Đềtài nghiên cứu “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City” được tiến hành trong vòng hai tháng (từ tháng 2 đến tháng 4 năm 2019). Đề tài nghiên cứu đã giải quyết được gần như một cách trọn vẹn các mục tiêu nghiên cứu đãđược ra lúc bắt đầu tiến hành nghiên cứu, từ những kết quả đó, tôi đãđưa ra được các định hướng và giải pháp nhằm duy trì và thu hút thêm khách hàng đầu tư tại các dựcủa công ty nói chung và dựán An Cựu City nói riêng.
Vềcác thành tựu đãđạt được của công trình nghiên cứu, tôi đã giải thích được các nhân tố có tác động đến quyết định đàu tư BĐS của khách hàng cá nhân dựán An Cựu City. Đó chính là những nhân tố ảnh hưởng do chính khách hàng đánh giá, việc cụ thểhóa các nhân tốnày sẽ giúp cho phía Công ty Đất Xanh Bắc Miền Trung sẽcó được những điều chỉnh một cách phù hợp trong hoạt động của mình sắp tới, để có thể đạt được các mục tiêu trong việc duy trì và thu hút sự đầu tư của khách hàng cá nhân không chỉ ởdựán An Cựu City mà cònởcác dựán khác của Công ty.
Bên cạnh đó, cùng với việc đi sâu nghiên cứu vào các yếu tố này, đã giúp cho tôi có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các nhân tố qua phân tích hồi quy.
Việc đo lường các nhân tố này giúp cho Công ty Đất Xah Bắc Miền Trung hiểu sâu hơn và có những đánh giá đúng hơn đối với tầm quan trọng của từng nhân tố. Điều này thực sự rất quan trọng và cần thiết cho hoạt động của Công ty đểtừ đó Công ty sẽ có những lựa chọn tối ưu hơn trong việc thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao khả năng đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựAn Cựu City, cũng như thực hiện các chiến lược đáp ứng các mục tiêu quan trọng tiếp theo trong thời gian tới.
Tuynhiên, đề tài nghiên cứu vẫn còn những mặt hạn chế. Trước hết là vềtổng thểmẫu, mặc dù mẫu nghiên cứu đãđáp ứng được các điều kiện để đảm bảo độtin cậy về mặt thống kê để có thể tiến hành các kiểm định cần thiết, phục vụ cho việc giải quyết các mục tiêu nghiên cứu, tuy nhiên, số lượng mẫu theo đánh giá vẫn còn khá
Trường Đại học Kinh tế Huế
90
nhỏso với tổng thểtoàn bộkhách hàng của các dựán nói chung và dựán An Cựu City nói riêng, tính chất chọn mẫu vẫn chưa đạt mức xác suất cao nhất có thể, do đó, tính đại diện cho tổng thểnghiên cứu vẫn chưa đạt mức cao nhất.
Các nhân tố rút trích chưa giải thích được hết tất cảcác nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City. Ngoài ra, tính giải thích của mô hình hồi quy các yếu tốnày tuy khá tốt nhưng vẫn chưa bao quát hết sựbiến động của biến phụthuộc, chưa đạt được như sự kỳvọng mà tôi đặt ra khi thực hiện đềtài.
Với đềtài này nếu phân tích kỹ hơn sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát về sự tác động của các nhân tố đến quyết định đầu tư BĐS trong bối cảnh thực tế hiện nay. Từ đó các nahf đầu tư có thể lập ra cho mình một chiến lược đầu tư trong từng phân khúc thị trường sao cho có hiệu quảnhất. Và kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố chính sách pháp luật có ảnh hưởng nhất đến quyết định đầu tư BĐS.
Mức độ quan tọng của mỗi nhân tố thể hiện khác nhau cho từng phân khúc đầu tư.
Điều đó tạo ra đặc điểm kinh doanh cho từng phân khúc. Nhà đầu tư trogn từng phân khúc khác nhau sẽcó những cảm nhận khác nhau vềsự tác động của từng nhân tố, và đây cũng là mặt hạn chế của đề tài. Điều này mở ra một hướng nghiên cứu mới về sự tác động của các nhân tố cho từng lĩnh vực khác nhau, từng phân khúc khác nhau của đàu tư BĐS.
Đề tài nghiên cứu vẫn chưa tiến hành kiểm định để phát hiện ra được sựkhác biệt đối với từng nhóm khách hàng về quyết định đâu từ BĐS, chẳng hạn như các nhóm khách hàng phân theo độtuổi, nghề nghiệp, thu nhập…. Mặc dù, theo quan sát khách quan có sựkhác biệt nhất định về đánh giá của các nhóm khách hàng khác nhau về quyết định đầu tư BĐS. Điều này cũng phần nào làm hạn chế ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.
