NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY

ĐẠI HỌC HUẾ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊKINH DOANH

------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

TẠI DỰÁN AN CỰU CITY

Giáo viên hướng dẫn

Th.S PHẠM PHƯƠNG TRUNG

Sinh viên thực hiện:

NGUYỄN VĂN PHỐ Lớp: K49D-QTKD

Huế, 05/2019

Trường Đại học Kinh tế Huế

LỜI CẢM ƠN!

Trên thực tếkhông có sựthành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường Đại học Kinh Tế Huế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt, trong học kỳnày, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể hoàn thiện được.

Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thểhoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Phạm Phương Trung đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập.

Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong công tyđã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập tại Công ty.

Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong Công ty cùng các Thầy, Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cô đểem học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽhoàn thành tốt hơn bàikhóa luận tốt nghiệp.

Em xin chân thành cảm ơn!

Trường Đại học Kinh tế Huế

MỤC LỤC

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ... 1

1.Lý do chọn đềtài... 1

2.Mục tiêu nghiên cứu ... 2

2.1. Mục tiêu tổng quát ... 2

2.2. Mục tiêu cụthể... 2

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ... 2

3.1. Đối tượng nghiên cứu ... 2

3.2. Phạm vi nghiên cứu ... 2

4.Quy trình và phương pháp nghiên cứu ... 2

4.1. Quy trình nghiên cứu ... 2

4.2. Phương pháp nghiên cứu ... 4

4.2.1.Phương pháp thu thập dữliệu... 5

4.2.2.Thang đo... 6

4.2.3. Quy trình phân tích dữliệu... 6

4.2.3.1. Kiểm định thang đo... 6

4.2.3.2. Phân tích nhân tốkhám phá EFA... 8

4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy... 8

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU ... 10

CHƯƠNG 1. CƠ SỞLÝ LUẬN CHUNG ... 10

1.1.1. Khái niệm về BĐS... 10

1.1.2.Đặc điểm của bất động sản... 10

1.1.3.Hàng hóa BĐS... 12

1.1.4. Phân loại bất động sản... 13

1.2.1.Đặc điểm của thị trường BĐS... 13

1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản ... 16

1.2.3. Phân loại thịthị trường bất động sản... 17

1.4.1. Khái niệm đầu tư... 20

1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản ... 21

1.4.3. Các loại hìnhđầu tư BĐS... 21 1.4.3.1 Căn hộ chung cư... 21

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.4.3.2 Nhà phố... 22

1.4.3.3 Đất nền ... 23

1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng ... 24

1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang... 24

1.4.3.6 Shophouse và Officetel ... 25

1.4.3.7 Phòng trọcho thuê ... 26

1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng... 27

1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS... 28

1.6.1. Yếu tố văn hóa... 35

1.6.2. Yếu tốxã hội ... 36

1.6.3. Yếu tốcá nhân ... 37

1.6.4. Yếu tốtâm lý ... 37

1.6.5. Yếu tốsinh lời ... 39

1.7.1. Một số quan điểm vềhành vi khách hàng ... 40

1.7.2. Mô hình quá trình quyết định mua của Philip Kotler, Gary Armstrong ... 41

1.7.3.Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân (nguồn: Philip Kotler 2001) ... 46

