ...3
4.2. Phương pháp phân tích ...3
PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN ...4
1.1. Cơ sở lý luận...4
1.1.1. Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ...4
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản ...4
1.1.1.1.1. Khái niệm bất động sản...4
1.1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản...4
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ...6
1.1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản...6
1.1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản...7
1.1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản...14
1.1.2. Marketing bất động sản ...19
1.1.2.1. Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản ...19
Trường Đại học Kinh tế Huế
vi
1.1.2.1.1. Khái niệm Marketing ...19
1.1.2.1.2. Marketing bất động sản ...20
1.1.2.1.3. Vai trò của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ...22
1.1.2.2. Đặc điểm của Marketing bất động sản ...23
1.1.2.3. Nội dung của Marketing bất động sản ...25
1.1.2.3.1. Chiến lược sản phẩm...26
1.1.2.3.2. Chiến lược giá ...28
1.1.2.3.3. Chiến lược phân phối ...33
1.1.2.3.4. Chiến lược xúc tiến hỗn hợp ( đối với sản phẩm bất động sản)...35
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ...39
1.1.3.1. Các nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản39 1.1.3.2. Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản...41
1.1.3.2.1. Các yếu tố từ môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản...41
1.1.3.2.2. Các yếu tố từ môi trường vi mô ảnh hưởng đến hoạt động Marketing bất động sản...44
1.2. Cơ sở thực tiễn...46
1.2.1. Tình hình kinh doanh bất động sản và Marketing trong bất động sản ở Việt Nam hiện nay...46
Trường Đại học Kinh tế Huế
1.2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản ở Thừa Thiên Huế hiện nay ....49
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THẮNG LỢI MIỀN TRUNG ...52
2.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...52
2.1.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung...52
2.1.1.1. Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung...52
2.1.1.2. Tầm nhìn sứ mệnh...54
2.1.1.3. Giá trị cốt lõi ...55
2.1.2. Các lĩnh vực hoạt động chính của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...55
2.2. Sơ đồ bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung56 2.3. Kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung....61
2.3.1. Một số dự án đã thực hiện của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung từ năm 2017 đến nay...61
2.3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...64
2.3.3. Thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...73
2.3.3.1. Nội dung chính sách Marketing bất động sản ...73
2.3.3.2. Chính sách Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung tại dự án Đông Hà Sunshine Giai đoạn (GĐ) 2 ...85 2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần
Trường Đại học Kinh tế Huế
SVTH: Lê Thị Kiều My vii
2.3.4.1. Những kết quả đạt được ...95
2.3.4.2. Những ưu điểm của hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...96
2.3.4.3. Hạn chế và nguyên nhân ...97
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC THẮNG LỢI MIỀN TRUNG ...101
3.1. Định hướng phát triển hoạt động của công ty trong thời gian tới ...101
3.1.1. Định hướng phát triển chung của công ty ...101
3.1.2. Định hướng phát triển của hoạt động Marketing bất động sản ...102
3.1.3. Phương hướng và mục tiêu phấn đấu những năm tiếp theo của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...103
3.2. Giải pháp giúp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...104
3.2.1. Giải pháp về đa dạng hóa sản phẩm ...104
3.2.2. Tăng cường phát triển các dịch vụ hỗ trợ sản phẩm ...105
3.2.3. Giải pháp về Marketing Online ...107
3.2.4. Giải pháp về nguồn nhân lực...109
3.2.5. Xây dựng hệ thống quản trị quan hệ khách hàng hiệu quả ...111
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...113
1. Kết luận...113
2. Hạn chế ...113
Trường Đại học Kinh tế Huế
3. Kiến nghị ...114 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...116
Trường Đại học Kinh tế Huế
x DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
GĐ Giai đoạn
HĐQT Hội đồng quản trị
TCHC Tổ chức hành chính
TGĐ Tổng giảm đốc
Trường Đại học Kinh tế Huế
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Các lĩnh vực hoạt động của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi...56 Bảng 2: Một số dự án Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ...61 Bảng 3: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung từ 2016 đến 2018...64 Bảng 4: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án Phố tri thức Dương Thiệu Tước ...69 Bảng 5: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án Phố tri thức Hoài Thanh ...70 Bảng 6: Danh mục các sản phẩm giao dịch thành công trong ngày mở bán của dự án Phân lô Xóm 4 Lại Thế ...71 Bảng 7: Một số dự án mà Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung phân phối trong năm 2019...76 Bảng 8: Giá của các dự án của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung đã thực hiện ...81 Bảng 9: Kế hoạch truyền thông Marketing của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung tại dự án Đông Hà Sunshine GĐ 2 ...87
Trường Đại học Kinh tế Huế
xii DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Sơ đồ 1: Các kiểu kênh phân phối trong Marketing bất động sản ...34 Sơ đồ 2: Quá trình truyền thông của bất động sản ...36 Sơ đồ 3: Mô hình 5 áp lực cạnh tranh ...44 Sơ đồ 4: Bộ máy hành chính Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung .57 Đồ thị 1: Kết quả hoạt động kinh doanh từ năm 2016 đến 2018 ...67
Trường Đại học Kinh tế Huế
PHẦN I: MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là loại hàng hóa có tính đặc thù với giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu dài và sự phản ứng của cung so với cầu là rất chậm. Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng đến nay thì thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, các công ty bất động sản được thành lập ngày càng nhiều, điều này khiến cho việc cạnh tranh diễn ra ngày một gay gắt.
