PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng
2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các
73
BIẾN
Trung bình thang đo nếu
loại biến
Phương sai thang đo nếu
loại biến
Tương quan tổng
biến
HệsốCronbach's Alpha nếu loại
biến QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS: .923
Trong tương lai nếu có ý định anh/chị sẽ đầu tư tại Công ty
7.23 2.261 .835 .896
Anh/chị sẽ tiếp tục đầu tư tại Công ty
7.22 2.186 .901 .842
Anh/chị sẽ giới thiệu cho bạn bè và người thân trong thời gian tới
7.33 2.358 .797 .926
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
74
Để xác định số lượng nhân tố, trong nghiên cứu này tôi sửdụng 2 tiêu chuẩn:
Tiêu chuẩn Kaiser (Kaiser Criterion) nhằm xác định sốnhân tố được trích từthang đo. Các nhân tốkém quan trọng bịloại bỏ, chỉgiữlại những nhân tốquan trọng bằng cách xem xét giá trịEigenvalue. Giá trị Eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố, chỉ có nhân tốnào có Eigenvalue lớn hơn 1 mới được giữlại trong mô hình phân tích.
Tiêu chuẩn phương sai trích (Variance Explained Criteria): Phân tích nhân tố là thích hợp nếu tổng phương sai trích không được nhỏ hơn 50%.
Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Testvà ma trận xoay nhân tốbiến độc lập Kiểm định KMO and Bartlett's
HệsốKaiser-Meyer-Olkin .874
Giá trịtrong kiểm định Bartlett's Giá trị Chi-Square 2445.652
Df 278
Sig. .000
Nhóm biến
Eigenvalues khởi tạo Phương sai trích Tổng hệsố
tải
Phầntrăm giải thích
Phần trăm tích lũy
Tổng hệsố tải
Phần trăm giải thích
Phần trăm tích lũy
1 10.020 37.110 37.110 10.020 37.110 37.110
2 2.156 7.985 45.096 2.156 7.985 45.096
3 1.712 6.341 51.436 1.712 6.341 51.436
4 1.575 5.834 57.270 1.575 5.834 57.270
5 1.468 5.438 62.708 1.468 5.438 62.708
6 1.285 4.759 67.467 1.285 4.759 67.467
conponent
1 2 3 4 5 6
GL5 .770 GL3 .770 GL6 .727
Trường Đại học Kinh tế Huế
75
GL4 .705 GL2 .592 GL1 .534
TC2 .821
TC5 .749
TC4 .708
TC3 .698
TC1 .561
CT4 .801
CT5 .763
CT2 .665
CT3 .661
CT1 .641
VH3 .841
VH2 .803
VH1 .750
VH4 .841
PL4 .767
PL3 .735
PL1 .605
PL2 .767
VM2 .768
VM3 .766
VM4 .597
VM1
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
Trường Đại học Kinh tế Huế
76
Dựa theo bảng trên, tổng phương sai trích là 67,467% > 50% và giá trị Eigenvalue là 1.285 > 1.Do đó, phân tích nhân tốlà phù hợp.
Sau khi tiến hành phân tích nhân tốkhám phá EFA, sốbiến quan sát được giữlại là 27 biến quan sát, so với 28 biến quan sát theo như lúc đầu trước khi phân tích EFA thì tôi đã loại bỏ đi 1 biến do có hệsốtải nhỏ hơn 0,5. Trình tựtiến hành loại biến quan sát được giải thích như sau:
Sau khi xoay nhân tốlần 1, loại 1 biến quan sát VM1 - Sự tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS trong tương lai (do hệsốtải nhỏ hơn 0,5).
Sau khi xoay nhân tố lần 2, tất cả các biến quan sát đều đáp ứng tốt các điều kiện đểtiến hành phân tích.
Sáu nhân tố được xác định trong Bảng 6 có thể được mô tả như sau:
Nhân tốsố1: Bao gồm 4 biến quan sát, thểhiện sự đánh giá của khách hàng về sự ảnh hưởng của hệ thống chính sách pháp luật đến quyết định đầu tư BĐS. Chính các biến quan sát này đã tạo nên nhân tố: “Hệthống chính sách pháp luật
Nhân tốsố2: Bao gồm 5 biến quan sát phản ánh về “Các yếu tốtài chính”, các biến quan sát phản ánh mức độ ánh hưởng của các yếu tố tài chính đến việc đưa ra quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City. Qua kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha của nhóm biến quan sát này là 0,871 vì thếnhân tố này đủ độtin cậy đểsửdụng trong việc phân tích tiếp theo.
