ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG

KHOA QUẢN TRỊKINH DOANH ------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG

HỒTÙNG NHẬT KHƯƠNG

Huế, tháng 05 năm 2019

Trường Đại học Kinh tế Huế

KHOA QUẢN TRỊKINH DOANH ------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG

GVHD:

TS. LÊ THỊ PHƯƠNG THẢO

SVTH:

HỒ TÙNG NHẬT KHƯƠNG Lớp: K49D-QTKD

MSSV: 15K4021068

Huế, tháng 05 năm 2019

Trường Đại học Kinh tế Huế

Lời Cảm Ơn !

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp đỡ của người khác. Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại trường đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡcủa quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường Đại học Kinh TếHuế đã cùng với tri thức và tâm huyết của mìnhđể truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt, trong học kỳ này, nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy cô thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thểhoàn thiện được.

Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sựtri ân sâu sắc đối với các thầy cô của trường Đại học Kinh TếHuế đặc biệt là các thầy cô khoa Quản Trị Kinh Doanh của trường đã tạo điều kiện cho em để em có thể hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Tiến sĩ Lê Thị Phương Thảođã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt khóa luận thực tập.

Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong Công ty đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập tại ngân hàng.

Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo thực tập, khó tránh khỏi sai sót, rất mong quý anh chị trong ngân hàng cùng các Thầy, Cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chếnên bài báo cáo không thểtránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn bàikhóa luận tốt nghiệp.

Em xin chân thành cảm ơn!

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC THUẬT NGỮVIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

CP Chi phí

DT Doanh thu

DTT Dòng tiền thuần

Due Diligence Hoạt động thẩm tra

ĐH Đại học

ĐVT Đơn vịtính

GTGT Giá trị gia tăng

GPMB Giải phóng mặt bằng

HCM HồChí Minh

IRR Hệsốhoàn vốn nội bộ(Internal Rate of Return)

KH Khấu hao

MOU Memorandum of understanding

NPV Chỉtiêu lợi nhuận thuần (Net Present Value)

NH Ngân hàng

NHTM Ngân hàng thương mại

SP Sản Phẩm

ST Sau thuế

T Thời gian

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

TP Thành phố

SEO Tối ưu hóa công cụìm kiếm (Search EngineOptimization)

UBNN Ủy ban nhân dân

VAT Thuếgiá trị gia tăng (Value Added Tax)

VNĐ Việt Nam đồng

VNREA Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Trường Đại học Kinh tế Huế

MỤC LỤC

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ...1

1. Lý do chọn đềtài...1

2. Mục tiêu nghiên cứu ...2

2.1. Mục tiêu tổng quát...2

2.2. Mục tiêu cụthể...2

3. Phương pháp nghiên cứu ...2

3.1 Phương pháp thu thập thông tin, sốliệu ...2

3.2 Phương pháp phân tích...2

3.3. Phương phápphân tích chi phí–lợi ích...3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...3

4.1. Đối tượng nghiên cứu ...3

4.2. Phạm vi nghiên cứu ...3

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU...4

CHƯƠNG 1. CƠ SỞLÝ LUẬN CHUNG...4

1.1. Nhữngcơ sởlý luận chung vềdựán và phát triển dựán ...4

1.1.1. Khái niệm dựán và phát triển dựán...4

1.1.2. Vai trò, nhiệm vụvà quy trình phát triển dựán ...5

1.1.2.1. Vai trò của hoạt động phát triển dựán ...5

1.1.2.2. Trách nhiệm và nhiệm vụcủa hoạt động phát triển dựán ...5

1.1.2.3. Quy trình phát triển dựán ...6

1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản...10

1.2.1. Khái niệm vềbất động sản ...10

1.2.2. Đặc điểm của bất động sản ...10

1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm ...10

1.2.2.2. Tính chịuảnh hưởng lẫn nhau...11

1.2.2.3. Tính bền lâu...11

1.2.2.4. Các tính chất khác ...12

1.2.3. Phân loại bất động sản ...12 1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản ...13

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.5. Vai trò của thị trường bất đông sản ...13