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI DỰÁN AN CỰU CITY ... 53

2.1. Giới thệu Công ty cổphần Đất Xanh Bắc Miền Trung... 53

2.1.1.Cơ cấu tổchức quản lý của công ty: ... 54

2.1.1.1. Hội đồng quản trị... 54

2.1.1.2. Tổng giám đốc... 54

2.1.1.3. Phòng Marketing... 55

2.1.1.4. Phòng kinh doanh... 56

2.1.1.5. Phòng HCNS ... 57

2.1.1.6. Phòng TCKT ... 58

2.1.1.7. Phòngđầu tư –khai thác dựán ... 58

2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự:... 59

2.2. Giới thiệu dự

Trường Đại học Kinh tế Huế

2.2.1. Chấtlượng công trình:... 61

2.2.1.1. Thiết kế: ... 63

2.2.1.2. Kết cấu công trình: ... 63

2.2.1.3. Thi công công trình ... 63

2.2.1.4. Giám sát công trình ... 63

2.2.1.5. Vềmặt quản lý an toàn thi công: ... 63

2.2.1.6. Vềmặt quản lý vệ sinh môi trường:... 63

2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạtầng: ... 64

2.2.2. Các tiện ích xung quanh dựán: ... 64

2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City... 66

2.3.1. Thông tin chung vềmẫu nghiên cứu ... 66

2.3.2.Đánh giá độtin cậy của thang đo... 68

2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư... 73

2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các biến độc lập ... 73

2.3.3.2. Kiểmđịnh KMO và Bartlett’s, phần tích nhân tố khám phá đối với biến phụthuộc. ... 78

2.3.3.3. Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư... 79

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ... 89

1.Kết luận ... 89

2.Kiến nghị... 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO... 94

PHỤLỤC... 97

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1. Đặc điểm mẫu điều tra ... 66

Bảng 2. Hệsố Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo... 69

Bảng 3. Đánh giá độtin cậy thang đo đối với nhóm “quyết định đầu tư BĐS”... 72

Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Test và ma trận xoay nhân tốbiến độc lập . 74 Bảng 5. Hệsố Cronbach’s Alpha và hệsốtải sau khi phân tích nhân tố... 77

Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS”... 78

Bảng 7. Hệsốtải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS”... 79

Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến ... 82

Bảng 9. Hệsố tương quan... 83

Bảng 10. Kết quảphân tích hồi quy sau khi loại biến... 84

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu ... 4 Sơ đồ 2: Mô hình quyết định mua của khách hàng ... 41 Sơ đồ 3: Các giai đoạn của quá trình quyết định đầu tư BĐS... 46 Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo

P. Kotler 2001... 48 Hình 1: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS... 51 Hình 2: Mô hình nghiên cứu đềxuất... 52 Hình 3: Cơ cấu tổchức Công ty ... 54 Hình 4: Mô hình hồi quy các nhân tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân ... 87

Trường Đại học Kinh tế Huế

1

PHẦN I:ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đềtài

Cùng với sựphát triển của kinh tế- xã hội. Thị trường Bất Động Sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thịhóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽnhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước.

Tuy nhiên những năm trước đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, kèm với những biến động liên tục vềkinh tế- chính trị đã tạora không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, đồng tiền thì bị mất giá... Không chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông xảy ra ngày càng phổbiến. Nhiềunhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích vềtài sản đầu tư mà chỉquantâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian gần đây Chính Phủ đang có chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu. Đối với thị trường Huế hiện nay, thị trường BĐS bị đóng băng trong một thời gian dài, mặc dù các nhàđầu tư đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau nhằm vực dậy thị trường BĐS. Nhưng thị trường BĐS cũng không có chuyển biến nào nổi bật. Đến hai năm trở lại đây, thị trường BĐS mới có những bước chuyển mình đáng kể, tiêu biểu là sự ra đời của dự án An Cựu City do Công ty IMG Huếlàm chủ đầu tư. Dự án thật sự đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của thị trường BĐS Huế. Đến nay, dự án đã thu hút được một lượng lớn khách hàng đến đầu tư và mua tiêu dùng.

Nhưng đó chỉlà một lượng khách hàng rất nhỏ để có thểlàm cho thị trường BĐS phát triển và sôi nổi hơn nữa. Vì vậy, tôi quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City” làm đềtài nghiên cứu của mình.

Trường Đại học Kinh tế Huế

2

2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.

2.2. Mục tiêu cụthể

- Tìm hiểu thêm và hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư BĐS.

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City.

- Xác định mức độ ảnh hưởng và chiều hướng tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City.

- Căn cứ vào kết quả nghiên cứu kiến nghị một số giải pháp nhằm duy trì và thu hút thêm khách hàng đầu tư tại các dự của công ty nói chung và dự án An Cựu City nói riêng.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu

Nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản tại Huếvới mục đích kinh doanh chênh lệch giá. Cụ thể ở đây là những khách hàngđã vàđang mua bất động sản tại dựán An Cựu City

3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi vềkhông gian: nghiên cứu được thực hiện tại dựán An Cựu City - Phạm vi về thời gian: nghiên cứu được tiến hành trong thời gian hai tháng thực tập tại Công ty, từ ngày 20/02/2019 đến ngày 20/04/2019

4. Quy trình và phương pháp nghiên cứu 4.1. Quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.

Trường Đại học Kinh tế Huế

3

Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính: đọc, tổng hợp các thông tin trên internet, báo chí, phỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia. Mục đích của bước này nhằm phân tích hoạt động và các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân.

