PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL

LÊ THỊ TÚ TRINH

Niên Khóa: 2015–2019

Trường Đại học Kinh tế Huế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL

Sinh viên thực hiện:

LÊ THỊ TÚ TRINH Lớp: K49B KDTM Niên Khóa: 2015–2019

Giáo viên hướng dẫn:

Th.S VÕ THỊ MAI HÀ

Trường Đại học Kinh tế Huế

Lời Cảm Ơn

Để hoàn thành được Khóa luận tốt nghiệp này, đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thểcác Cán bộ tại Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital đã luôn giúp đỡ em một cách tận tình từ những ngày đầu tiên em về Doanh nghiệp xin thực tập, mọi người luôn luôn quan tâm, hướng dẫn và tạo điều kiện cho em tiếp cận với các sốliệu, tài liệu cũng như những thông tin bổích, thiết thực liên quan đến đềtài trong suốt thời gian 3 tháng em thực tậpở đây. Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến anh Nguyễn Hữu Lộc– Giám đốc tài chính công ty là người đã tạo điều kiện cho em vào thực tập tại doanh nghiệp. Bên cạnh đó, em xin gửi lời cám ơn sâu sắc nhất đến chị Huỳnh ThịTuyết là người trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn, góp ý đểem có thểhoàn thành Khóa luận của mình.

Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn đến GVHD Th.S Võ Thị Mai Hà là người đã tận tình truyền đạt kiến thức và những kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp này. Qua mỗi lần góp ý, em biết mình thiếu sót những gì để cố gắng và tự hoàn thiện bản thân mình hơn. Một lần nữa em chân thành cảm ơn Cô!

Và cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhấtđến các thầy cô của Trường Đại học kinh tếHuế, đặc biệt là các thầy cô Khoa Quản trị kinh doanh đã truyền đạt những kiến thức quý báu vềlý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường để từ đó em có được nền tảng kiến thức vững chắc và tự tin hơn để bước vào đời.

Cùng với sự cố gắng của bản thân và sự động viên, giúp đỡ của gia đình, bạn bè trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận này, em biết sẽkhông tránh khỏi những thiếu sót, những hạn chếnhất định. Vì vậy, qua Khóa luận này, em mong sẽnhận được sự nhận xét, góp ý của các Thầy, Cô để em hoàn thiện hơn kiến thức của mình và giúpđề tài này được hoàn thiệnhơn.

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện Lê ThịTú Trinh

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TSCĐ : Tài sản cố định

GDP : Thu nhập bình quânđầu người KD : Kinh doanh

HĐQT : Hội Đồng quản trị TGĐ : Tổng Giám đốc

THCS : Trung học cơ sở

UBND : Ủy ban nhân dân

TW : Trung ương

BĐS : Bất động sản

CSVC : Cơ sởvật chất

TTB : Trang thiết bị

HĐKD : Hoạt động kinh doanh

DN : Doanh nghiệp

CNH : Công nghiệp hóa

HĐH : Hiện đại hóa

LNTT : Lợi nhuận trước thuế LNST : Lợi nhuận sau thuế

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2. 1: Sơ đồbộmáy quản lý của Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital ... 28

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2. 1: Bảng đăng ký Giấy chứng nhận doanh nghiệp ... 26

Bảng 2. 2: Danh sách cổ đông sáng lập của công ty ... 27

Bảng 2. 3: Hội Đồng quản trịvà Ban Tổng Giám đốc của công ty ... 29

Bảng 2. 4: Trìnhđộhọc vấn của lao động trong công ty giai đoạn 2015-2017 ... 31

Bảng 2. 5: Giới tính của công ty giai đoạn 2015-2017 ... 32

Bảng 2. 6: Tình hình tài sản của công ty giai đoạn 2015-2017 ... 40

Bảng 2. 7: Tình hình nguồn vốn củacông ty giai đoạn 2015-2017 ... 43

Bảng 2. 8: Kết quảkinh doanh của công ty giai đoạn 2015-2017 ... 46

Bảng 2. 9: Một sốdựán với phân khúc giá thấpởHuế... 49

Bảng 2. 10: Một sốdựán với phân khúc tầm trungởHuế... 50

Bảng 2. 11: Dự báo doanh thu giai đoạn 2018-2020... 59

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ2. 1: Trìnhđộ học vấn của công ty giai đoạn 2015-2017 ... 32 Biểu đồ2. 2: Giới tính của công ty giai đoạn 2015-2017 ... 33

Trường Đại học Kinh tế Huế

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN...1

DANH MỤC CÁC CHỮVIẾT TẮT...2

DANH MỤC SƠ ĐỒ...3

DANH MỤC BẢNG ...4

DANH MỤC BIỂU ĐỒ...5

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ...1

1.1 Lý do chọn đềtài...1

1.2 Câu hỏi nghiên cứu ...2

1.3 Mục tiêu của đềtài ...2

1.3.1 Mục tiêu chung ...2

1.3.2 Mục tiêu cụthể...2

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...3

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu ...3

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu...3

1.5 Phương pháp nghiên cứu ...3

1.6 Bốcục đềtài...4

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU ...6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞLÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔPHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL HUẾ...6

1.1 Cơ sởlý luận vềhoạt động kinh doanh bất động sản. ...6

1.1.1 Khái niệm...6

1.1.1.1 Phân tích hoạt động kinh doanh...6

1.1.1.2 Bất động sản...6

1.1.1.3 Kinh doanh bất động sản...8

1.1.1.4 Thị trường bất động sản ...8

1.1.2 Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh ...9

1.1.3 Nhiệm vụcủa phân tích hoạt động kinh doanh ...9

1.1.4 Vai trò của việc phân tích hoạt động kinh doanh ...9

1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quảhoạt động kinh doanh ...10