1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng...13

1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủthể kinh doanh BĐS...13

1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trìnhđổi mới vềhoạt động quản lýđất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tếkhác...14

1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường...14

1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệhợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sởphát triển kinh tếmột cách bền vững ...14

1.2.6. Phân loại thịthị trường bất động sản...14

1.2.6.1. Căn cứvào mức độkiểm soát của Nhà nước ...14

1.2.6.2. Căn cứvào trình tựtham gia thị trường ...15

1.2.6.3. Căn cứvào loại hàng hóa BĐS trên thị trường ...15

1.2.6.4. Căn cứvào tính chất giao dịch ...15

1.3. Khái quát chung vềtình hình thị trường bất động sản...15

1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản ...15

1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế...16

1.4. Kết quảvà hiệu quảcủa hoạt động đầu tư phát triển dựán...17

1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quảvà hiệu quả đầu tư phát triển dựán...17

1.4.1.1.Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư phát triển dự án ...17

1.4.1.2.Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển dự án ...18

1.4.1.3.Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư phát triển dựán ...19

1.4.2. Phân tích, đánh giá hiệu quảtài chính của hoạt động đầu tư...20

1.4.2.1. Các chỉtiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần ...20

1.4.2.2. Tỷ

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.4.2.3. Chỉtiêu hệsốhoàn vốn nội bộIRR ...22

1.4.2.4. Thời gian hòa vốn (Thv)...23

1.4.2.5. Phân tích độnhạy của dựán...24

1.4.3. Phân tích và đánh giá hiệu quảkinh tếxã hội của dựán. ...25

1.4.3.1. Việc làm và thu nhập người lao động...25

1.4.3.2. Mức đóng góp và ngân sách nhà nước ...25

1.4.3.3. Một sốlợi ích xã hội khác thu được từviệc thực hiện dựán ...26

1.5. Khu đô thịmới và sựcần thiết phát triển các khu đô thịmới ...26

1.5.1. Khái niệm và chức năng của đô thị...26

1.5.1.1. Khái niệm ...26

1.5.1.2. Chức năng của đô thị...27

1.5.1.3 Vai trò của đô thị...29

1.5.2. Đặc điểm của dựán phát triển khu đô thịmới ...29

1.5.3. Sựcần thiết phát triển các khu đô thịmới...30

1.6. Cơ sởthực tiễn...31

CHƯƠNG 2: HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔPHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG ...33