Trường Đại học Kinh tế Huế
91
2. Kiến nghị
Đềtài nghiên cứu: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City”đã rút rađược một số kết luận khá quan trọng như trên, làm căn cứ và cơ sở cho Công ty Đất Xanh Bắc Miền Trung đề ra những kế hoạch, chiến lược nhằm duy trì và thu hút sự đầu tư của khách hàng cá nhân.
Từ việc nghiên cứu sự tác động của các nhân tố nói trên và kết quả khảo sát thực tiễnđánh gái sự tác động của các nhân tố đến đầu tư BĐS. Chúng ta thấy quyết định đàu tư chịu tác động lớn từ2 nhân tố chính đó là Chính sách Pháp Luật và Yếu tố gắn liền BĐS. Từ đó tôi xin có một số ý kiến nhằm duy trì và thu hút sự đàu tư của khách hàng cá nhân tại không chỉ dự án An Cựu City mà còn ở các dự án khác của Công ty như sau:
Đối với yếu tốChính Sách Pháp Luật
Doanh nghiệp nên có những chính sách phát triển phòng đầu tư – khai thác dự án để có thể đảm bảo ở mức tối đa có thể mức độ minh bạch và phù hợp với chính sách pháp luật của nhà nước đềra.
Xây dựng các hồ sơ pháp lý phù hợp với các Chính Sách Pháp Luật, có mối quan hệvới các cơ quan phòng tài nguyên môi trường, cơ quan thuế, địa chính, sở kế hoạch đầu tư, … Từ đây Công ty có thể tiếp cận được các nguoòn thông tin hữu ích phục vụ cho việc kinh doanh của mình. Thường xuyên cho nhân viên tập huấn, nâng cao kiến thức vềChính Sách Pháp Luật về BĐS. Xây dựng sản phảm có hồ sơ pháp lý dễ hiểu, nhanh gọn lẹ, không rườm rà, quá thủ tục, tạo thuận tiện cho nhà đầu tư, đặc biệt là các chính sách hậu mãi, phát sinh sau khi đầu tư, cơ sở cho việc gia tăng khách hàng. Cạnh tranh vềdịch vụ là một trong những nhân tố xây dựng thương hiệu Công ty.
Bên cạnh đó, Công ty nêncó các buổi đào tạo kiến thức về Pháp Luật cho nhà đầu tư để
Trường Đại học Kinh tế Huế
thểhiện sự quan tâm và đánh vào nhu cầu của nhà đâu tư, thu hút được nhiều92
nhà đầu tư đến với Công ty, Công ty sẽ dễ dàng huy động vốn và một lượng khách hàng trung thành lớn khi đã cóđược uy tín với nhà đầu tư.
Công ty nên kiến nghị với Hiệp Hội BĐS và cơ quan nhà nước một số vần đềsau:
Cần kiện toàn hệ thông luật, chính sách quản lý đất đai phù hợp với tình hình thực tế, càn điều chỉnh kịp thời những bất cập trong chính sách luật, nghị định, thông tư hướng dẫn, … để tránh tình trạng văn bản luật bị chồng chéo, không rõ ràng gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ảnh hưởng làm ức chếgiao dịc trên thị trường và gây rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư trên cảhai thị trường sơ cấp và thứcấp. càn kiện toàn bộ mấy hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thông thoáng cho nahf đầu tư, tránh tình trạng cửa quyền, che dấu thông tin, cốtình gây thông tin bất cân xứng cho thị trường, làm nản lòng và tạo tâm lý e dè, bất an cho các nhà đầutư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Cần phải có một lộtrình phù hợp cho các thay đổi vềchính sách quản lý đất đai, để nhà đầu tư còn có thời gian thực hiện kếhoạch chuyển đổi phù hợp, tránh rủi roc ho các nhà đầu tư do thay đổi chính sách. Cần xây dựng một hệ thống chính sách Pháp Luật thông thoáng nhưng có kiểm soát chặt chẽ để phát triển bền vững thị trường BĐS. Cần có một cơ quan đủ tầm chuyên trách quản lý và điều hành mọi hoạtđộng của thị trường. Cần nghiên cứu và ban hành luật về thông tin BĐS đểxây dựng các chỉsố liên quan đến thị trường.