1.2.1 Doanh thu ...10

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.2 Chi phí...11

1.2.3 Lợi nhuận ...13

1.3 Dựbáo...14

1.3.1 Khái niệm dựbáo ...14

1.3.2 Ý nghĩa của dựbáo ...14

1.3.3 Tác dụng của dựbáo ...14

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản ...15

1.4.1 Các yếu tốcó mối liên hệtrực tiếp với bất động sản...15

1.4.1.1 Các yếu tốtựnhiên ...15

1.4.1.2 Các yếu tốkinh tế...16

1.4.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường ...16

1.4.2 Các yếu tốpháp lý liên quan...16

1.4.3 Các yếu tốchung bên ngoài ...17

1.4.3.1 Các yếu tốchính trịpháp lý ...17

1.4.3.2 Các yếu tốthuộc vềkinh tếvĩ mô...17

1.4.3.3 Các yếu tốxã hội...18

1.5 Diến biến thị trường bất động sảnởHuế...18

1.6 Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tếquốc dân. ....20

1.6.1 Làm tăng giá trịcủa đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển...20

1.6.2 Huy động vốn và nguồn lực cho nền kinh tế...20

1.6.3 Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước ...21

1.6.4 Mởrộng và phát triển thị trường trong nước, mởrộng quan hệquốc tế. ...21

1.6.5 Tạo công ăn việc làm,ổn địnhđời sống nhân dân...22

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL...23

2.1 Giới thiệu vềtập đoàn Bitexco...23

2.1.1 Lịch sử hình thành...23

2.1.2 Ngành nghề kinh doanh...24

2.1.3 Tầm nhìn ...24

2.1.4 Sứ mệnh...24

2.1.5 Giá trịcốt lõi ...24

Trường Đại học Kinh tế Huế

2.1.6 Chiến lượcphát triển...25

2.2 Giới thiệu vềCông ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital...25

2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển...25

2.2.2 Cơ cấu tổchức quản lý của công ty ...28

2.2.2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty ...28

2.2.2.2 Phân công, phân nhiệm về quản lý các cấp...28

2.2.3 Tình hình laođộng của công ty...31

2.2.4 Đôinét vềdựán The Manor Crown ...33

2.2.4.1 Quy mô của dự án...34

2.2.4.2 Ý tưởng thiết kế...34

2.2.4.3 Vịtrí dựán ...35

2.2.4.4 Các sản phẩm của dự án The ManorCrown...35

2.2.4.5 Tiện ích ...38

2.2.5 Đối thủcạnh tranh...38

2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017 ...39

2.3.1 Tình hình tài sản và nguồn vốn của công ty giai đoạn 2015-2017 ...39

2.3.2 Tình hình kết quảkinh doanh của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017. ...45

2.4 Đánh giá về quy mô hoạt động của các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế...48

2.4.1 So sánh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital so với các dựán của các công ty khác trong tỉnh Thừa Thiên Huế...48

2.4.2 Điểm mạnh và điểm yếu của dự án The Manor Crown so với các dự án khác trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế...52

2.5 Đánh giá về hiệu quả công trình dự án của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital...54

2.5.1 Giá cả...54

2.5.2 Vịtrí của dựán...55

2.5.3 Mức độan toàn ...55

2.5.4 Độthẩm mĩ của công trình...56

2.5.5 Tiện ích...57

2.5.6 Chất lượng thanh khoản ...57

Trường Đại học Kinh tế Huế

2.5.7 Tiến độhoàn thành của dựán ...57

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔPHẦN BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL ...61

3.1 Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital ...61

3.1.1 Ưu điểm...61

3.1.2 Hạn chế...62

3.2 Phương hướng phát triển của công ty trong thời gian tới ...63

3.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty Cổphần Bất Động sản Minh Điền Vital ...64

3.3.1 Vềnhân lực ...64

3.3.2 Chính sách truyền thông, marketing ...64

3.3.3 Tiến độhoàn thành dựán...65

3.3.4 Quy mô...65

3.3.5 Thị trường ...65

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...67

3.1 Kết luận ...67

3.2 Kiến nghị...68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...70

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Lý do chọn đềtài

Ngày nay, khi sựphát triển của xã hội ngày càng cao trên tất cảcác lĩnh vực như kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học công nghệ... Xã hội phát triển, con người ngày càng có nhu cầu cao hơn cả vềvật chất lẫn tinh thần, không chỉ đáp ứng vềnhu cầu ăn ở, đi lại mà nhu cầu về nghỉ ngơi, giải trí cũng được chú trọng. Để giải toả những áp lực của cuộc sống, con người luôn muốn tìm cảm giác bình yên, thư giãn sau những giờlàm việc mệt mỏi. Chính vì vậy mà một không gian sống hoàn hảo và tinh tếlà sự lựa chọn hàng đầu không thểthiếu trong cuộc sống của họ. Nắm bắt được những nhu cầu của con người nên thị trường bất động sản ngày càng được nhiều người chú trọng đầu tư phát triển hơn.

Thực tế cho thấy, nhìn chung thị trường bất động sản cả nước về cơ bản vẫn ổn định, nguồn cung dồi dào, phong phú. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển rất sôi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng miền. Sựxuất hiện dày đặc của các tòa nhà cao tầng, văn phòng, căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại... Chính những công trình nàyđã làm thay đổi diện mạo của thành phố, làm cho thành phố ngày càng hiện đại hơn và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Và hơn nữa, sự gia tăng đáng kể về dân số ở thành phố đã đặt ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân. Chính vì thế mà thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết đã góp phần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại đem lại hiệu quả cao đối với thị trường này.

Cùng với đó lànhịp độphát triển của thếgiới ngày càng sôi động và những chính sách đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế trong quá trình hội nhập hiện nay, nước ta đang phấn đấu thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa để đưa đất nước trở thành một nước công nghiệp. Chính điều đó đã làm cho môi trường kinh doanh thayđổi, trở nên náo nhiệt và sôi động hơn. Sự cạnh tranh ngày càng diễn ra gay gắt, đòi hỏi doanh nghiệp phải nổlực, phấn đấu, cải thiện để có thểphát triển bền vững. Chính vì thế, để điều hành và quản lý tốt công tác kinh doanh, tại Công ty Cổ phầnBất động sản Minh

Trường Đại học Kinh tế Huế

Điền Vital, tôi đã thấy được tầm quan trọng của việc phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh. Đâylà việc làm hết sức cần thiết đối với mỗi doanh nghiệp để từ đó phát huy những lợi thế, điểm mạnh của công ty và khắc phục những hạn chế, những yếu kém còn tồn tại để tìm ra những giải pháp khắc phục để không ngừng nâng cao hiệu quảkinh doanh của Công ty. Nhận thấy được bất cập của vấn đềnêu trên và muốn tìm hiểu rõ hơn về hiệu quảhoạt động kinh doanh tại doanh nghiệp, vì vậy, trong quá trình tìm hiểu và thực tập tại Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital, tôi đã quyết định chọn đề tài “Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital” để làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp.