2.1.Giới thệu Công ty Cổphần Đất Xanh Bắc Miền Trung...33

2.1.1. Cơ cấu tổchức quản lý của Công ty...34

2.1.1.1. Hội đồng quản trị...34

2.1.1.2. Tổng giám đốc...34

2.1.1.3. Phòng Marketing ...35

2.1.1.4. Phòng kinh doanh ...36

2.1.1.5. Phòng HCNS ...37

2.1.1.6. Phòng Tài chính Kếtoán ...38

2.1.1.7. Phòngđầu tư –khai thác dựán ...38

2.1.2. Tình hình quản lý nhân sự: ...39

2.2. Giới thiệu dựán An Cựu City ...41

2.2.1. Chấtlượng công trình...41

2.2.1.1. Thiết kế

Trường Đại học Kinh tế Huế

2.2.1.2. Kết cấu công trình ...42

2.2.1.3. Thi công công trình ...42

2.2.1.4 Giám sát công trình ...42

2.2.1.5. Vềmặt quản lý an toàn thi công ...42

2.2.1.6. Vềmặt quản lý vệ sinh môi trường ...42

2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạtầng...43

2.1.1.8. Các tiện ích xung quanh dựán ...43

2.3. Hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thịAn Cựu City ...44

2.3.1.Cơ cấu nguồn vốn...44

2.3.1.1. Vốn vay và vốn huy động khác ...46

2.3.1.2. Kếhoạch huy động vốn và thực hiện dựán ...46

2.3.2. Hiệu quảtài chính...49

2.3.2.1. Tiềm lực kinh tếcủa doanh nghiệp. ...49

2.3.2.2. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần ...49

2.3.2.3. Tỷsuất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dựán. ...58

2.3.2.4. Thời gian hòa vốn...58

2.3.2.5. Chỉtiêu hệsốhoàn vốn nội bộIRR ...59

2.3.2.6. Dựtính lãi lỗcủa dựán ...60

2.3.2.7.Phân tích độnhạy của dựán...61

2.3.3. Hiệu quảkinh tếxã hội...65

2.3.3.1. Giải quyết vấn đềviệc làm và gia tăng lao động...65

2.3.3.2. Nâng cao mức sống của người dân...66

2.3.3.3. Làm tăng thu nhập và điều kiện sống của người dân. ...74

2.3.3.4. Hình thành một khu đô thịmới cho Tỉnh Thừa Thiên Huế...75

2.3.3.5. Đóng góp ngân sách Nhà nước...76

2.4. Những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện đầu tư phát triển dựán...77

2.4.1. Thuận lợi...77

2.4.2.Khó khăn...77

2.4.3. Hạn chế ...78.

Trường Đại học Kinh tế Huế

CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG CHUNG CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN

TỚI ...79

3.1. Định hướng phát triển dựán...79

3.2. Định hướng kinh doanh ...79

3.3. Các dựán triển khai trong năm 2019...80

CHƯƠNG 4. MỘT SỐGIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊAN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔPHẦN ĐẤT XANH BẮC MIỀN TRUNG...81

4.1. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu tư...81

4.2. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dựán phát triển đô thịmới ...81

4.3. Giải pháp đẩy nhanh tiến độthực hiện dựán ...82

4.4. Giải pháp nhằmổn định thị trường nhà đất...83

4.5. Các khu đô thị mới phải được thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài ...85

4.6. Giải pháp vềthị trường...86

4.7. Giải pháp vềnguồn lực...87

4.8. Giải pháp vềchiến lược phát triển...87

4.9. Áp dụng công nghệthông tin ...88

4.10. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ...88

4.11. Giải pháp vềxu thế...88

PHẦN III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...89

1. Kết luận...89

2. Kiến nghị...90

2.1. Đối với nhà nước ...90

2.2. Đối với Công ty ...91

TÀI LIỆU THAM KHẢO...92

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1. Tính toán tổng mức đầu tư...45

Bảng 2. nhu cầu vốn theo tiến độthực hiện dựán ...47

Bảng 3. Chương trình vay vốn của dựán...48

Bảng 4. Doanh thu dựkiến của dựán ...51

Bảng 5. Tính toán hiệu quảtài chính của dựán ...55

Bảng 6. Thời gian hòa vốn (T) ...58

Bảng 7. Dòng tiền của dựán ...59

Bảng 8. Dựtrù lãi lỗcủa dựán...60

Bảng 9. Phân tích độnhạy của IRR, NPV khi Doanh thu thay đổi...61

Bảng 10. Phân tích độnhạy của IRR, NPV khi chi phí thay đổi ...62

Bảng 11. Tổng hợp phân tích độnhạy...64

Bảng 12. Tổng hợp khối lượng cấp nước của dựán. ...69

Bảng 13. Tổng hợp khối lượng xây dựng hệthống thoát nước...70

Bảng 14. Chỉtiêu nhu cầu tiêu thụ điện. ...71

Bảng 15. Tổng hợp phần cấp điện của dựán. ...72

Bảng 16. Tổng hợp chỉ tiêu đóng góp ngân sách Nhà Nước...76

Bảng 17: Các dựán triển khai trong năm 2019...80

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN I:ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lý do chọn đềtài

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát triển các khu đô thịmới đã tạo điều kiện cơ sởvật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nước.