Đối với yếu tốgắn liền BĐS
Từkết quản nghiên cứu cho thấy sự tác động của nhóm nhân tố “các yếu tốgắn liện BĐS” đến quyết định đầu tư BĐS lớn thứhai sau nhóm nhân tố Pháp Luật. từ đó tôi xin đưa ra một số kiến nghị về nhóm nhân tố này nhằm nhằm duy trì và thu hút khách hàng đầu tư tại dự án như sau:
Phải có có chính sách hoàn thiện và phát triển các công trình phụtrợ, công trình công công, … phù hợp với tiến độ và đăc điểm của các loại hình BĐS tại dựán. Đảm bào một môi trường có đầy đủ các yếu tố hỗ trỡ cho sựphát triển của dự án sau này, góp phần làm thay đổi bộ
Trường Đại học Kinh tế Huế
mặt của dự án trong mắt của không chỉ các nhà đầu tư mà93
còn trong mắt của những khách hàng mua ở. Từ đó, đảm bảo sựphát triển và khảthi của một dựán, góp phần thúc đẩy sựphát triển kinh tế- xã hội của vùng.
Vấn đềpháp lý cần phảo được thông tin rõ ràng, đầy đủ, cụthể và đáng tin cậy đến khách hàng nhằm đảm bảo sự phát triển và tránh những vấn đề đáng tiếc có thể ảnh hưởng đến mối quan hệ giữa khách hàng và Công ty. vì đây là yếu tố mà khách hàng cần được hỗ trợ tối ưu nhất trong tất cả các yếu tố nhằm cung cấp thông tin và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của mình.
Bên cạnh đó, Công ty cũng cần chú trọng nhiều hơn đến vấn đề cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho kahchs hàng về đặc điểm đất đai thổ nhưỡng nơi BĐS tọa lạc cũng như các mối nguy hiểm rủi ro từthiên nhiên có thểxảy ra đối với sản phẩm mà khách hàng định đầu tư vào. Đểsau này khi thời điểm các thiên tai từthiên nhiên xuất hiện và gây ảnh hưởng lớn đến BĐS của nhà đầu tư mà thông tin này Công ty không hề đề cập đến khi tiến hành thõa thuận hợp động mua bán. Điều này sẽgâyảnh hưởng nghiêm trọng đến mối quan hệgiữa khách hàng và Công ty, khách hàng sẽnghĩ là tại sao Công ty lại che dâu mình một thông tin quan trọng như vậy trong khi mình rất tin tưởng vào Công ty? Liệu có nên đặt lòng tin tiếp tục vào Công ty nữa hay không? … Vì vậy, đây cũng chính là vấn đề đáng được lưu tâm và nhắc đến khi hỗ trợ khách hàng đầu tư BĐS.
Một yếu tốquan trọng và là mục đích cuối cùng của nhà đầu tư là khả năng sinh lời của BĐS trong tương lai. Có rất nhiều thể loại khách hàng và sự hiểu biết về thị trường BĐS là khác nhau đối với từng nhóm khách hàng. Có những nhóm khách hàng hiểu biết rất nhiều về thị trường BĐS, thậm chí là hiểu rõ hơn cả những gì mà nhân viên kinh doanh biết. Những cũng có những nhóm khách hàng ít có sự am hiểu về thị trường BĐS. Vấn đề đặt ra là cách chúng ta tư vấn đối với từng loại khách hàng đều sẽ như nhau? Chúng tanên phóng đại lên các chính sách tái đầu tư, khả năng sinh lời để có được sự đầu tư của khách hàng? … Câu trả lời là “không”. Đồng ý là việc phóng đại các chính sách tái đầu tư và khả năng sinh lời mà BĐS đem lại sẽcó kết quả tích cực, nhưng nó chỉ mang lại kết quả tích cực khi nhân viên tư vấn sử dụng nó ở một mức độ trong phạm vi cho phép và phù hợp với từng nhóm khách hàng. Tức là nhân viên kinh doanh chỉnói quá ởmột phạm vi nhỏnhất định và cần phải thận trọng khi tư vấnkhách hàng có sựam hiểu sâu sắc vềthị trường BĐS, vì đối với nhóm khách hàng này thì việc nhân viện kinh doanh quá lạm dụng việc phóng đại các chính sách tái đầu
Trường Đại học Kinh tế Huế
94
tư của Công ty sẽ không bao giờ qua mắt được họ. Nó sẽ gây ra tâm lý khó chịu, không tin tưởng và sớm muộn cũng dẫn đến kết quảlà từchối đầu tư.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng việt
1. Dương Thị Bình Minh và Nguyễn ThịMỹLinh (2013) về chính sách đối với thị trường BĐS tại Việt Nam.
2. Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng Đức, TP.HCM, Việt Nam.