Từsốliệu qua các báo cáo nhanh, báo cáo tài chính, báo cáo của phòng khách hàng theo quý, năm tiến hành xửlý sốliệu, sửdụng phương pháp phân tích và so sánh để đưa ra nhận xét vềthực trạng hoạt động đầu tư của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City.

Tiến hành phỏng vấn các anh chị chuyên viên, giám đốc kinh doanh, trưởng phòng kinh doanh, nhân viên kinh doanh và thông qua thực tế quan sát đểhiểu rõ hơn vềthực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City.

Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng: Tiến hành nghiên cứu định lượng bằng phương pháp phỏng vấn cá nhân có sử dụng bảng hỏi điều tra các khách hàng tại dựán An Cựu City.

Trường Đại học Kinh tế Huế

4

Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu 4.2. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được sửdụng trong đềtài này là nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng dựa vào các bài nghiên cứu trong và ngoài nước.

Nghiên cứu với mục đích phân tích dữliệu thứcấp từcác nguồn khác nhau và từkết quả khảo sát, đồng thời tiến hành ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu.

Xác định vấn đề nghiên cứu

Tìm hiểu cơ sởlý thuyết và mô hình nghiên cứu liên

quan Thiết kếnghiên cứu

Dữliệu thứcấp Dữliệu sơ cấp

Xác định thông tin và nguồn thông tin cần thu thập

Thu thập dữliệu

Tổng hợp và phân tích dữliệu

Xác định thông tin cần thu thập và phương pháp thu thập

Điều tra định tính

Điều tra định lượng thử nghiệm và chính thức

Thu thập, xửlý và phân tích dữliệu bằng SPSS Kết quả

nghiên cứu

Trường Đại học Kinh tế Huế

5

4.2.1. Phương pháp thu thập dữliệu

 Phương pháp thu thập dữliệu thứcấp

- Thu thập dữ liệu từ sách, báo, tạp chí, internet, các đề tài nghiên cứu, luận văn trước đó có liên quan đến vấn đềnghiên cứu.

- Các tài liệu, số liệu, báo cáo về nguồn lực, hoạt động của Công ty như báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2017 - 2018 do các bộ phận chức năng của cung cấp.

 Phương pháp thu thập dữliệu sơ cấp

- Phương pháp quan sát: quan sát thực tếvề công tác bán hàng đểnắm bắt quy trình, chính sách và các nghiệp vụ cơbản vềmôi giới bất động sản.

- Phương pháp trao đổi: trao đổi với nhân viên Công tyđể thu thập thông tin về sự biến động của các chỉ tiêu, trao đổi với các bạn cùng thực tập để hiểu thêm vấn đề.

- Lập bảng câu hỏi những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City. Khảo sát các khách hàng đã vàđang đầu tư nhằm thu thập thêm các thông tin làm cơ sở cho việc ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến quyết địnhđầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City.

- Phương pháp xác định kích thước mẫu: Sau khi nghiên cứu định tính, nghiên cứu gồm 28 biến quan sát được đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức. Cỡ mẫu dùng trong phân tích nhân tốbằng ít nhất 4 đến 5 lần sốbiến quan sát đểkết quả điều tra là có ý nghĩa, vì vậy cỡ mẫu cần nghiên cứu là 150 bảng hỏi (Nguyễn Đình Thọ, 2011). Tiến hành thu thập dữ liệu với mẫu dựkiến là 170 bảng hỏi để đảm bảo độ tin cậy cao hơn và tránh những bảng hỏi sai sót hoặc không thu thập được đầy đủ.

- Phương pháp chọn mẫu: Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án, đồng thời để mang tính cập nhật sát với tình hình thực tếnhất nên tôi đã tiến hành chọn mẫu phương pháp ngẫu nhiên thực địa. Đây là hình thức chọn mẫu phi xác suất.

