ỨNG DỤNG GIS VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG ĐỂ XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
HÒA HẢI, QUẬN NGŨ HÀNH SƠN, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Nguyễn Văn Bình 1*, Hồ Nhật Linh 1*, Trần Thị Ánh Tuyết 1*, Nguyễn Thị Quỳnh Hoa 1*
1*Trường Đại học Nông Lâm Huế, Đại học Huế
*E-mail tác giả liên hệ: honhatlinh@huaf.edu.vn
TÓM TẮT
Tóm tắt: Công tác định giá đất ở nước ta hiện tồn tại hai loại giá là: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường. Trên địa bàn Đà Nẵng giá đất trên thị trường luôn thay đổi và cao hơn nhiều so với giá đất nhà nước quy định. Nghiên cứu nhằm xây dựng mô hình giá đất thực tế, giá chuẩn trên thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích như: tính thuế, bồi thường, cho thuê đất, góp vốn bằng giá trị của đất, thế chấp... Các phương pháp được áp dụng là phương pháp so sánh dữ liệu thị trường và ứng dụng ArcGis và Microstation để xây dựng hệ thông tin giá đất. Kết quả nghiên cứu cho thấy, trên địa bàn phường Hòa Hải chia làm 9 vùng giá trị được xác định từ các yếu tố ảnh hưởng. Bài báo đã tiến hành xây dựng hệ thống thông tin giá đất đến từng thửa đất trên tờ bản đồ số 25. Hệ thống thông tin này bao gồm tất cả các thông tin liên đến thửa đất, trong đó quan trọng nhất là giá đất theo thị trường.
Từ khóa: giá đất do nhà nước quy định, giá đất thực tế trên thị trường, hệ thống thông tin giá đất, Hòa Hải, Đà Nẵng.
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Ở nước ta công tác định giá đất đã được hình thành và phát triển song vẫn còn khá mới mẻ. Những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất, định giá đất đã được ban hành nhưng vẫn còn chưa đồng bộ và còn nhiều bất cập. Các chính sách thuế, thu nhập, bồi thường thiệt hại về đất chưa chặt chẽ, quyền lợi của người sử dụng đất chưa được đảm bảo. Thị trường bất động sản đã hình thành nhưng các giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới hình thức thỏa thuận giữa bên bán với bên mua là chủ yếu. Trong các quy định về xác lập khung giá đất hiện nay nảy sinh tồn tại hai loại giá đất đó là: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường. Giá đất do nhà nước quy định được điều chỉnh và ban hành hàng năm để phù hợp với tình hình thực tế. Trong khi đó giá đất trên thị trường thay đổi thường xuyên do vậy gây ra sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá trên. Điều này không chỉ gây khó khăn cho cơ quan đất đai mà còn ảnh hưởng đến tính công bằng của các chủ sử dụng đất.
Mặt khác, kể từ khi ra đời đến nay, GIS đã được ứng dụng ở nhiều nơi trên thế giới, trong nhiều lĩnh vực và quy mô khác nhau. Việc ứng dụng thành công công nghệ GIS trong nhiều lĩnh vực của quản lí đất đai là tiền đề cho việc quản lý đất cũng như khai thác hệ thống thông tin đất nhằm phục vụ cho quá trình phát triển của đất nước
Đối với Đà Nẵng kể từ khi thành phố trực thuộc Trung ương ( năm 1997) đến nay giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường do tốc độ phát triển nhanh, đặc biệt là giá đất ở đô thị. Tuy hàng năm Ủy ban nhân dân Thành phố Đà Nẵng có ban hành giá đất áp dụng chung cho toàn thành phố, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn biến động và cao hơn hẳn so với giá quy định. Vấn đề giá đất trên thị trường bị đẩy lên quá là do thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát , thông tin về giá đất chưa đầy đủ. Quận Ngũ Hành Sơn được thành lập năm 1997 có quá trình đô thị hóa diễn ra hết sức sôi động. Các dự án về khu đô thị mới, khu du lịch, khu tái định cư cho người bị thu hồi đất tác động hầu hết đến tất cả các phường của quận. Do đó, việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý vào việc quản lý giá đất ở đại bàn thành phố Đà Nẵng nói chung và quận Ngũ Hành Sơn nói riêng là cấp thiết có thể quản lý, tìm kiếm, cập nhập thông tin nhanh chóng và chính xác.
II. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Tiến hành thập các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất, thực trạng về thị trường bất động sản trên địa bàn phường Hòa Hải. Ngoài ra, cần thu thập bản đồ địa chính, các hợp đồng chuyển nhượng trong vòng ba năm gần nhất và sổ địa chính để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cho phường Hòa Hải. Sau đó, tiến hành phỏng vấn trực tiếp các chủ sự dụng của thửa đất để thu thập các thông tin liên quan.
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành chọn lọc các thông tin liên quan đến đề tài nghiên cứu như điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các thông tin về giá đất theo thị trường…
Sau đó tiến hành xây dựng hệ thống thông tin giá đất trên phần mềm ArcGis 10.2.
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Tiến hành điều tra các hợp đồng chuyển nhượng qua các năm để xác định giá đất thị trường của các bất động sản, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, phân vùng giá đất thị trường để xây dựng mô hình giá đất.
Do các giao dịch đất đai trên thị trường thu thập không cùng một thời điểm, ở mỗi thời điểm giá giao dịch bất động sản trên thị trường là không giống nhau. Do đó, phải quy đổi giá trị của tất cả bất động sản về cùng một thời điểm (năm 2018) để so sánh.
Tiến hành tính toán và chuyển đổi về cùng thời điểm 2018 bằng cách chọn các cặp phiếu điều tra có các yếu tố giống nhau về vị trí, hình thể, quy mô diện tích... nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng.
Tính toán hệ số chuyển đổi:
Giá đất/m2 = Giá trị thửa đất Diện tích đất Hệ số chuyển đổi:
K16-18 = Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2018 Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2016 K17-18 = Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2018 Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2017
Kết hợp điều tra nội, ngoại nghiệp nhận thấy rằng tất cả các bất động sản đều bị ảnh hưởng bởi bốn yếu tố chính là: vị trí, hình thể, quy mô diện tích và hướng được tính toán theo các công thức sau:
+ Yếu tố vị trí: phường Hòa Hải có 5 vị trí 1, 2, 3, 4 và vị trí 1 (mặt tiền đường phố) được chọn là vị trí chuẩn. Chọn 3 cặp mẫu để so sánh cho từng vị trí.
Hệ số vị trí được tính theo công thức:
KVT2,3,4,5 = Giá 1m2 đất của thửa đất ở vị trí 2,3,4,5 Giá 1m2 đất của thửa đất ở vị trí 1
+ Yếu tố hướng thửa đất: Qua điều tra khảo sát, người mua rất quan tâm đến hướng của thửa đất. Những hướng được cho là tốt hoặc không ảnh hưởng xấu đến sinh hoạt và tâm lý người mua là hướng Đông, Đông Bắc, Nam, Đông Nam. Các hướng xấu là hướng Tây, Tây Nam, Bắc, Tây Bắc. Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác nhau phải tương đương nhau, riêng yếu tố hướng phải khác nhau. Chọn 4 cặp mẫu để so sánh
Hệ số hướng:
KH = Giá đất / m2 thửa đất có hướng xấu
Giá đất / m2 thửa đất có hướng tốt
+ Yếu tố quy mô diện tích thửa đất: Qua điều tra thực tế và tham khảo ý kiến của cán bộ chuyên môn thì thấy rằng những thửa đất có diện tích từ 90 - 120 m2 là những thửa đất thuận lợi cho việc chuyển nhượng và xây dựng. Quy mô diện tích được chia làm 3 loại: chuẩn (90 - 120 m2), trên chuẩn (> 120 m2) và dưới chuẩn (<90 m2). Chọn 3 cặp mẫu để mỗi loại trên chuẩn và dưới chuẩn để tính toán.