Nhân tốsố 3: Bao gồm 6 biến quan sát đềcập đến các yếu tố gắn liền với BĐS mà khách hàng định đầu tư. Liệu những tiện ích mà điều kiện xung quanh dự án có mang lại kết quả đầu tư tốt trong tương lai không? Những vấn đề đó sẽ được phản ánh thông qua các biến quan sát này. Các biến quan sát này tạo thành nhân tố“Các yếu tố gắn liền BĐS”, hệsố Cronbach’s Alpha là 0,867, hệsốnày rất cao nên đảm bảo độtin cậy đểtiến hành các phân tích tiếp theo.
Nhân tố số 4: Bao gồm 4 biến quan sát thể hiện sự tác động đến khách hàng trong việc đưa ra quyết định đầu tư từcác yếu tố liên quan đến trìnhđộ dân cư, mật độ dân số, môi trường văn háo chính trị, … Vì vậy, tôi đã đặt tên cho nhóm biến này là
“Các yếu tố dân cư, văn hóa chính trị xã hội”. Nhân tố này có hệ số Cronbach’s Alpha là 0,837 lớn hơn 0,6 nên đảm bảo độ
Trường Đại học Kinh tế Huế
tin cậy thang đo đểcó thểphân tích.77
Nhân tố số 5: Bao gồm 5 biến quan sát, là những đánh giá của khách hàng về
“Các yếu tố về phía công ty” trong việc tác động đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn uy tín của công ty trên thị trường, chính sách hậu bán hàng, chính sách tái đầu tư,
…Kiểm tra độtin cậy của thang đo thu được hệsố Cronbach’s Alpha là 0,874.
Nhân tố số 6: Đây là nhân tố cuối cùng khi tiến hành rút trích, bao gồm 3 biến quan sát đề cập đến đánh giá sự tác động của các “Yếu tố kinh tế vĩ mô”. Hệ số Cronbach’s Alpha là 0,707 lớn hơn 0,6, ta hoàn toàn có thể sử dụng nhân tố này đề tiến hành phân tích tiếp theo.
Bảng 5. Hệsố Cronbach’s Alpha và hệsốtải sau khi phân tích nhân tố
Biến Hệsốtải
Hệthống chính sách pháp luật: .787
Hệ thống luật và chính sách quản lý đất đai, nhà ở được hoàn thiện, minh
bạch .773
Các chính sách thuếcủa nhà nước cóảnh hưởng tới quyết định đầu tư .783 Chính sách tiếp cận tín dụng bất động sản thuận lợi và tạo điều kiện cho nhà
đầu tư .687
Chính sách quy hoạch và phát triển hạtầngảnh hưởng đến giá trị BĐS trong
tương lai .694
Các yếu tốtài chính: .871
Lãi suất tăng/giảm cóảnh hưởng tới quyết định đầu tư .850
Tỉgiá cóảnh hưởng đến quyết định đầu tư .849
Khả năng tài chính của nhà đầu tư phù hợp với nhu cầu .869 Biến động thị trường chứng khoánảnh hưởng tới quyết định đầu tư .835 Biến động thị trường vàng cóảnh hưởng đến quyết định đầu tư .813 Các yếu tốgắn liền BĐS: .867
Vịtrí của BĐS thuận lợi cho việc tái đầu tư .845
Giá của BĐS phù hợp với khả năng tài chính .856
Các thông tin pháp lý dựán rõ ràng, minh bạch .831
Đặc điểm đất đai nơi BĐS tọa lạc thuận lợi cho việc xây dựng và tránh các .841
Trường Đại học Kinh tế Huế
78
rủi ro từthiên nhiên
Các tiện ích xung quanh được hoàn thiện .837
khả năng sinh lời của BĐS trong tương lai tốt .853
Các yếu tố dân cư, văn hóa chính trịxã hội: .837
Trìnhđộdân sốxung quanh dự án tương đối cao .819
Mật độdân sốxung quanh dựán ổn định .788
Môi trường văn hóa xung quanh dựán lành mạnh .766
Môi trường chính trị ổn định .801
Các yếu tốvềphía công ty: .874
Uy tín thương hiệu công ty tạo niềm tin cho khách hàng .844 Chính sách bán hàng của công ty rõ ràng, minh bạch .867 Phương thức thanh toán thuận lợi cho từng đối tượng khách hàng .856 Chính sách tái đầu tư của công ty mang lại hiệu quảcao .860 Chính sách chăm sóc khách hàng được quan tâm, chú trọng .804 Yếu tốkinh tếvĩ mô: .673
Sự chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong tương lai
.541
Sự thay đổi thu nhập bình quânđầu người cóảnh hưởng đến thị trường BĐS .422
Lạm phát cóảnh hưởng đến quyết định đầu tư .723
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS) 2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với biến phụthuộc.