Trường Đại học Kinh tế Huế

6

4.2.2. Thang đo

Thang đo trong nghiên cứu này dựa trên cơ sởlý thuyết vềhành vi khách hàng, hoạt động phát triển dự án của Công ty và quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân. Một tập biến quan sát (các phát biểu) được xây dựng để đo lường các biến tiềm ẩn (khái niệm nghiên cứu). Do có sự khác biệt nhau về văn hóa và cơ sở hạtầng kinh tế, cho nên có thể các thang đo được xây dựng tại các nước phát triển hay các thang đo được xây dựng từ các cuộc nghiên cứu tương tự ở trong nước cũng như các mô hình nghiên cứu chưa phù hợp và thíchứng với thị trường Việt Nam. Thông qua việc hỏi ý kiến chuyên gia, nghiên cứu sơ bộ với mẫu có kích thước là n = 30, các biến quan sát đãđược chỉnh sửa cho phù hợp đặc điểm của đối tượng nghiên cứu. Các tập biến quan sát cụ thể được đo lường dựa trên thang đo Likert 5 điểm, thay đổi từ 1 = Rất không đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 = Trung lập,4 = Đồng ý, 5 = Rấtđồng ý.

4.2.3. Quy trình phân tích dữliệu

Nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp nhằm thu thập thông tin từ khách hàng đã và đang đầu tư tại dự án An Cựu City.

Thông tin thu thập được sẽ được nhập bằng phần mềm Excel, làm sạch và xửlý bằng phần mềm Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) 22.0. Thang đo sau khi được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội được sửdụng đểkiểm định mô hình nghiên cứu.

4.2.3.1. Kiểm định thang đo

Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Hệsố Cronbach’s alpha được sửdụng trước nhằm loại các biến không phù hợp. Theo nhiều nhà nghiên cứu, với nguyên tắc kết luận thì những biến quan sát có hệsố Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng:

0.8-1.0: Thang đo lường tốt.

0.7-0.8: Thang đo lường sửdụng được.

0.6- 0.7: Sử dụng được nếu khái niệm đo lường là mới hoặc mới đối với người

được phỏng vấn.

Trường Đại học Kinh tế Huế

7

Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên và hệ số tương quan biến tổng của các biến (item-total correlation) lớn hơn 0.3. (Nunnally &

Burnstein, 1994).

Trường Đại học Kinh tế Huế

8

4.2.3.2. Phân tích nhân tốkhám phá EFA

Sau khi loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy qua đánh giá độ tin cậy bằng hệsốCronbach Alpha, tiến hành phân tích nhân tố. Phân tích nhân tốlà tên chung của một nhóm các thủ tục được sử dụng chủ yếu để thu nhỏ và tóm tắt dữ liệu. (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).

Theo các nghiên cứu thì thangđo được chấp nhận khi tổng phương sai trích được bằng hoặc lớn hơn 50%.

Khi phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một sốtiêu chuẩn như sau:

 Hệ số Kaiser – Meyer – Olkin (KMO) nằm trong khoảng [0,5 ;1], mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett0,5.

 Hệsốtải nhân tố(factor loading)0,3

 Tổng phương sai trích50%.

 HệsốEigenvalue có giá trịlớn hơn 1.

 Khác biệt hệ số tải nhân tốcủa một biến quan sát giữa các nhân tố 0,3 để đảm bảo giá trịphân biệt giữa các nhân tố.

4.2.3.3. Xây dựng phương trình hồi quy

Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sửdụng đểmô hình hoá mối quan hệnhân quảgiữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụthuộc (hay biến được giải thích) và các biến kia là các biến độc lập (hay biến giải thích). Mô hình này sẽ mô tả hình thức của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụthuộc. Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS.

Đểphân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐScủa khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City, mô hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City có dạng tổng quát như sau:

Y = β0 + β1 * X1 + β2 * X2 + β3 * X3 + β4 * X4 + β5 * X5 + β6 * X6 + ε Trong đó:

Y: là biến phụthuộc phản ánh quyết địnhđầu tư của khách hàng cá nhân

Trường Đại học Kinh tế Huế

9

Xi (i=1...7): là các biến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến quyết địnhđầu tư của khách hàng cá nhân

βi (i=1...7): Các hệsốhồi quy Hằng số ε: Sai số

Mức độ phù hợp của mô hình được đánh giá bằng hệ số R² điều chỉnh. Giá trị R² điều chỉnh không phụthuộc vào độ lệch phóng đại của R² do đó được sửdụng phù hợp với hồi quy tuyến tính đa biến.

Trường Đại học Kinh tế Huế

10

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1. CƠ SỞLÝ LUẬN CHUNG

1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm về BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từtính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bềmặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thểcủa đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ, … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cábiệt. Trong cùng một khu vực nhỏkểcả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tốkhông giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sựhấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoảmãn sởthích cá nhân.