Các doanh nghiệp cần phải có những hoạt động Marketing thật sự chuyên nghiệp và có hiệu quả để giúp chúng tồn tại và phát triển vững mạnh trên thị trường. Hoạt động Marketing bất động sản là một thành phần không thể tách rời, luôn luôn tham gia cùng với mọi quá trình hình thành và phát triển bất động sản. Tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đều chưa nhận thức được vai trò quan trọng của hoạt động này. Họ chỉ xem Marketing bất động sản đơn thuần là bán hàng, tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm và gần như bỏ qua tất cả các bước của quy trình Marketing sản phẩm trong phát triển dự án hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu đi tính chuyên nghiệp.
Nắm bắt được xu thế và yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian qua Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung đã quan tâm và chú trọng đến hoạt động Marketing bất động sản. Tuy nhiên hiệu quả của hoạt động này đem lại chưa tương xứng với tiềm năng hiện có của thị trường, các sản phẩm của Công ty chưa đáp ứng được hết nhu cầu của khách hàng hiện tại.
Để khai thác hết tiềm năng và hiệu quả kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung hiện nay thì phát triển hoạt động Marketing bất động sản là mục tiêu chiến lược vô cùng quan trọng, nó không chỉ thúc đẩy quá trình phát
Trường Đại học Kinh tế Huế
2 triển hiện tại của Thắng Lợi Miền Trung mà còn là tiền đề vững chắc cho hoạt động kinh doanh lâu dài của Công ty. Xuất phát từ thực tế đó tác giả đã quyết định chọn đề tài“ Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung ”.Bằng việc vận dụng các kiến thức đã được học của bản thân kết hợp với những số liệu, tài liệu thực tiễn được Công ty cung cấp tác giả hi vọng sẽ làm rõ được vấn đề nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu chung
Mục tiêu tổng quát của đề tài là phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung qua đó đề xuất ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản của công ty trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
− Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động Marketing bất động sản.
− Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung.
− Đề xuất định hướng và những giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu
Các vấn đề liên quan đến hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Trường Đại học Kinh tế Huế
− Về nội dung: Phân tích, đánh giá tình hình hoạt động Marketing bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng, cũng như những cơ hội và thách thức của Công ty. Qua đó, đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty.
− Về không gian: Phân tích, đánh giá hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung.
− Về thời gian: Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung trong giai đoạn 2016 đến 2018 và đề xuất giải pháp cho các giai đoạn tới.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp thu thập thông tin dữ liệu
Thông tin thứ cấp được thu thập chủ yếu: để đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty tác giả đã thu thập các tài liệu, số liệu được Công ty cung cấp, các thông tin trên Internet, sách báo và các đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn có liên quan.
4.2. Phương pháp phân tích
− Phương pháp thống kê mô tả: dựa vào các số liệu thứ cấp đã thu thập được, sau đó tổng hợp lại, quan sát, phân tích, so sánh. Các tài liệu thứ cấp được dùng cho việc phân tích bao gồm: Sách giáo trình, tài liệu Công ty cung cấp và một số thông tin từ internet.
− Phương pháp so sánh: Tổng hợp các báo cáo của Công ty để làm rõ vấn đề trọng tâm, khai thác các thông tin liên quan. Đặc biệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trong phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Thắng Lợi Miền Trung.
Trường Đại học Kinh tế Huế
4 PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MARKETING BẤT
ĐỘNG SẢN 1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
1.1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Khoản 1 Điều 107 bộ Luật dân sự 2015 quy định:
Bất động sản bao gồm:
− Đất đai
− Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
− Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
− Tài sản khác theo quy định của pháp luật
(Nguồn: Bộ luật dân sự 2015) 1.1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả bất động sản.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo ban tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ).
Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động sản. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công
Trường Đại học Kinh tế Huế
6 trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo trục đường đó.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.
Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải 7 cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đăc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất
Trường Đại học Kinh tế Huế
động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
(Nguồn: Luật kinh doanh bất động sản 2014) 1.1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xât dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
Trường Đại học Kinh tế Huế
8 trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay, thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hóa.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ giao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên và có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường bất động sản ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm;
thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Thị trường bất động sản vừa mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v…
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quy định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Trường Đại học Kinh tế Huế
10 Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu những thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn vào thị trường hàng hóa khác.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường trong nền kinh tế.
Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh,…. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ,
Trường Đại học Kinh tế Huế
thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng với thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân ( Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động,… dao động của thi trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Cung về bất động sản biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả bất động sản
Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có
Trường Đại học Kinh tế Huế
12 thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản có giới hạn mà cầu bất động sản lại luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản;
ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế về gia tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất
Trường Đại học Kinh tế Huế
động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch bất động sản sẽ dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. bất động sản là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất
Trường Đại học Kinh tế Huế
14 động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản được thực hiện dưới hình thức các giao dịch bất động sản. Các giao dịch bất động sản có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản rất đa dạng bao gồm: việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với đặc điểm của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản:
Kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn rất lớn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó mọi hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì hoạt động kinh doanh bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được.
Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Kinh doanh bất động sản được thực hiện trong cả ba lĩnh vực: sản xuất, mua bán và dịch vụ bất động sản. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và phải tuân theo nhiều quy định mang tính đặc thù, chuyên ngành. Mặt khác, bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Trong kinh doanh bất động sản các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến hoạt động kinh doanh bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương,
Trường Đại học Kinh tế Huế
chính sách nhằm thực hiện việc quản lý hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn.
Trong kinh doanh bất động sản, địa điểm diễn ra các giao dịch thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch.
Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản là cố định về vị trí và không thể di dời được. Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản. Đồng thời các quan hệ giao dịch trong kinh doanh bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua đầy đủ các khâu:
− Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch
− Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về bất động sản
− Đăng ký pháp lý
Do đó kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản không thể như với các hoạt động kinh doanh hàng hóa thông thường ( kiểm soát qua nhãn mác, nguồn gốc xuất xứ, chất lượng ) mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ phát sinh các rủi ro như biến động của giá cả, thay đổi pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường. Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao
Trường Đại học Kinh tế Huế
16 dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao. Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
Kinh doanh bất động sản thực chất là thực hiện các giao dịch về các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Do vậy, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai. Giá trị và giá cả của hàng hóa bất động sản trong kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào vị trí của bất động sản như: địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản.
Trong kinh doanh bất động sản các chủ đầu tư luôn mong muốn tạo ra sự khác biệt và tính khan hiếm cho sản phẩm của mình, cũng như lợi dụng những ảnh hưởng tích cực từ các bất động sản khác qua đó nâng cao giá trị của bất động sản. Muốn thành công trong kinh doanh bất động sản doanh nghiệp cần phải nắm bắt và hiểu rõ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng vùng, từng khu vực để ra quyết định và xây dựng chiến lược kinh doanh cho sản phẩm của mình. Mặt khác tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể.
Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Hoạt động kinh doanh bất động sản mang những đặc trưng riêng ở mỗi vùng, mỗi khu vực khác nhau.Do đất đai có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng. Từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.
Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của người tiêu dùng do đó ở mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và
Trường Đại học Kinh tế Huế
cầu bất động sản. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa – du lịch thường diễn ra sôi động và có quy mô cũng như trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác. Từ đó ta thấy, kinh doanh bất động sản khác với kinh doanh các hàng hóa thông thường khác ở chỗ sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít khi có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến hoạt động kinh doanh của các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực; gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của vùng, của khu vực.
Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Trong kinh doanh bất động sản thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác ( các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý...đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến vấn đề sau:
− Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền và nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với bất động sản
Trường Đại học Kinh tế Huế
18
− Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo ra các cơn sốt giá của bất động sản.
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản cần phải có chiến lược dài hạn và lựa chọn thời điểm thích hợp để cung bất động sản ra thị trường.Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do thời gian để tạo nên một bất động sản thường kéo dài vì để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Việc lựa chọn và ra quyết định đầu tư xây dựng các công trình trong kinh doanh bất động sản là rất phức tạp. Vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. Kinh doanh bất động sản đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để ra quyết định đầu tư. Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản.
Khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật và giàu kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động
Trường Đại học Kinh tế Huế
sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
1.1.2. Marketing bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản 1.1.2.1.1. Khái niệm Marketing
Có rất nhiều quan niệm về Marketing trên thế giới:
Khái niệm Marketing của Phillip Kotler: Theo Phillip Kotler “Marketing là những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những nhu cầu và ước muốn của người tiêu dùng thông qua quá trình trao đổi”.
Khái niệm Marketing của Viện Marketing Anh: Định nghĩa của Viện Marketing chỉ ra “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến”.
Khái niệm Marketing của AMA:Theo định nghĩa của AMA (1985) “Marketing là một quá trình lập ra kế hoạch và thực hiện các chính sách sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của của hàng hoá, ý tưởng hay dịch vụ để tiến hành hoạt động trao đổi nhằm thoả mãn mục đích của các tổ chức và cá nhân”.
Khái niệm marketing của I. Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của Liên Hợp Quốc: Theo I. Ansoff “Marketing là khoa học điều hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là lấy thị trường làm định hướng”.
Như vậy khái niệm Marketing đã xuất hiện từ xa xưa và ngày càng phát triển, hoàn thiện hơn. Nó được hiểu theo rất nhiều cách khác nhau, nhưng tóm lược lại có
Trường Đại học Kinh tế Huế
20 thể hiểu Marketing chính là hoạt động gắn liền với quá trình trao đổi và lưu thông hàng hóa trong thị trường, khi cung hàng hóa nhiều hơn so với cầu hàng hóa thì buộc các doanh nghiệp phải tìm và thực hiện các giải pháp để tiêu thụ hàng hóa của mình.
1.1.2.1.2. Marketing bất động sản
Từ những khái niệm về Marketing nói chung có thể hiểu về Marketing bất động sản như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp nhằm phát hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh tranh”. Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý quan trọng sau đây:
− Marketing bất động sản là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống tiện nghi, an toàn của khách hàng. Ðồng thời, để đảm bảo các hoạt động Marketing, trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một chức năng quản trị mới, chức năng quản trị Marketing.
− Chức năng quản trị Marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảo cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích khách hàng. Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác nhu cầu và mong muốn của khách hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả.
Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của Marketing bất động sản là tối đa hoá lợi nhuận của doanh nghiệp, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu cầu khách hàng.
Cũng có thể hiểu Marketing bất động sản là một quá trình kế hoạch hóa và thực hiện các kế hoạch, giá cả; thúc đẩy, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của hàng hóa và dịch vụ bất động sản để tạo ra sự trao đổi từ đó thỏa mãn các mục tiêu của cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, Marketing bất động sản là quá trình tổng hợp bao gồm: phân tích và lựa chọn thị trường mục tiêu; xây dựng chiến
Trường Đại học Kinh tế Huế
lược Marketing dựa trên ý tưởng về sản phẩm; Xây dựng kế hoạch và quy trình Marketing; hoạch định chương trình Marketing - mix bao gồm các quyết định về sản phẩm, xác định giá, phân phối tiếp thị bất động sản và thực hiện kiểm tra các nỗ lực Marketing; phân tích, đánh giá hiệu quả công tác Marketing; điều chỉnh Marketing phù hợp với môi trường và cơ hội. Cụ thể hơn, Marketing với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho sản phẩm của mình; thực hiện hoạt động tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn với sản phẩm bất động sản - có thể là tiền thuê hoặc giá bán.
Để thực hiện tốt hoạt động Marketing thì bộ phận Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực sự hiểu rõ về nhu cầu tự nhiên, mong muốn và nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản:
Thứ nhất, nhu cầu tự nhiên đối với bất động sản: là cảm giác thiếu hụt về hàng hóa dịch vụ bất động sản mà con người cảm nhận được.
Thứ hai, mong muốn đối với hàng hóa, dịch vụ bất động sản là nhu cầu tự nhiên có dạng đặc thù, đòi hỏi phải được đáp lại bằng một hình thức đặc thù phù hợp với trình độ văn hóa và tính cách cá nhân của con người.