1.2 Câu hỏi nghiên cứu

- Phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dựán The Manor Crown của Công ty Cổphần Bất động sảnMinh Điền Vital trong giai đoạn 2015-2017.

- Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục và cải thiện tình hình kinh doanh của Công ty.

1.3 Mục tiêu của đềtài

Đềtài thực hiện nhằm đạt các mục tiêu sau đây:

1.3.1 Mục tiêu chung

Phân tích tình hình kinh doanh của dự án The Manor Crown và qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital tại Huế.

1.3.2 Mục tiêu cụthể

Thông qua việc nghiên cứu về tình hình hoạt động kinh doanh của dự án The Manor Crownvà qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của Công ty thìđề tài hướng đến những mục tiêu cụthểsau:

- Phân tích tình hình tài sản và nguồn vốn; kết quả kinh doanh của dự án The Manor Crown của Công ty giai đoạn 2015-2017.

Trường Đại học Kinh tế Huế

-Đánh giá hiệu quảkinh doanh của dựán Công ty thông qua một sốchỉ tiêu.

- Đánh giá vềquy mô hoạtđộng của dựán The Manor Crown với các dựán khác trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Đề ra những giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hoạt động kinh doanh của dự án trong thời gian tới.

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Do thời gian thực tập có hạn, lượng kiến thức thực tế có được trong lĩnh vực chưa sâu sắc, lượng thông tin tiếp nhận còn hạn chế, số liệu thu thập chưa hoàn thiện và còn nhiều khó khăn nên đềtài chỉnghiên cứu ngắn gọn trong phạm vi sau:

1.4.1Đối tượng nghiên cứu

Tình hình kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về thời gian: Nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital giai đoạn 2015-2017.

- Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành tại Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital Huế.

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Đềtài sửdụng các phương pháp nghiên cứu sau:

-Phương pháp thu thập và xửlý dữliệu:

+ Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Dựa trên các nguồn thông tin thu thập được từcác tài liệu như:

 Các tài liệu thư viện ở trường, slide bài giảng, giáo trình để làm cơ sở lý luận cho việc phân tích hoạt động kinh doanh.

 Những lý thuyết liên quan được tập hợp từnhiều tài liệu, sách báo vềlý thuyết kinh doanh.

Trường Đại học Kinh tế Huế

 Các thông tin, sốliệu của công ty được lấy từphòng Hành chính–Kếtoán của công ty thông qua quá trình thực tập tại công ty.

 Ngoài ra, thông tin còn được thu thập và chắt lọc được từ hệ thống Website của công ty: https://www.facebook.com/themanorhue/

+ Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua việc điều tra thông tin và dữ liệu của các dựán của các công ty khác. Liên hệ với bộphận Saleđể có được những thông tin phản hồi từphía khách hàng.

Bằng phương pháp thu thập và xử lý số liệu ta có thểthu thập những sốliệu thô cần thiết tại đơn vị để phục vụ cho đề tài nghiên cứu. Những số liệu thô giúp có cái nhìn tổng quát vềtình hình tài sản, nguồn vốn, kết quảkinh doanh của công ty.Từ các số liệu đó tiến hành xử lý, đưa vào bài nghiên cứu để cung cấp các thông tin thực tế ở Chương 2 vềtình hình hoạt động kinh doanh của dựán The Manor Crown tại Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital. Phương pháp này sẽ được thểhiện qua hầu hết các phần của bài khóa luận.

-Phương pháp tổng hợp, phân tích dữliệu

+ Phương pháp thống kê mô tả: trên cơ sở những sốliệu đãđược thu thập và các nguồn tài liệu đãđược tổng hợp kết hợp với việc vận dụng các phương pháp phân tích thống kê để đánh giá hoạt động kinh doanh dựán của công ty.

+ Phương pháp so sánh: So sánh sự khác nhau và tình hình kinh doanh dựán của công ty so với những dựán của công ty khác.

+ Phương pháp nghiên cứu: đọc, tìm hiều và tham khảo một số giáo trình, sách báo và một sốbài tốt nghiệp của các khóa trước để làm cơ sở cho đềtài nghiên cứu.

- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thông qua hình thức trò chuyện trực tiếp trong quá trình thực tập, tiến hành trao đổi trực tiếp với nhân viên phòng kinh doanh và phòng Hành chính–Kếtoán vềtình hình kinh doanh của công ty.Phương pháp này được áp dụng đểcung cấp các thông tin cần thiết xuyên suốt cho các phần của đềtài.

1.6 Bốcục đềtài

Đềtài bao gồm 3 phần:

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU

Chương 1: Cơ sở lí luận về hiệu quả hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital.

Chương 2: Phân tích hiệu quả kinh doanh dựán The Manor Crown của Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital.

Chương 3: Một sốgiải pháp nhằm nâng cao hiệu quảhoạt động kinh doanh dựán The Manor Crown của Công ty Cổphần Bất động sản Minh Điền Vital.

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL HUẾ

1.1 Cơ sởlý luận vềhoạt động kinh doanh bất động sản.

1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1Phân tích hoạt động kinh doanh

Phân tích hoạt động kinh doanh là quá trình nghiên cứu để đánh giá toàn bộ quá trình và kết quảcủa hoạt động kinh doanh; các nguồn tiềm năng cần khai thácởdoanh nghiệp, trên cơ sở đó đề ra các phương án và giải pháp để nâng cao hiệu quảhoạt động sản xuất của doanh nghiệp.

1.1.1.2Bất động sản

Bất động sản hayđịaốc là một thuật ngữpháp luật (ởmột số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồmđất đaivà những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như lànhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏkhoáng chấtở dưới mảnh đất đó. Những thứcó thểdỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì khôngđược xem là bất động sản.

Có rất nhiều khái niệm và quan điểm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời dược.

Pháp luật của nhiều nước trên thếgiới để thống nhất ở chỗcoi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bấtđộng sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều

Trường Đại học Kinh tế Huế

517,518 Luật Dân sựCộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, Điều 94,96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Đức...). Tuy nhiên, Nga quy định cụthểbất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.