Hệ số quy mô được tính theo công thức:
Kqm>120m2 = Giá 1 m2 đất có diện tích > 120 m2 Giá 1 m2 đất có diện tích chuẩn Kqm<90m2 = Giá 1 m2 đất có diện tích < 120 m2
Giá 1 m2 đất có diện tích chuẩn
+ Yếu tố hình thể thửa đất: Trong khu vực nghiên cứu có hai loại hình thể: hình thể tốt (hình chữ nhật, hình vuông, hình tứ giác mở rộng phía sau); hình thể xấu (hình đa giác, hình gấp khúc, hình tam giác, hình tứ giác có mặt sau nhỏ dần, hình zích zắc).
Tiêu chuẩn chọn cặp mẫu so sánh là các yếu tố khác nhau phải tương đương nhau, riêng yếu tố hình thể phải khác nhau. Chọn 4 cặp mẫu để tính toán.
Hệ số hình thể được tính theo công thức:
Khình thể xấu = Giá 1m2 đất của thửa đất có hình thể xấu Giá 1m2 đất của thửa đất có hình thể tốt - Phương pháp ứng dụng công nghệ thông tin
Ứng dụng công nghệ tin học phần mềm chuyên ngành, công nghệ GIS, phần mềm ArcGis 10.2 và Microstation xây dựng bản đồ giá đất theo từng yếu tố ảnh hưởng và bản đồ hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 1. Mô tả vùng nghiên cứu
Phường Hòa Hải là đơn vị hành chính nằm hướng Nam thuộc quận Ngũ Hành Sơn, và là hướng Dông Nam của Thành phố Đà Nẵng.
Tổng diện tích đất tự nhiên là 1661,50 ha. Trong đó: Đất nông nghiệp 183,07 ha chiếm 11,03%;
đất phi nông nghiệp 1.295,09 ha chiếm 78%; đất chưa sử dụng 182,01 ha chiếm 10,96%. Phường Hòa Hải có vị trí địa lý như sau:
- Phía Bắc giáp phường Khuê Mỹ.
- Phía Đông giáp Biển Đông.
- Phía Nam giáp phường xã Điện Ngọc, huyện Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
- Phía Tây giáo phường Hòa Quý.
Phường Hòa Hải có địa hình bằng phẳng
cũng như có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hóa với các phường, các vùng khác trong thành phố, các vùng của tỉnh Quảng Nam và các vùng khác trong cả nước. Với nhiều di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, sát biển nên tập trung nhiều nhà hàng, khách sạn với nhiều loại hình dịch vụ hấp dẫn tạo điều kiện thu nhập cho các đơn vị, tổ chức người dân trong phường. Bởi vậy, giá đất nơi đây có giá cao hơn và các giao dịch mua, bán và cho thuê cũng diễn ra sầm uất hơn nhưng nơi khác.
Hình 1. Sơ đồ vị trí phường Hòa Hải
2. Kết quả về điều tra xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường a. Kết quả điều tra, thu thập và xử lý số liệu
Đề tài đã tiến hành điều tra thu thập thông tin của các giao dịch chuyển nhượng đất thành công trên thị trường phường Hòa Hải trong 3 năm gần nhất với tổng số phiếu là 71 phiếu, trong đó: Năm 2016: 13 phiếu; năm 2017: 17 phiếu; năm 2018: 41 phiếu.
Từ đó tính toán đươc kết quả tính hệ số chuyển đổi như sau:
Hệ số chuyển đổi năm 2016-2018: Hệ số K16-18 =1,37 Hệ số chuyển đổi năm 2017-2018: Hệ số K17-18= 1,34
Số liệu giá trị hệ số chuyển đổi nêu trên cho thấy thị trường bất động sản ở địa bàn phường Hòa Hải liên tục phát triển qua các năm, từ năm 2016 đến năm 2018.
b. Kết quả tính toán giá trị các yếu tố ảnh hưởng và phân vùng giá trị giá trị cơ sở của mỗi vùng
Căn cứ vào kết quả điều tra, ta tiến hành khoanh vùng sơ bộ dựa trên đơn giá chuẩn của mỗi vùng. Đơn giá chuẩn của mỗi vùng là mức giá trung bình của một bất động sản có những yếu tố đưa ra so sánh là chuẩn, phân bố đều trên các trục đường giao thông chính và các loại đường trong từng khu dân cư trên địa bàn nghiên cứu và đạt tiêu chuẩn theo nguyên tắc chọn mẫu.