Tính chịuảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thểbị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạtầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trịsửdụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sựhấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổbiến.

Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể

Trường Đại học Kinh tế Huế

11

và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọcủa vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọvật lý dài hơn tuổi thọkinh tếkhá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thểtiếp tục an toàn cho việc sửdụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thểkéo dài tuổi thọvật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọkinh tế.

Thực tế, các nước trên thếgiới đã chứng minh tuổi thọkinh tếcủa BĐS có liên quan đến tính chất sửdụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọkinh tếcủa nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm, … Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thểsử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờcạn.

Các tính chất khác:

- Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sửdụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụthuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.

Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Mang nặng yếu tốtập quán, thịhiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất

Trường Đại học Kinh tế Huế

12

khác nhau, phụthuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cảcác vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.3. Hàng hóa BĐS

Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạtầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán.

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: Giá trịvà giá trịsửdụng. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản đượcxem là hàng hóa đặc biệt.

Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:

- Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các hàng hoá khác: Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tảbằng mô hình, hìnhảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.

Tính cố định còn tạo hàng hoá bất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

- Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản khác: Giá trị của hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai tròảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

Trường Đại học Kinh tế Huế

13

1.1.4. Phân loại bất động sản

Từkinh nghiệm của nhiều nước và kết quảnghiên cứuở nước ta, BĐS có thểphân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ,BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷsản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sửdụng, …

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chếchính sách vềphát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội của nước ta.

1.2. khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mau bán, trao đổi, cho thuê, thếchấp, chuyển nhượng quyền sửdụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có sựquản lý của Nhà nước.

1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS

Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch

- Đàmphán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau

- Kiểm tra thực địa, xácđịnh tính có thật và độchính xác của thông tin -

Trường Đại học Kinh tế Huế

14

Chínhđiều này làm cho quan hệgiao dịch BĐS thường kéo dài, dễgặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý, thay đổi điều kiện môi trường,…)

Do tính không di dời của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụtrung gian.

Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực và không tập trung

Thị trường BĐS thường được tạ ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tựnhiên cũng như trìnhđộphát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng địa phương khác.

Thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng trên ở mọi vùng trên đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừaở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tựnhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trìnhđộphát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường ở nông thôn, miền núi.

Cung về BĐS ít co giãn khi giá cả thay đổi

Cung về BĐS phảnứng chậm hơn so với biến động vềcầu và gái của BĐS. Thời gian tạo ra hàng hóa thường lâu hơn các hàng hóa khác (thông tin về đất đai, dự án đầu tư, thủtục xin phép xây dựng, thủtục chuyển nhượng, thi công thiết kế công trình,…). Chính sách của nhà nước có tác động mạnh mẽ đến sựbìnhổn của thị trường.

Khi trên thị trường BĐS có sự thay đổi vềcầu, tất yếu sẽcó sự thay đổi vềgiá cả BĐS. Chẳng hạn cầu tăng sẽ kéo giá cả tăng theo. Đối với các hàng hóa thông thường khác, gần như tức khắc sẽcó những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại nhường như không co giãn, vì cung của BĐS không thể

Trường Đại học Kinh tế Huế

15

một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất rất nhiều thời gian. Từ đó, khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý: Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định. Tuy nhiên, giá cảlại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽtiềmẩn các cơn sốt giá BĐS.

Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia và rút khỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp

 Đặc điểm khó thâm nhập thểhiện:

- Hànghóa BĐS thường có giá trịlớn

- Ngườimua và bán thường ít có kinh nghiệm

- Quá trình mua bán thường gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm vững

- Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn đến nhiều rủi ro vềpháp lý

 Việc tham gia và rút khỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp thể hiện:

- Thời gian tạo ra hàng hóa BĐS thường lâu hơn các tài sản khác.

- Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, làm thủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đấtđai.

- Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủtục xin phép xây dựng, tiến hành thiết kếvà thi công công trình,…

Những công việc này cần rất nhiều thời gian và nguồn lực mạnh, vì vậy việc rút ra khỏi thị trường sẽrất khó khăn và phức tạp.

Hoạt động của thị trường BĐS phụthuộc vào sựkiểm soát của nhà nước

Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS.