Việc ghi nhận này là hợp lí bởi đất đai nói chung là bộphận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bấtđộng sản, nếu đã bứt khỏi cây được gọi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thểhiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cảnhững quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản. Thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định: về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sựtruyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác đưa ra khái niệm chung vềbất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gìđến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ...” cũng là các bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội Chủnghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kểcả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngđó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụthểdanh mục các tài sản này.

1.1.1.3Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng hay các hình thức sửdụng đất khác với mục đích kiếm lợi nhuận, người có mục đích kinh doanh cho người có nhu cầu sửdụng đất mua hoặc thuê.

1.1.1.4Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giữa người mua và người bán tựtìmđến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thỏa mãn sẽ đi đến giao dịch.

Nói một cách ngắn gọn thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản nhà đất tại một khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định. Là đầu mối thực hiện giá trịvà chuyển dịch giá trịcủa hàng hóa bất động sản nhà đất.

Cùng với sựphát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hóa trên thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt tuy không thểdi dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủsở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.

Thị trường bất động sản gồm ba thị trường nhánh là thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thếchấp và bảo hiểm bất động sản.

Căn cứvào thứtựthời gian mà bất động sản ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp:

- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, hoặc giao cho thuê quyền sử dụng đất.

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trìnhđểbán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trìnhđãđược mua và thuê.

1.1.2 Ý nghĩa của việc phân tích hoạt động kinh doanh

Thứnhất, đây là công cụ đểphát hiện những khả năng tiềm tàng trong hoạt động kinh doanh và là công cụ đểcải tiếncơ chếquản lý trong kinh doanh.

Thứhai, cho phép các công ty nhìn nhận đúng đắn vềkhả năng, sức mạnh cũng như những hạn chếtrong doanh nghiệp của mình.

Thứ ba, đây cũng là cơ sở, tiền đề để đi tới quyết định hoạt động kinh doanh của mình.

Thứ tư, là cách đểphòng ngừa những rủi ro, sựcố đáng tiếc trong kinh doanh.

Thứ năm, là cơ sở để các đối tác kinh doanh lựa chọn hợp tác với doanh nghiệp.

Một dựán kinh doanh có tỷlệthành công và mang tính khảthi cao mới thu hút được nhiều nhà đầu tư từ trong vàngoài nước.

Và cuối cùng, giúp doanh nghiệp dự đoán và điều chỉnh hoạt động kinh doanh phù hợp.

1.1.3 Nhiệm vụcủa phân tích hoạt động kinh doanh

- Kiểm tra và đánh giá kết quảhoạt động kinh doanh thông qua các chỉ tiêu kinh tế đã xây dựng.

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng của các chỉ tiêu và tìm nguyên nhân gây nên các mức độ ảnh hưởng đó.

-Đềxuất các giải pháp nhằm khai thác tiềm năng và khắc phục những tồn tại yếu kém.

- Xây dựng phương án kinh doanh căn cứ vào mục tiêu đãđịnh.

1.1.4 Vai trò của việc phân tích hoạt động kinh doanh

Phân tích hoạt động kinh doanh có vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của DN. Bao gồm:

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Là công cụ quản lý kinh tế có hiệu quả các hoạt động của doanh nghiệp.

- Đánh giá, xem xét việc thực hiện các chỉ tiêu phản ánh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

- Xem xét việc thực hiện các mục tiêu hoạt động kinh doanh, những tồn tại, nguyên nhân khách quan, chủ quan và đề ra biện pháp khắc phục nhằm tận dụng một cách triệt để thế mạnh cả doanh nghiệp.

- Chỉ đạo mọi hoạt động kinh doanh cả doanh nghiệp.

- Giúp doanh nghiệp điều hành từng mặt hoạt động cụ thể với sự tham gia cụ thể cả từng bộ phậnchức năng của doanh nghiệp.

- Là công cụ quan trọng để liên kết mọi hoạt động của các bộ phận cho hoạt động chung của doanh nghiệp đượcnhịp nhàng và đạt hiệu quả cao.

-Giúp các nhà đầu tư quyết định hướng đầu tư và các dự án đầu tư.

1.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh 1.2.1 Doanh thu

Doanh thu củadoanh nghiệplà toàn bộ số tiền sẽ thu được do tiêu thụsản phẩm, cung cấp dịch vụ, hoạt động tài chính và các hoạt động khác của doanh nghiệp.

Trong kinh tế học, doanh thu thường được xác định bằng cách:

Doanh thu = Giá bánSản lượng

- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: là giá trị sản phẩm hàng hóa, dịch vụ mà doanh nghiệp đã bán ra trong kỳ. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp được xác định theo công thức:TR =Pi Qi

Trong đó:

Qi: Khối lượng sản phẩm hàng hóa và cung cấp dịch vụ loại i mà doanh nghiệp tiêu thụ trong kỳ, tính bằng đơn vị hiệnvật.

Pi: Giá bán đơn vị sản phẩm hàng hóa loại i; (i = 1,n)

Trường Đại học Kinh tế Huế

n: Số lượng mặt hàng sảnphẩm hàng hóa mà doanh nghiệp đã tiêu thụ trong kỳ.

- Doanh thu thuần: Chỉ tiêu này phản ánh doanh thu bán hàng hóa, thành phẩm và cung cấp dịch vụ đã trừ các khoản giảmtrừ. Ta có công thức:

Doanh thu thuần = Doanh thu- Các khoản giảm trừ Các khoản giảm trừ bao gồm:

+ Chiếtkhấu thương mại: là số tiền khách hàng được hưởng do mua với số lượng lớn.

+ Giảm giá hàng bán: là số tiền giảm giá hàng bán cho người mua hàng của doanh nghiệp cho số hàng hóa, thành phẩm đã bán bị kém, mất phẩm chất.

+ Hàng hóa bị trả lại: là tổng giá bán của hàng hóa, thành phẩm đã bán bị trả lại do không đúng quy định của hợp đồng.

+ Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp, thuế giá trị gia tăng tính theo phương pháp trực tiếp.

- Doanh thu hoạt động tài chính: là các khoản thu nhập thuộc hoạt động tài chính của doanh nghiệp bao gồm: hoạt động góp vốn liên doanh; hoạt động đầu tư; mua bán chứng khoán ngắn hạn và dài hạn; thu lãi tiền gửi, tiền cho vay; thu lãi bán ngoại tệ;

các hoạt động đầu tư khác.