Tôi đã tiến hành đánh giá chung khách hàng vềquyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City, thông qua 6 biến quan sát và từcác biến quan sát đó, tôi cũng tiến hành phân tích nhân tố khám phá. Nhằm kiểm tra xem độ phù hợp của dữliệu để tiến hành phân tích nhân tố tôi đã sửdụng chỉ sốKMO và kiểm định Barlett. Kết quảcho chỉ số KMO là 0,720 (nằm trong khoảng [0,5;1]) và kiểm định Barlett cho giá trị sig. là 0.000 bé hơn mức ý nghĩa 0,05 nên dữliệu thu thập được đáp ứng được điều kiện.
Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS”
Trường Đại học Kinh tế Huế
79
Kiểm định KMO and Bartlett's
HệsốKaiser-Meyer-Olkin 0,720
Giá trịkiểm định Bartlett Giá trịChi-Square 359.690
Df 3
Sig. 0.000
Nhóm biến
Eigenvalues khởi tạo Phương sai trích Tổng hệsố
tải
Phần trăm giải thích
Phần trăm tích lũy
Tổng hệsố tải
Phần trăm giải thích
Phần trăm tích lũy
1 2.602 86.728 86.728 2.602 86.728 86.728
2 .278 9.276 96.004 .278 9.276 96.004
3 .120 3.996 100.000 .120 3.996 100.000
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS) Kết quảphân tích nhân tố khám phá đối với các biến này rút trích ra được một nhân tố, nhân tố này được tạo ra từ các biến quan sát nhằm rút ra kết luận về quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City. Nhân tố được rút trích có tổng phương sai trích là 86,728 > 50%, hệ số Eigenvalue là 2,602 (lớn nhiều so với mức Eigenvalue tiêu chuẩn là 1) vì thếcác biến quan sát này có thểtạo nên được một nhân tố. Nhân tố này được gọi tên là nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Kết quả kiểm định định độtin cậy thang đo của nhóm biến quan sát này cho chỉ số Cronbach’s Alpha là 0,923 (lớn hơn 0,6) nên có đủ độ tin cậy để có thể sửdụng trong quá trình phân tích.
Bảng 7. Hệsốtải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS”
QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS Hệsốtải
Trong tương lai nếucó ý định anh/chịsẽ đầu tư tại Công ty .896
Anh/chịsẽtiếp tục đầu tư tại Công ty .842
Anh/chịsẽgiới thiệu cho bạn bè và người thân trong thời gian tới .926
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
2.3.3.3.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Phương trình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyếtđịnh đầu tư80
Sau khi tiến hành phân tích nhân tố khám phá, nhóm các biến theo từng yếu tố, tôi tiếp tục tiến hành phân tích hồi quy. Tôi muốn đo lường xem mức độ tác động của các nhân tố trên đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City bằng phân tích hồi quy dựa trên việc đo lường sự ảnh hưởng của các nhân tố được rút trích.
Trong mô hình phân tích hồi quy, biến phụ thuộc là biến “Quyết định đầu tư BĐS”, các biến độc lập là các nhân tố được rút trích ra từ các biến quan sát từ phân tích nhân tốEFA. Mô hình hồi quy như sau:
QD =β0+β1PL +β2TC +β3GL +β4VH +β5CT +β6VM Trong đó:
QD: Giá trịcủa biến phụthuộc quyết định đầu tư BĐS
PL: Giá trịcủa biến độc lập thứnhất là hệthống chính sách pháp luật.
TC: Giá trịcủa biến độc lập thứhai là các yếu tốtài chính.
GL: Giá trịcủa biến độc lập thứba là các yếu tốgắn liền BĐS.