Thực hiện chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị bằng các dự án đơn lẻsang phát triển đô thịbằng các dự án đầu tư đồng bộ, từng bước hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể Tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030 đã được phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thịmới với đầy đủ cơ sởhạtầng kỹthuật và xã hội đồng bộgóp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế. Công ty Cổ phầnĐất Xanh Bắc Miền Trung hiện đang là chủ đầu tư và nhà phát triển dựán một số dự án đầu tư phát triển nhàở và đô thị, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹthuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ởvà các công trình chuyên dùng trong phạm vi dựán theo quy hoạch được duyệt.

Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển dựán đô thịmới vấn đề đặt ra là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh giá hiệu quả của hoạt động dựán sẽcho chúng ta biết được hoạt động dựáncó đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra đánh giá hiệu quả dự án còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư phát triển dự án khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộnền kinh tế.

Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả dự án, trong quá trình thực tập tại Công ty CổphầnĐất Xanh Bắc Miền Trung tôi đã chọn đềtài “Đánh giá hiệu quả dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung” làm đối tượng nghiên cứu của khóa luận thực tập tốt nghiệp. Nội dung của khóa luận xem xét tình hình đầu tư của Công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả

Trường Đại học Kinh tế Huế

thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tưphát triển tại Công ty trong thời gian tới.

2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánhhiệu quảdựán nhằm đềxuất ra một sốgiải pháp tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu tư pháttriển trong thời gian tới.

2.2. Mục tiêu cụthể

- Hệthống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn vềhiệu quả đầu tư phát triển dựánkhu đô thịAn Cựu City của Công ty CổphầnĐất Xanh Bắc Miền Trung;

- Phân tích đánh giá những hiệu quả về tài chính, kinh tế và xã hội của dự án khu đô thị An Cựu City của Công ty CổphầnĐất Xanh Bắc Miền Trung;

- Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển dự án khu đô thịAn Cựu City của Công ty CổphầnĐất Xanh Bắc Miền Trung.

3.Phương pháp nghiên cứu

3.1Phương pháp thu thập thông tin, sốliệu

Thu thập thông tin, sốliệu sơ cấp liên quan đến việc đầu tư phát triển dựán khu đô thịAn Cựu City được cung cấp từCông ty. Các sốliệu liên quan đến vấn đềnghiên cứu bao gồm: số liệu thống kê về nguồn vốn, chi phí, báo cáo kết quả kinh doanh,...

qua các năm của đoạt động đầutư phát triển dự án. Ngoài ra tiến hành thu thập thông tin từ bên ngoài doanh nghiệp thông qua các phương tiện truyền thông như internet, các website,…

3.2Phương pháp phân tích

Thông qua các thông tin, số liệu thu thập được tiến hành xử lý thông tin, phân tích và đánh giá hiệu quảcủa dự án đầu tư.

Phương pháp thống kê mô tả: Sửdụng các chỉtiêu số tương đối, tuyệt đối nhằm đánh giá nhữngảnh hưởng cũng như mối quan hệgiữa các yếu tố liên quan đến đầu tư phát triển dựán.

Phương pháp thống kê so sánh: Từnhững số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu được lấy từCông ty tiến hành so sánh phân tích và đưa ra kết luận vềhiệu quả dự án khu đô thị

Trường Đại học Kinh tế Huế

3.3.Phương pháp phân tích chi phí –lợi ích

Phương pháp này được sửdụng để đánh giá hiệu quảkinh tế, xã hội của dựán thông qua những thông tin và sốliệu nghiên cứu được.

4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1.Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả dự án An Cựu City của Công ty Cổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

- Vềkhông gian: Tại Công ty CổphầnĐất Xanh Bắc Miền Trung.

- Vềthời gian: Nghiên cứu đánh giátừ tháng 2 đến tháng 4năm 2019.

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1. CƠ SỞLÝ LUẬN CHUNG

1.1. Những cơ sởlý luận chung vềdựán và phát triển dựán 1.1.1. Khái niệm dựán và phát triển dựán

 Khái niệm dựán:

Có rất nhiều cách định nghĩa dự án. Tùy thuộc vào từng trường hợp hoặc mục đích đểnhấn mạnh vào khía cạnh nào đó.