- Thu nhập khác: là các khoản thu nhập từ các hoạt động ngoài hoạt động kinh doanh chính và hoạt động tài chính của doanh nghiệp như: thu về nhượng bán, thanh lý tài sản cố định; thu tiền phạt vi phạm hợp đồng; thu các khoản nợ khó đòi đã xử lý xóa sổ; thu tiền bảo hiểm bồi thường;...

1.2.2 Chi phí

Chi phí là sự hao phí thể hiện bằng tiền trong quá trình kinh doanh với mong muốn mang về một sản phẩm, dịch vụ hoàn thành một kết quả kinh doanh nhất định.

Chi phí phát sinh trong các hoạt động sản xuất, thương mại, dịch vụ nhằm hướng đến việc đạt được mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp là doanh thu và lợi nhuận.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Chi phí sản xuất kinh doanh rất đa dạng phong phú, bao gồm nhiều loại, mỗi loại có đặc điểm vận động, yêu cầu quản lý khác nhau. Chi phí sản xuất kinh doanh theo công dụng được chia thành các khoản mục chi phí trong khâu sản xuất và ngoài khâu sản xuất như sau:

- Chi phí sản xuất bao gồm:

+ Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp: là những chi phí của nguyên liệu, vật liệu chính do người công nhân trực tiếp sử dụng trong quátrình sản xuất tạo ra sản phẩm.

+ Chi phí nhân công trực tiếp: gồm tiền lương và các khoản phụ cấp theo lương phải trả cho công nhân trực tiếp sản xuất.

+ Chi phí sản xuất chung: là chi phí phát sinh tại nơi sản xuất hay phân xưởng mà không phải là chi phí nguyên vậtliệu trực tiếp và chi phí nhân công trực tiếp.

- Chi phí ngoài khâu sản xuất bao gồm:

+ Chi phí bán hàng: là chi phí phục vụ cho quá trình lưu thông hàng hóa, gồm chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản, quảng cáo...

+ Chi phí quản lý doanh nghiệp: là những chi phí phát sinh trong quá trình quản lý, điều hành doanh nghiệp như chi phí hội nghị, tiếp khách, công tác...

Ngoài ra còn có hai loại chi phí là:

- Chi phí hoạt động tài chính: là các khoản thu nhập thuộc hoạt động tài chính của doanh nghiệp, gồm: hoạt động góp vốn liên doanh; hoạt động đầu tư mua, bán chứng khoán ngắn hạn và dài hạn; thu lãi tiền gửi, tiền cho vay; thu lãi bán ngoại tệ;

các hoạt động đầu tư khác.

- Chi phí khác: là các khoản thu nhập từ các hoạt động ngoài hoạt động kinh doanh chính và hoạt động tài chính của doanh nghiệp như: thu về nhượng bán, thanh lý tài sản cố định; thu tiền phạt vi phạm hợp đồng; thu các khoản nợ khó đòi đã xử lý xóa sổ; thu tiền bảo hiểm bồi thường;...

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.3 Lợi nhuận

Lợi nhuận là phần còn lại của doanh thu sau khi đã trừ đi chi phí. Tổng lợi nhuận của một doanh nghiệp bao gồm lợi nhuận từ hoạt động tài chính, lợi nhuận từ hoạt động khác.

Lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ: là khoản chênh lệch giữa doanh thu thuần với giá vốn hàng bán.

Lợi nhuận từ các hoạt động tài chính: là phần lợi nhuận thu được từ các hoạt động tài chính của doanh nghiệp bao gồm:

- Lợi nhuận thu đượcdo tham gia góp vốn liên doanh.

- Lợi nhuận từ các hoạt động đầu tư, mua bán chứng khoán, kể cả ngắn hạn và dài hạn.

- Lợi nhuận thu được từ các hoạt động đầu tư khác.

- Lợi nhuận do chênh lệch lãi tiền gửingân hàng và trảlãi ngân hàng.

- Lợi nhuận thu được do bán ngoại tệ,...

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh: là khoản chênh lệch giữa lợi nhuận gộp và lợi nhuận từ các hoạt động tài chính với các khoản chi phí hoạt động.

Lợi nhuận thu được từ hoạt động bất thường: là khoản chênh lệch giữa thu và chi của các hoạt động bất thường của doanh nghiệp. Các khoản thu từ hoạt động bất thường bao gồm:

- Thu từ nhượng bán, thanh lý TSCĐ.

- Thu từ khoản đượcphạt vi phạm hợp đồng kinh tế.

- Thu từ các khoản nợ khó đòiđã xử lý; khóa sổ,...

Lợi nhuận được xác định bằng công thức:

Lợi nhuận = Doanh thu –Chi phí

Như vậy, khi phân tích lợi nhuận phải gắn kết với quá trình phân tích doanh thu

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.3 Dựbáo

Để tồntại và phát triển ngày một ổn định hơn trong nền kinh tế phát triển thì các doanh nghiệp cần có những chiến lược kế hoạch kinh doanh cụ thể. Và khi lập kế hoạch thì việc dự báo doanh thu cho những năm tiếp theo là điều không thể thiếu và rất quan trọng.

1.3.1 Khái niệm dựbáo

Mục tiêu hoạt động của một doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận nhưng đểtối đa hóa được lợi nhuận doanh nghiệp cần có kếhoạch cụthể để đạt được mục tiêu đó. Dự báo chính là các kếhoạch cụthể đểdoanh nghiệp có thể đạt được những mục tiêu của mình.

Dựbáo là những dựkiến chi tiết vềtình hình huy động và sửdụng các yếu tốsản xuất, các nguồn tài chính nhằm đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp diễn ra một cách bình thường, góp phần nâng cao hiệu quảcủa mọi hoạt động.

1.3.2 Ý nghĩa của dựbáo

Trước tiên dựbáo giữvai trò là thước đo đánh giá kết quảhoạt động thực tế. Từ sự so sánh giữa dựbáo và thực tế doanh nghiệp mới phát hiện ra những nguyên nhân ảnh hưởng và đềxuất những giải pháp phù hợp.

