CONC TAC KIEM SAT
KINH NGHIEM KIEM SAT THI HANH AN DAN SV KHI TAI S 4 N CUA N G V ^ PHAI THI HANH AN CAN UEN Vdi DAT THUE TRA TIEN HANG NAM
DO VAN KHA*
Trong thijrc tien, vi^c thi hanh an dan s^ khi tdi san cua ngiroi phai thi hanh an gdn lien vdi ddt thuS tra tiln hang nam con gap nhi^u kho khan, \\r&ng mac. Nhieu vii vi^c han dau gia th^nh nhung khong giao du^c tai san dan den khieu n^i keo dai.
Tic khda: Thi hdnh dn ddn su; ddt thue trd tien hdng ndm.
Nhgn bdi: 27/9/2019; bien tdp xong: 01/10/2019; duyet bdi: 05/11/2019
T
heo Dieu 56 Luat dat dai nam 2013 thi Nha nuac cho thue dat theo hai hinh thuc, do la cho thue dat thu tien thue dat hang nam va thu tien thue dat mpt lan cho ca thoi gian thue, Theo quy dinh cua phap luat ve thi hanh an dan su (THADS) thi khi ke bien d6i voi d4t Nha nuac cho thue thu tien thue dat mpt lan cho ca thai gian thue thi ca quan THADS ke bien tai san tren dat va ke bien ca quyen su dung dat, con doi vai dat Nha nuac cho thue dat thu tien thue dat hang nam thi co quan THADS chi ke bien tai san tren dSt.Do hien nay chua c6 huong dan cu the vh v4n dh nay nen con c6 nhan thuc khi ban tai san tren dat cua nguai phai thi hanh an niim tren d^t thue tra tien hang nam thi nguai mua duac tai san duong nhien duoc thue lai ddt trong thai gian con lai cua hap d6ng, nen nhieu viec thi hanh an sau khi
ban dau gia thanh, nguai tning dau gia nop tien cho ca quan Thi hanh an, nhung ca quan Thi hanh an khong giao dupe tai san cho nguai tning dau gia. Bai le, nguai phai thi hanh an cho rang ca quan Thi hanh an chi ban tai san tren dat nen dong y cho thao da toan bp tai san tren dat; con nguoi mua dupe tai san thi khong dong y nhan tai san vi cho rang tai san phai gan lien vai dat neu thao do thi tai san ban khong du tien cong thao da.
Til thuc tiln kiem sat THADS, chiing toi thay khi to chiic thi hanh an doi vai loai dkt ma ti^n thue dat tra hang nam, Chap hanh vien con nhieu liing tiing va nhan thiic khac nhau, co Chap hanh vien
Nguyen Pho Vu trirong Vu kiem sat thi hanh an dan si/ (Vu 11), Vien kiim sat nhan dan tdi cao.
So B(thang 12/2019} \
Tap chi _KIEMSAT I 3
CONG TAC KIEM SAT
cho rang khi ke bien ban dau gia tai san tren dat thi nguai mua duong nhien d u a c thue lai dat trong thai gian con lai ciia hap dong thue dat, gay thiet hai cho nguai phai thi hanh an vi khi duac thue d4t, nguai phai thi hanh an phai tra tien dSn bu giai phong mat bang, phai san lap... dSn den khieu nai keo dai.
De han che viec thi hanh an ban dau gia thanh nhung khong giao dupe tai san hoac khong CO phuang an giai qaykt, trong pham vi bai viet nay, chung toi phan tich ve nhiing bat cap trong THADS d6i vai d4t Nha nuac cho thue nhung thu tien thue dat hang nam qua mot so vi du sau day;
Vi du thie nhdt, viec thi hanh an ciia Cong ty KT: Cong ty KT phai tra Ngan hang nong nghiep va phat trien nong thon thi xa PL, tinh BP s6 tiSn 1.500.000.000 dong tien goc va 431.351.691 dong tien lai. Tai san the chap la 01 nha xuong co dien tich 1.000 m^, xay dung tren dien tich 5.000 m^ dat thue 50 nam, tra tien thue dat hang nam, thai gian thue dat tii 01/7/2009-01/7/2059.