Theo từ điển mở Wikipedia: “Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụthể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất, dựán là tổng thểnhững chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kếnhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”.

Ngoài ra theo ThS. Hồ Tú Linh – Trường ĐH Kinh Tế Huế cũng có thể định nghĩa: “Dự án là việc sử dụng các nguồn lực hữu hạn để thực hiện nhiều công việc khác nhau, những có liên quan với nhau và cùng hướng tới một mục tiêu chung nhằm đạt các lợi ích cụthể”.

Theo nghĩa chung nhất, dựán là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kếhoạch tiến độnhằm tạo ra một thực thểmới.

Theo luật đầu tư 2014 (Luật số 67/2014/QH13) giải thích : “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụthể, trong khoảng thời gian xác định”

Trong đó,“Hoạt động đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được kết quả đó”.

 Khái niệm nhà phát triển dự án: Nhà phát triển dự án (những doanh nghiệp môi giới) sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát qua trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.1.2. Vai trò, nhiệm vụvà quy trình phát triển dựán 1.1.2.1.Vai trò của hoạt động phát triển dựán

- Thu hẹp khoảng cách giữa khả năng xây dựng và nhu cầu của nhà đầu tư.Chúng phục vụcho giá trịcủa một dựán vềthiết kế, chức năng, chi phí và vịtrí.

- Cung cấp các sản phẩm thực tế chất lượng và phân tích kỳ vọng của khách hàng.

1.1.2.2.Trách nhiệm và nhiệm vụcủa hoạt động phát triển dựán

- Mỗi nhà phát triển nên đảm bảo rằng có các hành động tiêu đềrõ ràng cho mọi dựán.

- Các nhà phát triển trước tiên phải có được tất cả các giải phóng mặt bằng pháp lý, quy định và theo luật định.

- Một nhà phát triển nên xác nhận nếu đất có bất kỳkhoản phí hợp pháp nào.

- Một nhà phát triển nên đảm bảo tài chính cần thiết từcác tổchức tài trợ.

- Các nhà phát triển nên giải thích các điều khoản BĐS như diện tích thảm, khu vực xây dựng, khu vực siêu xây dựng cùng với kếhoạch và thông sốkỹthuật của dựán cho khách hàng của họ.

- Các nhà phát triển nên hoàn trảtiền của nhà đầu tư với lãi suất nếu có bất kỳ sựchậm trễhoặc dựán bịdừng lại.

- Các nhà phát triển nên cung cấp tài sảnở mức giá hợp lý và nên nhắm mục tiêu cho lợi nhuận cận biên.

- Các nhà phát triển nên có kế hoạch trước để khắc phục tình trạng thiếu nguyên liệu.

- Các nhà phát triển nên hỏi các bộphận khác nhau của đô thị đểthiết lập xem có bất kỳthông báo hoặc yêu cầu nào liên quan đến tài sản là nổi bật hay không.

- Các nhà phát triển nên tránh hoặc giảm thiểu sự chậm trễ trong việc hoàn thành dựán.

- Họnên cung cấp chất lượng xây dựng và dịch vụ.

- Một nhà phát triển nên thông báo cho khách hàng về tiến độ của một dựán xây dựng và cập nhật chúng thường xuyên.

- Các nhà phát triển nên bảo vệ

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Nhà phát triển nên cung cấp những ngôi nhà mà người mua có thể chọn dựa trên bốcục, sàn nhà, nhà bếp và một sốkhía cạnh khác.

- Các nhà phát triển nên bán tài sản miễn phí từnhững trởngại.

- Các nhà phát triển nên cung cấp cho người mua một ý tưởng rõ ràng vềcác khoản phụ phí như điện, nước thải, bãi đậu xe có mái che, bãi đỗxe mở, thuếVAT và thuếdịch vụ,…

- Nhà phát triển sẽ phải bám sát kế hoạch tổng thể ban đầu mà anh ta quảng cáo khi tiếp thịdựán.

- Các nhà phát triển nên có sự minh bạch trong khi giao dịch với khách hàng của họ.

- Việc các nhà phát triển thay đổi kế hoạch dự án mà không thông báo cho khách hàng là điều không thểtha thứ.

- Không có nhà phát triển nào được phép xây dựng trên các khu vực màu xanh lá cây hoặc các không gian được phân định là khu vực chơi.

1.1.2.3.Quy trình phát triển dựán

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, nhằm mục đích sinh lợi (Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh BĐS được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS.

Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong sốcác mô hình trên.Đểthành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:

- Bước 1: Tìm kiếm đất phù hợp

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu đất kinh doanh BĐScó hai dạng:

thứnhấtlà đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹquản

lý của nhà nước.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đấtở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sựphù hợp của khu đất.

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳmột khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹthuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Đểbiết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa cóý đồ quy hoạch từUBND Tỉnh thìnhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồcủa họ.

Kết quảcủa bước tìm kiếm và khẳng định sựphù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND Tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND Tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

- Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tếhay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đếnkhu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào?Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầutư có sự khácnhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sởchung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết

Trường Đại học Kinh tế Huế

định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

- Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụnhà ở.... Nghiên cứu thịtrường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dựán.

- Bước 4: Thiết kếý tưởng

 Thiết kếý tưởng dự án được căn cứtrên các tiêu chí sau + Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả.

+ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

+ Chứng minh được hiệu quả đầu tư.

+ Đảm bảo chất lượng, tiến độvà ngân sách của quá trình xây dựng.

+ Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dựán phải thểhiện đầy đủnội dung sau:

+ Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dựán cung cấp so với các dịch vụhiện hữu trên thị trường hiện nay.

+ Ý tưởng kiến trúc như thếnào, sự độc đáo của kiến trúc.

+ Các đặc điểm kỹthuật.

+ Thị trường mục tiêu.

+ Quản lý đầu tư và khai thác như thếnào?

- Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dựán, bao gồm các chỉ tiêu chủyếu sau:

+ Ước tính toàn bộchi phí dựán.

+ Dự

Trường Đại học Kinh tế Huế

+ Ước tính nguồn vốn vay.

+ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản vềdựán.

+ Phân tích dòng tiền cho toàn bộdòng đời của dựán bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...

+ Phân tích độ nhạy với các biến thiên vềsuất đầu tư và giá thuê dựkiến.

- Bước 6: Tìm nguồn tài trợvà lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dựán

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dựán, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợcho dựán. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốntrước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìmđối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

+ Thỏa thuận vềchi phí.

+ Thỏa thuận vềthời gian.

+ Thỏa thuận vềnhân lực.

+ Thỏa thuận vềcách làm.

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dựán, bao gồm nội dung sau:

+ Các đánh giá rải rác.

+ Đánh giá tiền khảthi.

+ Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộvới đối tác.

+ Báo cáo khảthi xây dựng dựán hoàn chỉnh.

Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kếchi tiết, vay vốn đểbắt đầu triển khai dựán.

-

Trường Đại học Kinh tế Huế

Triển khai dựán gồm các công việc sau:

+ Thiết kếchi tiết.

+ Đấu thầu và chọn thầu xây dựng.

+ Vay vốn và giải ngân vốn chủsởhữu.

+ Phương án tổchức giám sát, quản lý.

Phương án tổchức gám sát, quản lý và khai thác dựán có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

+ Đại diện khách hàng (Lập kếhoạch xây dựng & quản lý chất lượng).

+ Bán và tiếp thị.

+ Tư vấn và quản lý tài sản.

1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm vềbất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”.

1.2.2.Đặcđiểm của bất động sản 1.2.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từtính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bềmặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thểcủa đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏkểcả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tốkhông giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến

Trường Đại học Kinh tế Huế

trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sựhấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoảmãn sởthích cá nhân.

1.2.2.2. Tính chịuảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thểbị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạtầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trịsửdụng của BĐS trong khu vựcđó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sựhấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổbiến.