3. http://datnenthuongmai.com/tin-tuc/cac-yeu-to-anh-huong-den-gia-tri-bat-dong-san/
4. http://datnenthuongmai.com/tin-tuc/mot-so-rui-ro-thuong-gap-khi-dau-tu-bat-dong-san/
5. http://kinhte.saodo.edu.vn/hoat-dong-dao-tao/quy-trinh-quyet-dinh-mua-hang-cua-nguoi-tieu-dung-516.html
6. http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Phap_luat_dat_dai/Cac_yeu_to_anh_h uong_den_bat_dong_san.aspx
7. http://quantri.vn/dict/details/14410-quy-trinh-5-buoc-trong-quyet-dinh-mua-hang-cua-phiilip-kotler
8. http://samland.com.vn/tuyen-dung/truong-phong-dau-tu-bat-dong-san.htm 9. http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nam-2018-on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html
10.http://www.ancuucity.com.vn/
11.http://www.datxanhbacmientrung.com/
12.https://blog.rever.vn/ky-3-loai-hinh-dau-tu-bat-dong-san
13.https://doisongvietnam.vn/qua-trinh-mua-hang-cua-nguoi-tieu-dung-va-cac-loai-quyet-dinhmua-cua-nguoi-tieu-dung-hien-nay-30492-6.html
14.https://imcs.vn/co-cau-to-chuc/khoi-phong-ban.html
Trường Đại học Kinh tế Huế
95
15.https://luanvanaz.com/cac-dang-rui-ro-trong-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san.html
16.https://quantri.vn/dict/details/9217-khai-niem-dau-tu
17.https://voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-thi-truong-bat-dong-san/645589f6 18.https://www.datxanh.vn/
19.Luật dân sự2005.
20.Luật kinh doanh BĐS 2014.
21.Nguyễn Đình Thọ (2011), Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh, NXB Lao Động và Xã Hội, Việt Nam.
22.Trần Văn Tuyến (2013), các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại TP HồChí Minh.
23.Từ điển mở Wikipedia: https://vi.wikipedia.org/
Trường Đại học Kinh tế Huế
96
Tiếng anh
1. Engel, James F., Roger D. Blackwell, and Paul W. Miniard (1995), Consumer behavior, Dryder, New York.
2. https://www.commonfloor.com/guide/responsibilities-of-a-real-estate-developer-17256.html
3. https://www.greatsampleresume.com/job-responsibilities/project-developer-responsibilities/
4. Mate Kos Koklic và Irena Vida, khoa kinh tế của trường đại học Tổng hợp Ljubljang, Tiệp Khắc, năm 2009 vềchiến lược đầu tư BĐS.
5. Philip Kotler & Gary Armstrong (2010), Principles of Marketing, Pearson Education.
6. Philip Kotler and Sidney J. Levy (1969), Broadening the concept of marketing, Journal of Marketing, January, 1969.
7. Philip Kotler, Gary Armstrong (Principles of Marketing, 2011.
Trường Đại học Kinh tế Huế
97
PHỤLỤC PHỤ LỤC 1:
BẢNG CÂU HỎI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS TẠI DỰ ÁN AN CỰU CITY CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
Sốphiếu:
……
BẢNG KHẢO SÁT Kính chào anh/chị!
Tôi xin tựgiới thiệu, tôi là Nguyễn Văn Phốhiện là sinh viên trường Đại Học Kinh Tế Huế đang thực tập tại công ty cổphần Đất Xanh Bắc Miền Trung. Đầu tiên xin cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và hợp tác cùng công ty chúng tôi. Hiện tại tôi đang thực hiện đề tài nghiên cứu“Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại dựán An Cựu City”. Rất mong anh/chị bỏ chút thời gian quý báu của mình trảlời một sốcâu hỏi dưới đây đểtôi có thểhoàn thành đểtài nghiên cứu này.
Tôi xin cam đoan mọi ý kiến đóng góp của anh/chị được bảo mật và chỉsửdụng cho mục đích nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
PHẦN 1: MÔ TẢ HÀNH VI ĐẦU TƯ
1. Anh/chị đã từng mua đầu tư BĐS ởCông ty chúng tôi hayở một Công ty nào khác chưa?
Chưa từng đầu tư
Đãđầu tư tại Công ty ĐXBMT