VH: Giá trịcủa biến độc lập thứ tư là các yếu tố dân cư, văn hóa, chính trị, xã hội.
CT: Giá trịcủa biến độc lập thứ năm là các yếu tốvềphía Công ty.
VM: Giá trị của biến độc lập thứsáu là các yếu tốvĩ mô Các giảthuyết:
H0: Các nhân tốchính không có mối tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H1: Nhân tố “PL” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cựu City của khách hàng cá nhân
H2: Nhân tố “TC” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H3: Nhân tố “GL” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H4: Nhân tố “VH” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
H5: Nhân tố “CT” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
Trường Đại học Kinh tế Huế
81
H6: Nhân tố “VM” có tương quan với quyết định đầu tư BĐS tại dựán An Cựu City của khách hàng cá nhân
Trước khi tiến hành hồi quy các nhân tố độc lập với nhân tố “QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS”, tôi đã tiến hành xem xét mối tương quan tuyến tính giữa các biến.
Kết quảkiểm tra cho thấy “Hệsố tương quan” giữa biến phụthuộc với các nhân tố đều nhỏ hơn 0,05. Sơ bộ có thể kết luận rằng các biến độc lập này đều có mối quan hệ tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc, có thể đưa vào mô hình để giải thích cho biến phụ thuộc. Ngoài ra hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation fator) đều nhỏ hơn 10, do vậy, khẳng định rằng mô hình hồi quy không xảy ra hiện tượng Đa cộng tuyến.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Khóa Luận Tốt Nghiệp 82 Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến
QD PL TC GL VH CT VM
QD
Hệ số tương quan 1 .895** .625** .677** .457** .618** .397**
Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000
PL
Hệ số tương quan .895** 1 .556** .576** .392** .586** .386**
Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000
TC
Hệ số tương quan .625** .556** 1 .605** .307** .573** .402**
Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000
GL
Hệ số tương quan .677** .576** .605** 1 .390** .555** .368**
Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000
VH
Hệ số tương quan .457** .392** .307** .390** 1 .445** .246**
Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .002
CT
Hệ số tương quan .618** .586** .573** .555** .445** 1 .414**
Sig. .000 .000 .000 .000 .000 .000
VM
Hệ số tương quan .397** .386** .402** .368** .246** .414** 1
Sig. .000 .000 .000 .000 .002 .000
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
Trường Đại học Kinh tế Huế
83
Qua sốliệu từbảng 9dưới đây, ta có thểthấy hệsố tương quan của 2 nhân tố “yếu tố Công ty” và “yếu tốvĩ mô” đều cho kết quả Sig. > 0,05; điều này chứng tỏrằng hệsố hồi quy này không có ý nghĩa và phải loại 2 nhân tốnày ra khỏi mô hình. Hay nói cách khác là trong 6 nhân tố tác động đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân thì có 2 nhân tốkhôngảnh hưởng đáng kể là “yếu tố Công ty” và “yếu tốvĩ mô” đều cho kết quả Sig. > 0,05 lần lượt là 0,588 và 0,924. Tức là ta chỉ chấp nhận 4 trong tổng số6 giảthiết đặt ra đó là H1, H2, H3, H4.
Bảng 9. Hệsố tương quan
Mô hình
Hệsốhồi quy chưa chuẩn hoá
Hệsốhồi quy
chuẩn hoá T Sig.
B Std. Error Beta
1
Hằng số -1.159 .202 -5.748 .000
Chính sách Pháp luật .839 .053 .698 15.691 .000
Yếu tố tài chính .112 .053 .095 2.122 .036
Yếu tố gắn liền BĐS .216 .055 .176 3.902 .000
Dân cư, VH, CT-XH .086 .043 .075 2.020 .045
Yếu tố Công ty .030 .056 .025 .542 .588
Yếu tố vĩ mô -.004 .043 -.004 -.095 .924
Biến phụthuộc: QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS TẠI DỰÁN AN CỰU CITY
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS)
Trường Đại học Kinh tế Huế
84
Sau khi loại 2 nhân tố trên ra khỏi mô hình hồi quy, ta tiến hành phân tích hồi quy các nhân tốcòn lại, kết quả được thểhiệnởbảng dưới đây.
Bảng 10. Kết quảphân tích hồi quy sau khi loại biến
Mô hình HệsốR HệsốR2 HệsốR2hiệu chỉnh Sai số ước lượng chuẩn
1 .922 .851 .847 .290
Các yếu tốdự đoán: (Hằng số),VH,TC,PL,GL
Mô hình
Tổng
bình phương Df
Trung bình
bình phương F Sig.