Các nhà kinh doanh bất động sản phải phát hiện ra mong muốn của từng người hoặc nhóm người nhằm tăng khả năng thích ứng và cạnh tranh trên thị trường từ đó tăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Dựa vào mong muốn của khách hàng đối với hàng hóa bất động sản các nhà kinh doanh bất động sản xác định các thông số và đặc tính của sản phẩm, từ đó quyết định đầu tư xây dựng và cung ứng những sản phẩm, dịch vụ mà thị trường đang cần hoặc sẽ cần trong tương lai. Do đó sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm thiểu được rủi ro
Trường Đại học Kinh tế Huế
22 trong kinh doanh đặc biệt là trong trường hợp thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro và không ổn định như hiện nay.
Thứ ba, nhu cầu có khả năng thanh toán là nhu cầu tự nhiên và mong muốn phù hợp với khả năng thanh toán.
Từ nhu cầu tự nhiên và mong muốn của khách hàng, các nhà kinh doanh bất động sản có thể xây dựng và tạo ra rất nhiều sản phẩm bất động sản như: đất nền, văn phòng, chung cư, nhà thu nhập thấp, biệt thự, nhà hàng, khách sạn… nhưng hàng hóa của họ có thể bị ế ẩm nếu như những sản phẩm mà họ cung ứng ra tại thị trường mà người mua không có cơ hội tiếp cận vì họ không đủ khả năng thanh toán do chi phí quá cao.
1.1.2.1.3. Vai trò của Marketing bất động sản đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, tất cả các doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng đều cần vận động và trao đổi với môi trường bên ngoài để có thể tồn tại và phát triển, ngoài các hoạt động chức năng như : sản xuất, tài chính, quản trị nhân lực…thì doanh nghiệp muốn đảm bảo chắc chắn cho sự thành công trong tương lai thì phải kết nối mọi hoạt động của doanh nghiệp với thị trường, chức năng kết nối mọi hoạt động của doanh nghiệp đối với thị trường thuộc lĩnh vực quản lý Marketing.
Như vậy, Marketing bất động sản là hoạt động có vai trò quyết định và điều phối sự kết nối các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường, có nghĩa là đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động
Trường Đại học Kinh tế Huế
sản hướng theo thị trường, biết lấy thị trường, nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh.
Không những thế, Marketing còn giúp doanh nghiệp kinh doanh với định hướng thị trường: sản xuất cái mà thị trường cần, và do đó Marketing tạo ra khách hàng cho doanh nghiệp giống như là sản xuất tạo ra sản phẩm. Ngược lại, việc xác định được các đối tượng khách hàng mục tiêu, tìm hiểu và nắm bắt được những nhu cầu và thị hiếu của khách hàng sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được những kế hoạch chiến lược, mục tiêu cụ thể nhằm tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả nhất.
Tóm lại hoạt động Marketing chiếm giữ một vị trí quan trọng đối với việc tạo ra hay nói cách khác là thu hút khách hàng đến với doanh nghiệp.
1.1.2.2. Đặc điểm của Marketing bất động sản
Marketing bất động sản có những điểm đặc trưng và khác biệt so với hoạt động Marketing trong các lĩnh vực khác, điều cơ bản tạo ra sự khác biệt ấy chính là ở sự khác biệt của hàng hóa bất động sản cũng như tính đặc trưng của hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường cụ thể như sau:
Đối tượng của Marketing bất động sản
Nếu như đối tượng Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa, dịch vụ khác trên thị trường là người mua thì đối tượng Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm những khách hàng có nhu cầu: mua, thuê, thế chấp, bảo hiểm (trong trường hợp khách hàng cần tư vấn)…
Marketing bất động sản là một quá trình mang tính phức tạp
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo do có sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ, vì vậy việc tìm kiếm và phân tích thông tin, phục vụ cho chiến lược Marketing là rất khó khăn và phức tạp.
Trường Đại học Kinh tế Huế
24 Không những thế, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu, cần phải mất một thời gian dài mới có thể tung ra thị trường một sản phẩm, trong khi thị trường lại luôn biến đổi, và sản phẩm bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào cơ sở hạ tầng và chính sách, quy hoạch của nhà nước. Vì vậy, đòi hỏi người làm Marketing phải có một sự hiểu biết và một tầm nhìn dài hạn.
Marketing dịch vụ bất động sản là Marketing những cam kết, hứa hẹn Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản, vì vậy đây có thể nói là một điểm khác biệt lớn giữa các hoạt động kinh doanh khác.
Marketing bất động sản bao gồm cả Marketing cho các dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Mà trong kinh doanh dịch vụ thì khách hàng không thể biết trước được chất lượng, cũng như không thể nhìn thấy như các sản phẩm hàng h