Ngay 21/7/2014, Chi cue THADS thi xa PL, tinh BP co Quyet dinh thi hanh an s6 436/QD-CTHADS. Truac khi ke bien, Chi cue THADS thi xa PL co cong van xin y kien c a quan c6 tham quyen ciia tinh. Ngay 14/10/2016, So tai nguyen va moi truang tra loi Chi cue THADS thi xa PL la dong y de nguai mua tai san tning dau gia dupe Nha nuoc tiep tue eho thue dat trong thai han sii dung dat con lai eua hpp dong thue dat theo gia dat cu the.
Ngay 09/6/2016, Cue THADS tinh BP ky Hop dong ban dau gia vai Cong ty co ph4n SB, dgn ngay 29/11/2016 ban d i u gia thanh, nguai tning dau gia la ba Vu
Thi Ha T, vai gia 621.552.700 d6ng. Chi cue THADS thi xa PL to chiic giao nha xuong va dat cho nguai mua tning dau gia, nhung nguai phai thi hanh an khong nhat tri giao dat vi cho rang, mac dii tien thue dat tra hang nam nhung khi thue dat, nguai phai thi hanh an da phai tra tien den bu, chi phi do dat san nen... nhung Chap hanh vien khi ke bien, tham dinh gia, ban dau gia khong tinh khoan dau tu tren dat, gay thiet hai cho nguoi phai thi hanh an.
Vi vay, hp da lam don khieu nai den nhieu ca quan. Ngay 08/5/2017, Uy ban nhan dan (UBND) tinh BP eo thong bao khong dong y cho nguai mua tai san tiep tuc thue lai dat cua Cong ty KT, voi ly do Chap hanh vien chi ban tai san tren dat ma khong thoa thuan vai nguai thue dat ve gia tri ma nguai phai thi hanh an dau tu tren dat, gia tri sinh lai trong thai gian thue dat con lai ciia hgp dong thue dat.
Chap hanh vien da nhieu lan hoa giai vai nguai mua duoc tai san ban dau gia va nguai phai thi hanh an, nhung nguai mua duac tai san ban dau gia yeu eau giao tai san va lam thii tue thue dat, con nguai phai thi hanh an cho rang c a quan THADS chi ban tai san tren dat nen dong y de CO quan THADS thao dof nha xuong de giao cho nguai mua tning dau gia. Sau khi Kiem sat vien tien hanh kiem sat da yeu cau Chap hanh vien thoa thuan thi hanh an nhung khong thanh, nen da yeu cau Chap hanh vien khai kien ra Toa de nghi hiiy ket qua ban dau gia va Toa an da dua vu an ra xet xir, tuyen hiiy ket qua ban dau gia.
Vi du thu hai, ba V6 Hong V, huyen LN, tinh B thi hanh ban an dan su so tham cua Toa an nhan dan huyen LN. Ngay 27/01/2016, Chi cue THADS huyen LN ra Tap chi
KIEM SAT_ /S623(thanglZ/2019)
CONG TAC KIEM SAT
Quyet dinh thi hanh an theo yeu cau so 412/QD-CCTHADS huge ba V phai h i ba D s6 tidn 115.000.000 ddng tihn g6c va 18.125.000 d6ng t i k lai. Sau khi co Quyk dinh thi hanh an. Chap hanh vien lam thu tuc va ke bien tai san tren thiia dat tai ap BA, xa LT, huyen LN, co dien tich 8 504 m^. Day la dat dugc giao de trong cay lau nam (thai han den nam 2066), ha tien thue dat cho Nha nuac hang nam. Chap hanh vien xac minh tai san thugc quyen sa hiiu cua nguoi phai thi hanh an c6 mgt ngoi nha hai tSng dien tich 200m2 va dugc ke bien vao ngay 28/7/2016; thim dinh gia vao thang 8/2016 tai san gom; Nha va cae cay trong tren dat tri gia 119.855.000 ddng. Tai san ban diu gia thanh lin dau vao ngay 26/10/2016 vai gia 161.800.000 d6ng. Nguai hiing diu gia la ong Duong Thanh H, tni tai huyen LN. Ong H da nop du ti6n mua tai san vao ngay 09/11/2016, nhung d6n thang 10/2019 vin chua giao dugc tai san vai ly do Chi cue THADS huyen truac khi ky hgp dong tham dinh gia vai Cong ty tham dinh khong lam viec vai ngudi phai thi hanh an ve gia tri dau tu tren dit, cung nhu gia tri con lai cua hgp ddng thue dit... ma chi tham dinh gia tri tai santt-endit. Sd ti§n 119.855.000 ddng la gia tri tai san tren dit, nen ba V khdng nhit tri giao dit. NSu giao dat cho ngudi tning dau gia, thi ngudi tning dau gia chi mua 200 m^
nha d nhung dugc ca 8.504,0 m^ dit, cdn ngudi phai thi hanh an chiu thiet hai.
Tir nhiing vu viec tren cho thay, ddi vai dit thue tra tidn hang nam, mac dii khdng dugc ke bien ban dau gia quyen sii dung dit, nhung khdng cd nghia ngudi mua dugc tai san tren dat duang nhien dugc thue ti6p thdi gian cdn lai ciia hgp ddng ma khdng phai tra khoan ti8n ma ngudi phai thi hanh an da diu tu tren dat. De han chd
viec dau gia thanh nhung khong giao dugc tai san cho ngudi trung dau gia, khi kiem sat viec thi hanh an ma tai san nam tren dat thue tra tien hang nam, Kiem sat vien can chu y mpt sd van de sau:
Thu nhdt, mac du dat thue tra tien hang nam theo Luat THADS thi khdng dugc ke bien, ban dau gia quyen su dung dat, nhung viec ban dau gia tai san ma khdng gin lien vdi dat, khdng nhiing lam giam gia tri ciia tai san ma cdn gay thiet hai cho ngudi phai thi hanh an khi hp da bd kinh phi va cdng site ra dau tu. Vi vay, khi xac minh tai san ciia ngudi phai thi hanh an, Chip hanh vien can trao ddi vdi ngudi phai thi hanh an de lam ro tren dien tich dat cd tai san ke bien ban dau gia thi hp da dau tu nhiing gi. Chap hanh vien can thoa thuan vdi ngudi phai thi hanh an ve cae khoan tien da dau tu tren dat; thoa thuan ve viec chuyen giao quyen thue dat cho ngudi mua dupe tai san. Neu thda thuan dugc vdi ngudi phai thj hanh an thi ke bien ban dau gia tai san tren dat va ke bien, tham dinh gia cac khoan ma ngudi phai thi hanh an da dau tu tren dat de dam bao quyen lgi cho ngudi phai thi hanh an. Thdng thudng, khi ke bien ban dau gia tai san tren dat ma thoa thuan dupe gia tri sinh ldi va eac khoan dau tu tren dat thi ngudi phai thi hanh an se khong khieu nai va phdi hop trong viec lam thu tuc thue dat trong thdi gian cdn lai cua hpp ddng. Khi kiem sat viec thi hanh an ma tai san d tren dat thue tra tien hang nam thiy Chap hanh vien chua co thda thuan vdi ngudi phai thi hanh an ve cac khoan dau tu tren dat, ve viec hpp tac lam thii tuc chuyen quyen thue dat thi Kiem sat vien phai yeu cau Chap hanh vien thoa thuan; neu Chap hanh vien chua ed thda thuan vdi ngudi phai thi hanh an ve gia tri
S623(thangl2/2019)\
Tap clii _KIEMSAT I 5
CONG TAC KIEM SAT
dau tu tren dit thi Kiim sat vien yeu ciu Chap hanh vien dung td chiic viec thi hanh an de tien hanh thda thuan. Trudng hgp khdng thda thuan dugc vdi ngudi phai thi hanh an thi yeu cau Chap hanh vien xac minh day dii viec dau tu tren dit, trudng hgp phiic tap thi trung cau co quan chuyen mdn lam ro gia tri dau tu tren dit, yeu ciu tham dinh gia va ban dau gia gia tri diu tu hen dit, lgi thS ciia khu dit trong thdi gian thue dat cdn lai ciia hgp ddng thue dat... de bao dam quyen lgi cho ngudi phai thi hanh an; thda thuan vdi ngudi thue dit la sau khi ban dau gia thanh phai phdi hgp vdi co quan Thi hanh an lam cac thii tuc de ngudi tning dau gia tiep tuc thue lai dat, dk viec ban giao tai san duge dut diem. Trudng hgp khdng thda thuan dugc vdi ngudi phai thi hanh an thi Chap hanh vien can dk nghi hgp lien nganh de xin y kien cua co quan chuyen mdn trudc khi ke bien ban dau gia tai san.
Thu hai, trudc khi ke bien tai san tren dat thue tra tien hang nam, Chap hanh vien thuc hien day dii cac budc theo quy dinh cua Luat THADS, can cd cdng van xin y kien UBND tinh ve viec khi ngudi tning dau gia, ngudi mua dugc tai san tren dat thue tra tien hanh nam, thi UBND tiep tue ky hop ddng vdi hp.
Thu ba, trudng hop Chap hanh vien chi ban dau gia tai san tren dat ma khong thda thuan trudc vdi ngudi thue dat ve gia tri ma ngudi phai thi hanh an dau tu tren dat, gia tri sinh ldi trong thdi gian thue dat cdn lai ciia hgp ddng thi Kiem sat vien yeu cau Chap hanh vien mdi cac ben duang su den thda thuan ve thi hanh an, trudng hpp cac ben duang su khdng thda thuan dugc thi yeu cau ngudi tning dau gia hoac Chap
hanh vien khdi kien ra Tda an d6 nghi hiiy ket qua ban dau gia va td chiic thi hanh an theo thu tuc chung.
Thu tu, tap hgp nhung khd khan, vudng mac tu thuc tien giai quyet de kien nghi vdi lien nganh tu phap trung uang sdm cd hudng dan viec thi hanh an ddi vdi tai san ciia ngudi phai thi hanh an tren dat thue Nha nude thu tien thue dat hang nam de viec thi hanh an duoc tuan thii theo diing quy dinh cua phap luat. Trong khi chua cd hudng dan, qua trinh td chiic thi hanh an neu cd khd khan vudng mac thi co quan THADS phai bao cao lien nganh de cho y kien trudc khi td chiic thuc hien.
Qua nhiing vu viec da phan tich d tren cho thay, ddi vdi dat Nha nude cho thue tra tien thue dat hang nam thi khdng dugc ke bien ban dau gia quyen sii dung dat nhung khdng ddng nghia vdi viec ngudi mua dugc tai san ban dau gia tren dat duang nhien dugc thue lai dat ma khdng phai tra cac khoan dau tu tren dat. Ve ban chat cac khoan dau tu tren dat nhu san lap mat bang, cai tao dat... khdng khac gi vdi khoan dau tu xay nha tren dat, chi khac nha thi de nhan biet, cdn khoan dau tu tren dat, nhat la nhiing phan chim thi khd nhan biet han. De khac phuc nhimg khd khan, vudng mac trong qua trinh td chiic thi hanh an ddi vdi trudng hop nay, Kiem sat vien can nghien ciiu ky ho so, kip thai dua ra nhirng yeu cau, kien nghi, khang nghi de Chap hanh vien thuc hien nham dam bao quyen Ipi ciia ngudi phai thi hanh an, ngudi dugc thi hanh an, ngudi mua dugc tai san tning dau gia, han che den miic thap nhat viec ban dau gia thanh nhung khdng giao dugc tai san, han ch6 viec khieu nai, td cao keo dai.~
I Tap chi
6 KIEM SAT_ / So 23 (Ihwg 12/2019)