Sựtham gia của Nhà nước chủyếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Đểthị trường BĐS hoạt động hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tốtạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.

Trường Đại học Kinh tế Huế

16

Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một sốtổchức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từnhững đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sựchi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hôi trong quá trình sửdụng BĐS. Thậm chí ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sựhiểu biết vềcác giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

Sư tác động của nhà nước là một trong những yếu tốtạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng có sựcan thiệp vào thị trường BĐS ởcác mức độ khác nhau, trong đó chủyếu là đất đai đểthực hiện các mục tiêu phát triển chung.

BĐS có tính dịbiệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụthuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.

1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.

Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quảnhất.

Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủthể kinh doanh BĐS.

Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sửdụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từhình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độchu chuyển vốn của các chủthểkinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là

Trường Đại học Kinh tế Huế

17

một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tếthị trường đối với một quốc gia.

Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trìnhđổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tếkhác.

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mởrộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tếgiữa Nhà nước và người sửdụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước,…

Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổchức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạgiá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.

Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sởphát triển kinh tếmột cách bền vững.

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: Nội bộthị trường và các quan hệvới các ngành, các lĩnh vực khác như:

Xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.

1.2.3. Phân loại thịthị trường bất động sản

 Căn cứvào mức độkiểm soát của Nhà nước

- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thểkiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địaốc,…

Trường Đại học Kinh tế Huế

18

- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủtục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờnhận nợ.

 Căn cứ vào trình tựtham gia thị trường

- Thị trường chuyển nhượng quyền sửdụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.

- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.

- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.

 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường - Thị trường đất đai

- Thị trường nhàở

- Thị trườngBĐS công nghiệp

- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở - Thị trường BĐS dụng trong dịch vụ

 Căn cứvào tính chất giao dịch - Thị trường mua bán BĐS

- Thị trường thuê và cho thuê BĐS

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng đểthếchấp, bảo hiểm - Thị trường giao dịch các BĐS dùng đểgóp vốn liên doanh 1.3. Khái quát chung vềtình hình thị trường bất động sản 1.3.1. Khái quát chung tình hình BĐS cả nước

Đánh giá chung vềbức tranh thị trường bất động sản 2018, ông ĐỗViết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường bất động sản năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sựphát triểnổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.

Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung bất động sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủyếu vẫn là tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Trường Đại học Kinh tế Huế

19

Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng 1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/ 2018 là 16.290 giao dịch, tương đương với mức tăng 8,3%.

Ông ĐỗViết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với quý II song đây vẫn là con sốkhá tốt của thị trường bất động sản quý III thường niên.

Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷlệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con sốkháấn tượng vềcả lượng cung và cầu”.

Đặc biệt, 2 thị trườngđầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộchung cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷlệ hấp thụ đạt 67,2%. Đặc biệt ở phân khúc siêu cao cấp tại TP.HCM, tỷlệhấp thụxấp xỉ100%.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu cầu thực chất sửdụng bất động sản ngàycàng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá bất động sản tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao.

Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từnhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản”.

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nam-2018- on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html

1.3.2. Khái quát chung tình hình BĐS tại Huế

Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địaốc, thị trường Bất động sản cả nước nói chung và tại Huếnói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực ở phân khúc đất nền và nhà

Trường Đại học Kinh tế Huế

20

Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở thành kênh thu hút dòng tiền mạnh mẽcủa nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động thái nâng cấp cơ sởhạtầng đô thị ởkhu vực phía Tây Nam TP Huế.

Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúcđẩy thị trường đất nền phát triển mạnh mẽcho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung tâm thành phốvới khoảng cách di chuyển chỉtừ15–20 phút.

Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung và ở Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhiều công trình, dự án, trung tâm, khách sạn,… nổi lên làm cho thị trường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như:

VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco,… Các dự án nổi bật như Tòa nhà Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú Mỹ An,… Nhiều chủ đầu tư và nhà môi giới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình.

Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm 2018 đang dần trở nên khan hiếm do sựthận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới buôn địaốc lại ráo riết “săn hàng” trong lúc giá còn ở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường đầu năm 2019.

Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu cầu thực cuối năm trởnên cháy hàng ngay khi mởbán chính thức.