1
Hồi quy 69.213 4 17.303 206.449 .000
Số dư 12.153 145 .084
Tổng 81.366 149
Các yếu tốdự đoán: (Hằng số), VH, TC, PL, GL
Mô hình
Hệsốhồi quy chưa chuẩn hoá
Hệsốhồi quy
chuẩn hoá T Sig.
B Std. Error Beta
1
Hằng số -1.160 .189 -6.149 .000
Chính sách Pháp luật .846 .051 .704 16.634 .000
Yếu tố tài chính .118 .050 .101 2.374 .019
Yếu tố gắn liền BĐS .221 .054 .179 4.070 .000
Dân cư, VH, CT-XH .092 .041 .079 2.220 .028 Biến phụthuộc: QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS TẠI DỰÁN AN CỰU CITY
(Nguồn: Kết quảxửlý sốliệu trên phần mềm SPSS) Từ kết quả các bảng trên, ta thấy rằng kiểm định F cho giá trị Sig. < 0,05, chứng tỏlà mô hình đã loại 2 nhân tố là phù hợp và cùng với đó là R2 hiệu chỉnh có giá trị bằng 0,847; có nghĩa là các nhân tố trong mô hình hồi quy giải thích được 84,7% sự biến thiên của biến phụ thuộc. Còn lại 15,3% được giải thích bởi sai số và các nhân tố
Trường Đại học Kinh tế Huế
ngoài mô hình. Như vậy, mô hình có giá trịgiải thíchở mức khá cao.85
Ngoài ra, hệ số tương quan ở bảng trên cho thấy rằng, sau khi loại 2 nhân tố ra khỏi mô hình hồi quy thì kết quảkiểm định tất cảcác nhân tố đều cho kết quảSig. < 0,05;
điều này chứng tỏ rằng có đủ bằng chứng thống kê để bác bỏgiả thuyết H0 đối với các nhân tốnày, hay các giảthuyết H1, H2, H3, H4, được chấp nhậnởmức ý nghĩalà 95%.
Kéo theo đó là mô hình hồi quy cũng thay đổi theo, mô hình hồi quy mới sau khi loại 2 nhân tố được xây dựng như sau:
QD =β0+β1PL +β2TC +β3GL +β4VH Trong đó:
QD: Giá trịcủa biến phụthuộc quyết định đầu tư BĐS
PL: Giá trịcủa biến độc lập thứnhất là hệthống chính sách pháp luật.
TC: Giá trịcủa biến độc lập thứhai là các yếu tốtài chính.
GL: Giá trịcủa biến độc lập thứba là các yếu tốgắn liền BĐS.
VH: Giá trị của biến độc lập thứ tư là các yếu tố dân cư, văn hóa, chính trị, xã hội.
Từ những phân tích trên, ta có được phương trình mô tả sự tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS tại dự án An CưụCity của khách hàng cá nhân.
QD = 0,704PL + 0,101TC + 0,179GL + 0,079VH
Dựa vào mô hình hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS tại dự án An Cưụ City của khách hàng cá nhân ta có thể nhận thấy hệ số β1 = 0,704 có nghĩa là khi Nhân tố “hệ thống chính sách pháp luật” thay đổi trung bình 1 đơn vị trong khi các nhân tố khác không đổi thì làm cho “quyết định đấu tư BĐS” tại dự án An CưụCity của khách hàng cá nhân cũng biến động cùng chiều trung bình 0,704đơn vị. Tương tự với các nhân tốcòn lại, hệsố β2 = 0,101 có nghĩa là khi nhân tố “các yếu tố tài chính” thay đổi trung bình 1đơn vịtrong khi các nhân tốkháckhông đổi thì làm cho “quyết định đấu tư BĐS” tại dự án An Cưụ City của khách hàng cá nhân cũng biến động cùng chiều trung bình 0,101đơn vị. Hệsố β3= 0,179 có nghĩa là khi nhân tố
“các yếu tố gắn liền BĐS” thay đổi trung bình 1 đơn vị trong khi các nhân tố khác không đổi thì làm cho“quyết định đấu tư BĐS”tại dự án An CưụCity của khách hàng cá nhân cũng biến động cùng chiều trung bình 0,179