Dựbáo chính là bức tranh kinh tế mô tảdoanh nghiệp như một chỉnh thể. Do đó dự báo chính là cơ sở để doanh nghiệp phối hợp hoạt động giữa các bộ phận trong doanh nghiệp.

Dự báo doanh thu trong doanh nghiệp là một hệ thống với hàng loạt những dự báo cụthểcho từng bộ phận nên đây chính là nguồn thông tin cơ sở cho hàng loạt các quyết định chiến lược cũng như quyết định tác nghiệp của các doanh nghiệp.

1.3.3 Tác dụng của dựbáo

Tác dụng lớn nhất của dự báo đối với doanh nghiệp là cung cấp những phương tiện thông tin một cách có hệ thống toàn bộ kế hoạch của doanh nghiệp. Một khi dự báo đãđược công bốthì không có sự nghi ngờ gì vềmục tiêu mà doanh nghiệp muốn đạt và đạt được bằng cách nào. Ngoài ra, dựbáo còn có tác dụng sau:

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Xác định rõ các mục tiêu cụthể làm căn cứ đánh giá thực hiện sau này.

- Lường trước những khó khăn khi chúng chưa xảy ra để có phương án đối phó kịp thời và đúng đắn.

- Kết hợp toàn bộhoạt động của các doanh nghiệp bằng các kếhoạch của từng bộ phận khác nhau. Nhờ vậy, dự báo đảm bảo cho các kế hoạch của từng bộ phận phù hợp với mục tiêu chung của doanh nghiệp.

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanhbất động sản 1.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp vớibất động sản

1.4.1.1Các yếu tố tự nhiên

Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.

Ví dụ: Cùng một diện tích, kết cấu, kiến trúc... nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị trí trung tâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏamãn một loại nhu cầu của đa số dân cưtrong vùng.

Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau.

Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...): mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản này tùy thuộc vào mục đíchsử dụng đất.

Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nôngnghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng.

Tình trạng môi trường:môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởngtrực tiếp đến giá bất động sản.

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản.

1.4.1.2Các yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa.

Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao.

1.4.1.3Các yếu tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của bất động sản.

Nhu cầu của bất động sản trên thị trường.

1.4.2 Các yếu tố pháp lý liên quan

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.4.3 Các yếu tố chung bên ngoài 1.4.3.1Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chínhsách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng.

- Các chính sách tácđộng trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt Kiềumua bất động sản tại Việt Nam.

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuêđất.

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

+ Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

1.4.3.2Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố liên quan như:

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực.

-Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực.

- Hiện trạng vùng lân cận.

- Mức độ GDP tăng trường hằng năm của vùng.

- Thu nhập bình quân hằng năm của người dân trong vùng.

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng.

- Số lượng các lô, thửa đất.

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Mức giá bình quân các lại đất trong vùng.

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.

- Mức độ lạm phát chung.

- Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng...

1.4.3.3Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá của bất động sản nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lượng dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự...

1.5 Diến biến thị trường bất động sảnởHuế

Bất động sản và nền kinh tế của Huế năm 2018 đã vươn mình lớn mạnh trong thời gian qua, đặc biệt là cảnh quan bộmặt các dự án đã có sựkhởi sắc vượt bậc trong những năm gần đây.

Đối với Huế, mảnh đất cố đô với nhiều di tích thắng cảnh, cùng với sựphát triển của 3 mũi nhọn: du lịch, văn hóa và kinh tế của Huế, các dự án bất động sản Huế đã ngày một bứt phá thay đổi ngoạn mục, tạo nên một diện mạo hoàn toàn mới cho thành phốHuế.

Thực trạng các dựán bất động sản tại Huế:

Thành phốHuế đang dần thay đổi diện mạo từng ngày với việc đầu tư phát triển cơ sởhạtầng, dịch vụ, du lịch, an sinh xã hội,... để hướng tới mục tiêu trở thành thành phốtrực thuộc Trung ương trong năm 2020. Nhận thấy được tiềm năng phát triển bùng nổ của thị trường bất động sản thành phố Huế, các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đã tập trung về đây hình thành nên các khuđô thị từbình dânđến cao cấp, các trung tâmthương mại và dịch vụ, các khu du lịch nghỉ dưỡng. Bao gồm các đại gia lớn trong giới Bất động sản như: Đất xanh Group, VinGroup, Apec Group, Vneco, Bitexco,... Các dự án nổi trội như An Cựu City, Huế Green City, Phú Mỹ An, Royal Park, toàn nhà Vincom và trong đó có cả The Manor,... được chú trọng đầu tư và phát triển nhanh hơn hẳn các dựán khác.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Xu hướng đầu tư tại Huế cũng có sự khác biệt rõ ràng, nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư và công ty phát triển dự án rất chú trọng đến vấn đề nhà ở xanh, năng lượng sạch và quy hoạch nhiều khu đô thị hiện đại, thông minh, đón đầu xu hướng. Chính điều đó đã gia tăng tiện ích cho xã hội và thổi một hồn sống mới cho các dựán Huế.

Đặc biệt, khi tòa nhà Vincom được hoàn thành tháng 6 năm 2018 vừa qua, đã làm cho bộ mặt thành phố Huế thay đổi, các dự án bất động sản đã “ngủ quên” nay cũng được thức dậy. Hàng loạt các dự án như khách sạn, nhà hàng, các công trình, dự án mới được xây dựng, điều này sẽ làm cho nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Huếtrong thời gian tới phát triển, vươn xa hơn nữa.

Sự thay đổi bứt phá nhu cầu của khách hàng:

Khi cuộc sống ngày càng bận rộn, họ không có đủ thời gian cho việc mua đất, xây nhà, hoàn thiện nội thất, thì nhu cầu cho những đô thịkiểu mẫu được thiết kếhiện đại, đẳng cấp, thông minh sẽngày một tăng cao. Những chủ đầu tư đón đầu xu hướng đó nhất định sẽ giành được thị phần và thành công trong ngành bất động sản đầy cạnh tranh này.

Nắm được xu thế với nhà ở kiểu mẫu giá thấp, bên cạnh sự thay đổi về chất lượng dự án, số lượng các dự án bất động sản tại Huế cũng có sự phát triển nở rộ.