Ví dụ điển hình từ sự thành công của dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào tháng 8/2018 trước đó, chỉtrong 30 phút mở bán đã cóđến 98% sản phẩm được hoàn tất giao dịch.

1.4. Đầu tư và đầu tư BĐS 1.4.1. Khái niệm đầu tư

Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, laođộng, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinhtế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư.

Trường Đại học Kinh tế Huế

21

Đầu tư theo nghĩa rộnglà sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.

Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tạinhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.

Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư làhoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.

1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn.

Vềbản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.

1.4.3. Các loại hìnhđầu tư BĐS 1.4.3.1Căn hộ chung cư

Trước tình hình quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp như hiện nay, đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc từ bình dânđến cao cấp. Các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hìnhđầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư.

Trường Đại học Kinh tế Huế

22

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư căn hộ chung cư

- Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư (đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.

- Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất làở các thành phố lớn.

- Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư

"lướtsóng".

- Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn vàổn định hàng tháng.

 Nhượcđiểm của loại hìnhđầu tư căn hộ chung cư:

- Nhiều dự án căn hộ chung cư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.

- Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.

- Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

1.4.3.2 Nhà phố

Ngoài loại hìnhđầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đólà nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hềgiảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt.

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư nhà phố:

- Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hìnhđầu tư nhà phố khá cao.

- Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.

- Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.

- Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình

đầu tư đất nền.

Trường Đại học Kinh tế Huế

23

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư nhà phố:

- Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.

- Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.

- Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.

1.4.3.3Đất nền

Đầu tư đất nền là loại hình dùđã hình thành từ lâu đời, tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìmđến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này sởhữu nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, cũng tiềmẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Khả năng sinh lời, thanh khoản của đất nền tốt hơn nhà phố

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư đất nền:

- Là một trong những loại hìnhđầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.

- Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2- 3 lần lãi suất ngân hàng.

- Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.

- Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.

- Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.

- Là loại hìnhđầu tư ít bị chi phốibởi giá trị ảo do quảng cáo.

- Nếuđất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50- 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư đất nền:

- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ

gặp rủi ro khi đầu tư.

Trường Đại học Kinh tế Huế

24

- Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng cao, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn"

vốn lâu.

- Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng

Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sựphát triển của loại hìnhđầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách.

Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch.

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

- Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc chomột bên thuê kinh doanh.

- Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hìnhđầu tư khác không có được.

- Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8- 14% kéo dài từ 8 -10 năm.

- Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

- Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.

- Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.

- Bấtđộng sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.

1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì

Trường Đại học Kinh tế Huế

25

thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến trên thếgiới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ởcác tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM.

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang còn đang khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư hoa viên nghĩa trang:

- Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.

- Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40- 100%.

- Nguồncung tương đối ít nhưng nhu cầu thì khôngđổi.

- Vốnđầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.

- Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.

- Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.

- Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hìnhđầu tư hoa viên nghĩa trang.

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư hoa viên nghĩa trang:

- Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩatrang gần như rất thấp hoặc không có.

- Chịuảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.

- Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này.

1.4.3.6 Shophouse và Officetel

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhàở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thếgiới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.

Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hình đầu tư mang lại tiềm năng sinh lời lớn



Trường Đại học Kinh tế Huế

26

- Đây là loại hìnhđầu tư có giá trị thương mại lớn.

- Tính thanh khoản của sản phẩm cao.

- Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8- 12%/ năm.

- Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3- 5%.

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư Shophouse:

- Giá caohơn nhiều so với các căn hộ thông thường.

- Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm

Căn hộ Officetel là một loại hìnhđầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hìnhđầu tư căn hộOfficetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòngđa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Diện tích nhỏ, Officetel không thích hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu dài

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư căn hộ Officetel:

- Diệntíchthường nhỏ, chỉ từ 25- 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.

- Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.

- Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.

- Cho phép sử dụngbảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư căn hộ Officetel:

- Diệntích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.

- Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

- Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

1.4.3.7 Phòng trọcho thuê

Nhu cầu thuê phòng trọhiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọcũngtiềmẩn không ít rủi ro.

Nguồn cầu luôn lớn đối với loại hình

Trường Đại học Kinh tế Huế

27

 Ưu điểm của loại hìnhđầu tư phòng trọ cho thuê:

- Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

- Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.

- Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

 Nhược điểm của loại hìnhđầu tư phòng trọ cho thuê:

- Phải đóngthuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.

- An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ n