PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG
Trong bối cảnh nền kinh tếthị trường phát triển như hiện nay, việc hình thành và phát triển các khu đô thịmới là điều tất yếu. Trong đó, vai trò của nhà đầu tư là hết sức quan trọng trong việc hình thành nên các dựán. Vì vậy, gắn liền với các giải pháp về phát triển dự án thì những giải pháp về phía chủ đầu tư cũng vô cùng cần thiết và quan trọng. Dưới đây là một sốgiải pháp cụthể:
4.1.Đểthực hiện phát triển các khu đô thịmới đạt hiệu quảvềcác mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư
Vốn đầu tư là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các chủ đầu tư vì các dự án phát triển khu đô thị mới thường đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi), vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước,…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40%
lượng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động được nguồn vốn này có ý nghĩa cực kỳquan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy được ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ: Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân cư. Với một quy trìnhđầu tư hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân.
4.2. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dựán phát triển đô thịmới
Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thịmới cũng là một yếu tốhết sức quan trọng, nâng cao tính khảthi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thịmới có rất nhiều chuyên ngành như giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự
Trường Đại học Kinh tế Huế
phối hợp thực hiện và tham gia đầu tư của các ngành, các cấp,trong đó sựphối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng. Có thểthấy rõ ràng việc phát triển đô thịtheo mô hìnhcác khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thịcũ là hướng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nước ta hiện nay. Nó đòi hỏi những chính sách hợp lý, có sựquản lý thống nhất và sự đầu tư xây dựng đồng bộ hiện đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc.
4.3. Giải pháp đẩy nhanh tiến độthực hiện dựán
Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định được vấn đề này Công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này.
Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệkinh tếvốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quanđến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sựthận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cảtừ góc độpháp lý lẫn thực tiễn mà có thểquy tụthành các nhóm giải pháp sau:
+ Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phương án tiền khả thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia. Nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng; Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố phê duyệt.
+ Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử
Trường Đại học Kinh tế Huế
dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giáđất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗtrợ cho các cơ sởdi chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kếhoạch đền bù GPMB, các hộnày định hướng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong các chương trình việc làm.
+ Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đền bù, đền bù giải phóng mặt bằng để mọi đối tượng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổchức các cuộc gặp gỡ giữa chủdự án các cấp, các ngành với nhân dân; Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng như Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phương có đất bị thu hồi. Thực hiện phương châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững tư tưởng của người dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nước và Thành phố để đề xuất các hình thức hỗtrợkhi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trìnhđộ năng lực và tiềm lực kinh tếlớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lượng, đúng yêu cầu kỹthuật, không bị phá bỏlàm lại,… đồng thời phải có đủ nguồn vốn đểthanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời.
Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng được quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ, tập trung nguồn lực cho các công việc ưu tiên,…
4.4. Giải pháp nhằmổn định thị trường nhà đất
Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trọng cần đến sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, vì
Trường Đại học Kinh tế Huế
thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: Cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứhai:Cân đối lại cung cầu:
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực: Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá BĐScủa Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của Công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhàở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại củaCông tytrên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu
quả về sau.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: Bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất, định giá BĐS khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về BĐS, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường BĐS sẽ sáng sủa hơn nhất là khi dự thảo luật kinh doanh BĐS được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường BĐS ở Tỉnh nói riêng và nước ta nói chung trở nên sôi động hơn.
4.5. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài
Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạtầng kỹ thuật, hạtầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ởbao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả vềtài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷtrọng đất ởthấp tầng do tập quán và lối sống của người dân đô thị Việt Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hướng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhàởthấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hướng phát triển sau này.
Trường Đại học Kinh tế Huế
4.6. Giải pháp vềthị trường
Trong quá trình hoạt động kinh doanh để tồn tại, đứng vững và duy trì sựphát triển trong môi trường cạnh tranh khốc liệt, doanh nghiệp không chỉ tăng trưởng với thị trường hiện có mà còn phải vươn xa ra những thị trường mới. Vì thế công tác mở rộng thị trường…
Tất cả các Công ty muốn hoạt động lâu dài đều phải thiết lập cho mình vượt chiến cụ thể, từ đó sẽ giúp Công ty tạo dựng hướng đi cho riêng mình. Thiết lập các chiến lược về thị trường sẽ giúp Công ty nắm được đâu là thị trường trọng điểm, thị trường tiềm năng, thị trường nhiều triển vọng trong tương lai,... và những thị trường không đáp ứng, thị trường suy giảm. Từ đó đưa ra chính sách và kế hoạch phát triển cho phù hợp, muốn nắm bắt được điều đó đòi hỏi Công ty phải dựa trên cơ sở đánh giá nghiêm túc thực trạng và các cơ hội triển vọng của Công ty trên các thị trường hiện tại và thị trường tiềm năng.
Phân khúc thị trường: Mỗi một phân khúc sản phẩm phù hợp sẽ gắn liền đến thương hiệu cá nhân của nhân viên môi giới và quan trọng hơn là phân khúc đó phải có cơ hội phát triển và kiếm được tiền. Đều này đòi hỏi doanh nghiệp phải lựa chọn phân khúc nào cho thị trường nào để đảm bảo sự phát triển của Công ty. Bên phía Công ty phải tìm hiểu kỹ lưỡng trước vềsản phẩm mình bán và thị trường hiện tại để có cái nhìnđúng đắn vềthị trường. Từ đó giảm thiểu được các rủi ro do các quyết định của nhà quản trị.
Phân khúc khách hàng: một phân khúc sản phẩm phù hợp phải có một phân khúc khách hàng phù hợp. Một cơ sở dữ liệu tiềm năng phải hiểu là một danh sách khách hàng không phải đi mua mà phải được xây dựng qua thời gian đãđược sàng lọc, phân loại, đánh giá,… Đòi hỏi mỗi nhân viên phải tích cực tìm hiểu, cố gắng hiểu và tạo lập mối quan hệtốt với khách hàng. Qua đó sẽ hình thành nên được kinh nghiệm và kỹ năng riêng cho mỗi nhân viên. Nhân viên sẽ biết được từng phân khúc khách hàng có những đặc điểm như thế nào. Như là khách hàng đó sẽ tiếp cận bằng cách nào? Văn hóa ứng xửra sao? Khách hàng có tiềm năng, dễ tính? Và cơ hội phát triển ra sao trong tương lai?
Trường Đại học Kinh tế Huế
Địa bàn hoạt động:Để có được sản phẩm và nguồn khách hàngổn định thì việc gắn bó với một địa bàn hoạt động sẽ mang lại những cơ hội kinh doanh lâu dài. Khi nói đến địa bàn hoạt động của chuyên viên môi giới thì chính người môi giới phải hiểu được những đặc điểm về văn hóa, dân trí, tín ngưỡng và mức sống của khu vực mà bạn phụ trách đểcó cáchứng xửphù hợp.
4.7. Giải pháp vềnguồn lực
Nhân viên môi giới là một cầu nối quan trọng của thị trường bất động sản.
Đây là một giải pháp mang tính chiến lược lâu dài bền vững đặc biệt trong thời kì hội nhập cạnh tranh như hiện nay. Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộcông nhân viên là một giải pháp không thểthiếuởbất kỳdoanh nghiệp nào.
Trong bối cảnh ứng dụng công nghệvào hoạt động bất động sản đang trởthành xu hướng của các doanh nghiệp, sựquan trọng của việc đào tạo và kiểm soát lực lượng môi giới chuyên nghiệp càng cần thiết hơn nhằm đảm bảo tính minh bạch, trung thực của thị trường, bên cạnh sựcạnh tranh trong hoạt động môi giới.
Nhân viên kinh doanh ngoài kiến thức chuyên môn cần được bồi dưỡng các khóa học vềthị trường bất động sản đểcó một cái nhìn chuyên sâu và toàn cảnh vềthị trường, đưa ra những thông tin chính xác và kịp thời nhằm thõa mãn được thắc mắc của khách hàng, từ đó tạo dựng được niềm tin, mối quan hệvới khách hàng giúp cho việc việc hợp tác được thúc đẩy nhanh chóng hơn.
Không ngừng phát triển, hoàn thiện chương trình chính sách đãi ngộ đối với nhân viên. Nhằm tạo mối quan hệtốt giữa cấp trên và cấp dưới, xóa bỏ định kiến giữa cấp trên và cấp dưới. Công ty nên tiếp tục tạo ra các dịp giao lưu giữa các phòng ban, văn phòngđại diện, chinh nhánh nhằm cải thiện và nâng cao tinh thần làm việc.
4.8. Giải pháp vềchiến lược phát triển
Trong quá trình đầu tư phát triển dự án Khu đô thị An Cựu City để đạt được những kết quả như dự tính ban đầu thì Công ty cần đưa ra những chiến lược, kếhoạch cho những mục tiêu tổng thểdài hạn, trình bày rõ ràng chi tiết những việc cần phải làm để đạt những mục tiêu đãđặt ra, cần thểhiện chi tiết những kếhoạch chiến lược thành những hoạt động hằng năm, hằng quý, hằng tháng bao gồm các kế hoạch: kế hoạch nhân sự, kế