Cùng với đà phát triển của thị trường bất động sản, hàng loạt dãy biệt thựkiểu mẫu đã được đầu tư xây dựng và mở bán trong thời gian qua. Dòng sản phẩm của thị trường cũng có nhiều phân khúc: đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ,... những phân khúc đa dạng tạo điều kiện cho khách hàng dễdàng lựa chọn. Bên cạnh những căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp như Vicoland, Xuân Diệu, Xuân Phú, Trường An,... thì thị trường còn xuất hiện các đô thịkiểu mẫu với nhiều phân khúc giá. Tạo nên một lượng cung nhà đấtổn định cho khách hàng và nhà đầu tư bất động sản của thị trường Huế.

Với phân khúc giá thấp, khách hàng có thể lựa chọn mua căn hộ của các chung cư Xuân Phú, Vicoland, nhà HuếGreen City,... Với phân khúc tầm trung có nhà Royal Park, An Cựu City, The Manor, Phú MỹAn,... với đa dạng mẫu nhà cho khách hàng lựa chọn. Mỗi dự án đều mang những nét riêng biệt: có nét cổkính, có nét xanh, sạch, đa tiện ích, có nét đẳng cấp, hiện đại... hướng tới nhiều đối tượng khách hàng khác

Trường Đại học Kinh tế Huế

Qua phân tích và nhìn nhận thị trường cho thấy, nhu cầu của khách hàng là rất lớn, quan trọng là Huế cần những chủ đầu tư có tầm nhìn để định hướng quy hoạch các dự án phát triển một cách đồng bộ, nhằm phát triển Huế thành đô thị mũi nhọn của miền Trung nói riêng và cả nước nói chung. Và hơn nữa, cần lắm những nhà phát triển dự án làm thay đổi bộ mặt cảnh quan cũng như thổi hồn sống cho những dựán bất động sản Huế đểthị trường bất động sản Huế bay cao hơn nữa trong thời gian tới.

1.6 Vai trò của hoạt động kinh doanh bất động sản đối với nền kinh tếquốc dân.

1.6.1Làm tăng giá trịcủa đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường BĐS ra đời khi BĐS trở thành hàng hóa. Thị trường BĐS góp phần tạo điều kiện cho việc phân bổ và sửdụng có hiệu quả quỹ đất hữu hạn và đang ngày càng khan hiếm. Hiện nay số lượng các công trình xây dựng đang ngày càng tăng lên.

Điều này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị của đất nơi có công trình xây dựng đó. Đồng thời với việc phát triển các dự án BĐS sẽ kéo theo một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin, đồ nội thất... Khi phát triển dự án BĐS thì các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục trên cũng phát triển theo.

Thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng,... vàqua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế.

1.6.2Huy động vốn và nguồn lực cho nền kinh tế

Sựphát triển của BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng trong nền kinh tếquốc dân. Kinh doanh BĐS phát triển thường mang lại lợi nhuận lớn (do BĐS là hàng hóa có giá trị lớn), thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước. Khi hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầutư phát triển. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển sẽ tác động trực tiếp tới sựphát triển của thị trường tài chính. Việc chuyển BĐS hàng hóa trở thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.6.3Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhànước

Hoạt động của các chủ thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS sẽ kích thích các trao đổi hàng hóa BĐS, làm tăng các quan hệ giao dịch về BĐS, đồng thời tăng khối lượng giao dịch về BĐS trên thị trường. Những hoạt động đó góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước thông qua các loại thuế như: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp... Ngoài ra, Nhà nước sẽ có thêm doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển các dự án BĐS và từcác ngành sản xuất các tiện ích sinh hoạt (điện, nước, gas, viễn thông,...) 1.6.4 Mở rộng và phát triển thị trường trong nước, mở rộng quan hệquốc tế.

Thị trường chung của mỗi nước là một thể thống nhất của thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS. Do đó, sự phát triển của mọi hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS có ảnh hưởng tới tất cảcác thị trường đó và cả thị trường chung của mỗi nước. Thị trường BĐS phát triển tạo ra sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sửdụng đất đai và các BĐS khác. Khi đó nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển. Thị trường các loại hàng hóa, trong đó có các loại hàng hóa đầu vào cho thị trường BĐS (vật liệu xây dựng, máy móc, trang thiết bị,...) cũng phát triển theo tương ứng. Như vậy có thểthấy, thị trường BĐS sôi động sẽ kích thích các thị trường khác phát triển.

Việc khai thông thị trường BĐS cùng với sự tăng lên ngày càng nhiều những dự án BĐS sẽgóp phần tạo điều kiện cho chủthể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS trong nước, đầu tư vào các ngành kinh doanh khác. Nếu thị trường BĐS phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu về địa điểm làm việc, cư trú, nghỉ ngơi, giải trí... cho những người nước ngoài cư trú và làm việc, sinh sống thì chắc hẳn các nhà đầu tư nước ngoài sẽcàng nổlực khai thác thị trường trong nước trên mọi lĩnh vực kinh doanh. Thông qua việc triển khai các dựán sản xuất kinh doanh của các nhà đầu

Trường Đại học Kinh tế Huế

tư nước ngoài, quan hệquốc tế được mở rộng, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia.

1.6.5 Tạo công ăn việc làm,ổn định đời sống nhân dân

Các dự án xây dựng BĐS, kinh doanh BĐS, kinh doanh các dịch vụ BĐS luôn thu hút lực lượng lao động đông đảo tham gia, từcác công việc đòi hỏi lao động trí óc như quản lý, tư vấn, môi giới, kỹthuật... đến những công việc lao động chân tay như làm công nhân xây dựng, xây lắp,... Việc phát triển hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐSgóp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều lao động.

Vềmặt xã hội, tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép vềcầu BĐS nói chung và vềnhà ở rẻtiền nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽtạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà để ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua nội dung chương 1, giúp chúng ta nắm được cơ sởlý luận về hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital, bao gồm các nội dung: Khái niệm, Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh, các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và các phương pháp nghiên cứu. Từnhững cơ sở lý luận chung đó để làm cơ sở cho chương 2 trình bày việc phân tích tình hình hoạt động kinh doanh dự án The Manor Crown của Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Điền Vital Huế.

Trường Đại học Kinh tế Huế

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỰ ÁN THE MANOR CROWN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN

BẤT ĐỘNG SẢN MINH ĐIỀN VITAL

2.1 Giới thiệu vềtập đoàn Bitexco 2.1.1 Lịch sử hình thành

Khởi nghiệp từ một công ty dệt nhỏ ởtỉnh Thái Bình, thuộc miền Bắc Việt Nam năm 1985. Sau hơn 30 năm hoạt động, Tập đoàn Bitexco đã phát triển lớn mạnh, trở thành một trong những tập đoàn kinh tế đa ngành hàng đầu tại Việt Nam, hoạt động trong các lĩnh vực: Sản xuất nước khoáng, đầu tư và kinh doanh bất động sản, thủy điện, đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng giao thông, đầu tư tài chính, đầu tư khai thác khoáng sản, dầu khí,… Hiện Tập đoàn có hơn 3000 cán bộ, công nhân viên với trụsởtại thủ đô Hà Nội cùng các văn phòng tại thành phốHồChí Minh.

Bitexco bắt đầu đa dạng hóa ngành nghềtừ năm 1997 bằng việc mởrộng, đầu tư sản xuất nước khoáng. Với phương châm cung cấp những sản phẩm và dịch vụcó chất lượng cao đến khách hàng, Tập đoàn đã mạnh dạn đầu tư máy móc thiết bị hiện đại để xây dựng và phát triển thương hiệu “Vital” trở thành nhãn hiệu nước khoáng đầu tiên tại Việt Nam được sản xuất theo công nghệ của Ý đạt tiêu chuẩn chất lượng khắt khe của Châu Âu.

Năm 2000,Bitexco lại tiếp tục đánh dấu bước phát triển đa dạng hóa ngành nghề bằng việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Tòa nhà văn phòng Bitexco ở thành phố Hồ Chí Minh – công trình đầu tiên của Tập đoàn - tại thời điểm xây dựng đã là một trong những tòa nhà hiện đại của Việt Nam. Tiếp theo những thành công bước đầu, Bitexco đã triển khai các dự án khác như The Manor tại Hà Nội, The Manor I & II tại thành phố Hồ Chí Minh, Tháp Tài chính Bitexco Hồ Chí Minh, The Garden tại Hà Nội… Tất cả những công trình trên đều nhận được những đánh giá tích cực từ giới chuyên môn cũng như công chúng. Hiện nay, Tập đoàn đang tiếp tục đầu tư xây dựng một sốdựán lớn khác như công trình khách sạn J.W. Marriott ởHà Nội, tòa tháp The Oneởthành phốHồChí Minh, khu phức hợp văn phòng, trung tâm thương mại và dân

Trường Đại học Kinh tế Huế

Nội, Khu Đô ThịNguyễn Cư Trinh tại thành phốHồChí Minh và một sốdựán tại các tỉnh thành khác.

2.1.2 Ngành nghề kinh doanh

- Bất động sản: Văn phòng; tổ hợp đa chức năng; trung tâm thương mại; khu căn hộ cao cấp; khách sạn; khu đô thị mới; bệnh viện.

- Hạ tầng: cơ sở hạ tầng; thủy điện; đường giao thông và đường cao tốc.

- Khai khoáng: khoáng sản; dầu khí.

- Sản xuất: nước khoáng Vital.

2.1.3 Tầm nhìn

Bitexco là một tập đoàn đa ngành hàng đầu Việt Nam, một thương hiệu toàn cầu, có tính cạnh tranh trên thị trường thế giới thông qua các dự án có tính quốc tế, đảm bảo phát triển bền vững trong và ngoài nước.

2.1.4 Sứ mệnh

Tập đoàn Bitexco đã và đang đóng vai trò tiên phong trong các lĩnh vực then chốt của nền kinh tế Việt Nam. Tập đoàn không ngừng phấn đấu phát triển và đưa các tiêu chuẩn quốc tế vào mỗi dự án mà mình thực hiện, hướng tới sự hoàn thiện. Tập thể, cán bộ, công nhân viên trong Tập đoàn luôn đặt ra và hướng đến những chuẩn mực cao nhất.

Góp phần phát triển nền kinh tế Việt Nam và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân là trọng tâm trongtriết lý kinh doanh của Tập đoàn. Với vai trò là một Tập đoàn quốc tế, Bitexco có trách nhiệm nâng cao tầm vóc đất nước và xây dựng một hình ảnh Việt Nam năng động, thịnh vượng. Trong một thế giới hiện đại hóa nhanh chóng, việc phát triển bền vững trong và ngoài nước luôn là vấn đề ưu tiên hàng đầu của Tập đoàn.

2.1.5 Giá trị cốt lõi

-Đầu tư bền vững, lấy khách hàng làm trung tâm.

- Coi trọng đẳng cấp, chất lượng.

-Đềcao tính tốc độ, hiệu quảtrong công việc.

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Tôn trọng sựkhác biệt và năng lực sáng tạo.

- Hiểu rõ sứmệnh phục vụvà chỉ đảm nhận nhiệm vụ khi có đủkhả năng.

- Tập thể đoàn kết,ứng xử nhân văn và coi trọng sựtrung thành.

- Tuân thủpháp luật và kỷluật.

- Xây dựng văn hóa doanh nghiệp dựa trên khát vọng tiên phong và niềm tự hào vềgiá trị trí tuệ, bản lĩnh Việt Nam.

2.1.6 Chiến lượcphát triển

Mục tiêu của Bitexco là trở thành một tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành hàng đầu tại thị trường Việt Nam, hội nhập và cạnh tranh quốc tế, tạo được những dịch vụ và sản phẩm độc đáo với chất lượng hàng đầu đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bitexco đãđịnh hình tên tuổi của mình và khẳng định hướng phát triển bền vững cùng đất nước trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế.

Bất động sản là một ngành chủ đạo trong rất nhiều lĩnh vực kinh doanh khác, Tập đoàn Bitexco đã xây dựng thành công các dự án ấn tượng trên khắp đất nước kể từ năm 2000. Với các dự án cao cấp như The Manor, The Garden và Tháp Tài chính Bitexco, tập đoàn đã nhanh chóng khẳng định mình là một doanh nghiệp năng động hàng đầu, có tính cạnh tranh mang tầm quốc tế và vượt xa những mong đợi của khách hàng bằng sự chú trọng quan tâm đến chất lượng cũng như các