Kết quả được thể hiện ở Bảng 1
Bảng 1. Kết quả tính toán các yếu tố ảnh hưởng
Mã vùng Giá trị cơ sở (trđ/m2)
Các yếu tố ảnh hưởng
Kvị trí Khình
thể xấu
Khướng xấu
Kquy mô
KVT2 KVT3 KVT4 Trên
chuẩn Dưới chuẩn
1 61 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
2 38 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
3 34 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
4 29 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
5 24,7 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
6 20,6 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
7 17,7 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
8 14,1 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
9 11,2 0,46 0,37 0,2 0,95 0,967 0,98 0,97
Trên cơ sở nguyên tắc khoanh vùng và kết quả khoanh vùng sơ bộ tiến hành thực hiện khoanh vùng chính thức. Về cơ bản vùng giá được khoanh như kết quả khoanh vùng sơ bộ. Vùng giá trị được khoanh theo khu vực từng loại đường theo quy định. Tuy nhiên, nếu hai loại đường phố gần nhau có tính chất tương tự nhau và giá đất gần bằng nhau thì được gộp lại thành một vùng giá trị.
Kết quả khoanh vùng chính thức gồm 9 vùng được xây dựng thành bản đồ như Hình 2.
Hình 2. Bản đồ phân vùng giá đất ở 3. Ứng dụng ArcGis để xây dựng hệ thống thông tin giá đất
a. Xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung của từng thửa đất trên nền của bản đồ địa chính Dữ liệu bản đồ địa chính thu thập dưới dạng file (*.dgn) Microstation và thực hiện biên tập lại bản đồ này để chuyển sang file (*.shp). Từ đó, tiến hành xây dựng bản đồ chuyên đề về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và bản đồ phân vùng giá trị của phường.
Việc xây dựng cấu trúc cơ sở dữ liệu các thông tin thuộc tính thửa đất được quản lý bởi các trường thuộc tính trên phần mềm ArcGis thể hiện theo Bảng 2.
Bảng 2. Các trường thuộc tính của lớp thửa đất
STT Tên
trường(Fields) Type Giải thích
1 STT Number Số thứ tự trong bảng thuộc tính
2 Số Tờ Number Số thứ tự tờ bản đồ trong bản đồ địa chính của phường
3 Số thửa Number Số thứ tự thửa trong 1 tờ bản đồ 4 Tên chủ sử dụng String Tên chủ sử dụng của thửa đất
5 Địa chỉ String Địa chỉ của thửa đất
6 Diện tích Number Diện tích của 1 thửa đất
7 Hướng String Hướng của thửa đất khi xác định giá 8 Vị trí Number Vị trí của thửa đất khi xác định giá 9 Hình thể String Hình thể của thửa đất khi xác định giá 10 Quy mô String Quy mô của thửa đất khi xác định giá
11 Khướng Number Hệ số ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở khi
định giá
12 Kvị trí Number Hệ số ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở khi
định giá
13 Khình thể Number Hệ số ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở
khi định giá
14 Giá quy định_1m2 Number Giá Nhà nước quy định/1m2
15 Giá _BDS Number Giá tiền của 1 thửa đất theo quy định 16 Giá_cơ_sở Number Giá cơ sở của thửa đất
17 Giáthị trường_1m2 Number Giá thị trường/1m2
18 Giáthị trường_BDS Number Giá tiền của 1 thửa đất ngoài thị trường
19 Vùng Number Phân vùng giá đất ở
20 Ghi Chú String Những ghi chú khác nếu cần
Do giới hạn về yếu tố thời gian và nguồn lực cũng như yêu cầu mức độ chi tiết đến từng thửa đất, việc xây dựng hệ cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn phường chỉ lựa chọn thực hiện kết quả đối với một tờ bản đồ địa chính của phường. Qua quá trình điều tra, số phiếu thu thập thông tin của các thửa đất ở tờ bản đồ số 25 là nhiều nhất. Vì vậy, tờ bản đồ số 25 sẽ được chọn làm kết quả để xây dựng hệ thống thông tin giá đất.
b. Xây dựng cơ sở dữ liệu thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính, tiến hành kết nối với cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở.
Hình 3. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính của yếu tố hướng, tiến hành kết nối cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở.
Hình 4. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất ở
Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính của yếu tố quy mô, tiến hành kết nối cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở.
Hình 5. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy mô đến giá đất ở
Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính của yếu tố hình thể, tiến hành kết nối cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở.
Hình 6. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể đến giá đất ở c. Xây dựng hệ thống thông tin giá đất ở
Từ các kết quả chồng ghép trên đã xây dựng được hệ thống thông tin đến từng thửa đất.
Hệ thống thông tin này sẽ cung cấpthông tin về số thửa, diện tích, loại đất, họ và tên chủ sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng giá đất, giá đất thị trường, giá đất Nhà nước,…Lấy ví dụ trên thửa số 154 tờ bản đồ 25.
Hình 7. Sơ đồ hệ thống thông tin giá đất thửa số 154, tờ 25 d. Sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản
Khi đã có một cơ sở dữ liệu ta có thể tra cứu thông tin chi tiết của từng thửa đất một cách nhanh chóng và chính xác mà không mất nhiều thời gian như là truy lục sổ sách mà trước đây vẫn thường dùng. Nếu muốn tìm nhiều thửa đất khác nhau mà cùng chung một điều kiện thì việc tìm kiếm cũng thực hiện dễ dàng bằng chức năng truy vấn công cụ Select By Acttributes.
Điển hình như tìm kiếm thửa đất có diện tích theo yêu cầu, theo tên chủ sỡ hữu ví dụ như Hình 8
và
Hình 9.Hình 8. Tìm kiếm thửa đất có diện tích >200m2
Hình 9. Tìm kiếm theo tên Nguyễn Hữu Vũ
Bên cạnh đó, người dùng có thể tìm kiếm giá đất theo năng lực tài chính của người tham gia vào thị trường bất động sản. Ví dụ muốn mua đất có giá nhỏ hơn 10 triệu/1m2, thì ta sẽ tiến hành tìm kiếm được những thửa đất như Hình 10.
Hình 10. Kết quả lựa chọn thửa đất theo khả năng tài chính <10 triệu/1m2
Ngoài việc cung cấp giá đất thị trường thì hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn phường còn cung cấp nhiều thông tin khác về thửa đất và giá Nhà nước quy định, hỗ trợ cho nhà nước trong công tác quản lý đất đai. Đặc biệt là quản lý thông tin tài chính về bất động sản, như tính thuế sử dụng đất, tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính giá trị đền bù khi thu hồi... Bằng cách thêm trường dữ liệu về khoản thu tài chính vào bảng thuộc tính và vào Field Calculate để tính giá trị của các khoản thu đó.
4. Khả năng ứng dụng thực tế của phần mềm Arcgis và giải pháp đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất ở
Qua quá trình nghiên cứu, nhận thấy rằng hệ thống thông tin giá đất cung cấp thông tin đến từng thửa đất một cách nhanh chóng, đầy đủ và chính xác. Nhưng ở đây trong phạm vị đề tài chỉ mới dừng lại ở kết quả hệ thống thông tin giá đất trên tờ bản đồ địa chính 25. Để phổ biến rộng rãi hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường cần phải thực hiện các tờ bản đồ còn lại của phường.
Ngoài việc cung cấp giá đất thị trường thì hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn phường còn cung cấp nhiều thông tin khác về thửa đất và giá Nhà nước quy định, hỗ trợ cho nhà nước trong công tác quản lý đất đai. Do đó, cần phải phổ biến rộng rãi hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường.
IV. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Mỗi vùng đều có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, hình thể, hướng, quy mô. Vị trí là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất. Những thửa đất ở vị trí mặt tiền đường phố chính thường có giá cao hơn so với các vị trí khác trên cùng một đường phố. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất ở vị trí 2 chỉ bằng 46% so với vị trí 1; giá đất ở vị trí 3 chỉ bằng 37% so với vị trí 1; giá đất ở vị trí 4 chỉ bằng 20% so với vị trí 1. Hướng của thửa đất là yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến giá đất, những thửa đất có hướng xấu có giá chỉ bằng 96,7% so với giá của những thửa đất có hướng tốt. Yếu tố tiếp theo ảnh hưởng đến giá đất là quy mô của thửa đất, những thửa đất có quy mô không chuẩn có giá chỉ bằng 97% - 98% giá của những thửa đất có quy mô chuẩn. Yếu tố hình thể cũng ảnh hưởng một phần đến giá đất, những thửa đất có hình thể xấu có giá chỉ bằng 95% so với các giá của các thửa đất có hình thể tốt.
Việc ứng dụng phần mềm ArcGis cho quá trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai như đặc điểm, giá đất là rất thuận lợi. Giúp cho cơ quan nhà nước quản lý thông tin về giá đất được tốt hơn và có thể cập nhật kịp thời các biến động về giá đất. Mặt khác, nó còn cung cấp thông tin khi người dân có nhu cầu hoặc phục vụ kinh doanh bất động sản như tìm kiếm theo thuộc tính, không gian, xem ảnh bất động sản của thửa đất.
Trong quá trình nghiên cứu đề tài có các kiến nghị sau:
- Các cơ quan chuyên môn liên quan có thể tham khảo kết quả nghiên cứu này để thực hiện được công tác quản lý về đất đai một cách nhanh chóng, chính xác hơn. Tuy nhiên, phần mềm giao diện bằng tiếng Anh. Nên cần nâng cao năng lực của cán bộ chuyên môn, cũng như chuyên viên kinh doanh thậm để có thể sử dụng và khai thác hết các chức năng của phần mềm này.
- Do thời gian nghiên cứu còn hạn chế nên nghiên cứu mới chỉ thực hiện trên phạm vi một phường. Đề nghị được tiếp tục nghiên cứu sâu hơn và rộng hơn ở quận Ngũ Hành Sơn nói riêng và thành phố Đà Nẵng nói chung. Từ đó, có thể ứng dụng thêm ở các thành phố, tỉnh khác trên cả nước.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Chính phủ, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về giá đất.
[2]. Chính phủ, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
[3]. Chính phủ, Thông tư số 36/2014/TT-BTC ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
[4]. Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất bản Nông Nghiệp Hà Nội, 2005.
[5]. UBND phường Hòa Hải, Báo cáo về việc thống kê đất đai năm 2017, phường Hòa Hải, 2016.
[6]. UBND phường Hòa Hải, Báo cáo về việc thống kê đất đai năm 2014, phường Hòa Hải, 2013.
[7]. UBND Thành Phố Đà Nẵng, Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 31/01/2019 của UBND thành phố Đà Nẵng về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
[8]. Curin University of Technology, School of Land Survey and Land Information, Land Information Systems, Australia, 1989 pp. 41-45.
GIS APPLICATIONS AND METHOD OF COMPARING MARKET DATA TO BUILD THE SYSTEM OF LAND PRICE INFORMATION ON HOA HAI
WARD, NGU HANH SON DISTRICT, DA NANG CITY
PhD. Nguyen Van Binh1*, Ho Nhat Linh1*, Tran Thi Anh Tuyet1*, Nguyen Thi Quynh Hoa1*
1* Hue University of Agriculture and Forestry, Hue University
*Corresponding Author. E-mail address: honhatlinh@huaf.edu.vn ABSTRACT
The valuation of land in our country exists in two types of prices: land prices set by the state and actual land prices in the market. In Da Nang, the price of land in the market is always changing and much higher than the land price stipulated by the State. The study aims to build a model of real land prices, standard prices in the market to serve purposes such as tax calculation, compensation, land lease, capital contribution with the value of land, mortgage... The methods used are methods of comparing market data and applications of ArcGis and Microstation to build land price information system. Research results show that, in the area of Hoa Hai ward, there are 9 value zones determined from the influencing factors. The article has developed a land price information system for each parcel of land on map number 25. This information system includes all the information related to the land plot, the most important being land price in the market.
Keywords: Land prices, state land prices, actual market land prices, land price information system, Hoa Hai, Da Nang.