1.2.2.3. Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thểbị huỷhoại, trừkhi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọcủa vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọvật lý dài hơn tuổi thọkinh tếkhá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thểtiếp tục an toàn cho việc sửdụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thểkéo dài tuổi thọvật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọkinh tế.

Thực tế, các nước trên thếgiới đã chứng minh tuổi thọkinh tếcủa BĐS có liên quan đến tính chất sửdụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọkinh tếcủa nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm,… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thểsử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờcạn.

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.2.4. Các tính chất khác - Tính thíchứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sửdụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụthuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.

Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Mang nặng yếu tốtập quán, thịhiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụthuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cảcác vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.2.3. Phân loại bất động sản

Từkinh nghiệm của nhiều nước và kết quảnghiên cứuở nước ta, BĐS có thểphân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạtầng (hạtầng kỹthuật, hạtầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷsản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sửdụng,…

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chếchính sách vềphát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

1.2.4. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thếchấp, chuyển nhượng quyền sửdụng bất động sản theo quy luật của thị trường và có sựquản lý của Nhà nước.

(Nguồn:https://voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-thi-truong-bat-dong-san/645589f6) 1.2.5. Vai trò của thị trường bất đông sản

1.2.5.1. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quảnhất.

1.2.5.2. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủthể kinh doanh BĐS

Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sửdụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từhình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độchu chuyển vốn của các chủthểkinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tếthị trường đối với một quốc gia.

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.5.3. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sởkinh tếkhác

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mởrộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tếgiữa Nhà nước và người sửdụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước,…

1.2.5.4. Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhàở, bảo vệ môi trường

Thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương trợ lẫn nhau giữa các yếu tốcung cầu, giá cảcạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủthểthị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổchức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạgiá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.

1.2.5.5. Góp phần tăng cường quan hệhợp tác, nâng cao trìnhđộxã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tếmột cách bền vững

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộthị trường và các quan hệvới các ngành, các lĩnh vực khác như:

xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị.

1.2.6. Phân loại thịthị trường bất động sản

1.2.6.1. Căn cứvào mức độkiểm soát của Nhà nước

- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thểkiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, Công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các Công tykinh doanh địaốc,…

- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờnhận nợ.

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.6.2. Căn cứvào trình tựtham gia thị trường

- Thị trường chuyển nhượng quyền sửdụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.

- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.

- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.

1.2.6.3. Căn cứvào loại hàng hóa BĐS trên thị trường - Thị trường đất đai.

- Thị trường nhàở.

- Thị trường BĐS công nghiệp.

- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.

- Thị trườngBĐS dụng trong dịch vụ.

1.2.6.4. Căn cứvào tính chất giao dịch - Thị trường mua bán BĐS.

- Thị trường thuê và cho thuê BĐS.

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng đểthếchấp, bảo hiểm.

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng đểgóp vốn liên doanh.

1.3. Khái quát chung vềtình hình thị trường bất động sản 1.3.1. Khái quát chung tình hình bất động sản

Đánh giá chung vềbức tranh thị trường bất động sản 2018, ông ĐỗViết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường BĐS năm 2018 cơ bản vẫn giữ được sựphát triểnổn định, các phân khúc thị trường và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.

Điều này thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung BĐS vềnhàở chung cư và nhà ởgắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là trên 100.000 sản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao dịch. Quý II tăng

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/2018 là 16.290 giao dịch, tương đương với mức tăng 8,3%.

Ông ĐỗViết Chiến nhận định: “Mặc dù số lượng giao dịch quý III giảm so với quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường BĐS quý III thường niên. Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai giảng nên thường có tỷlệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con sốkháấn tượng vềcả lượng cung và cầu”.

Đặc biệt, 2 thị trườngđầu tàu là Hà Nội và TP.HCM khá ổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc biệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộchung cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷlệhấp thụ đạt 67,2% . Đặc biệt ở phân khúc siêu cao cấp tại TP.HCM, tỷlệhấp thụxấp xỉ100%.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với nhu cầu thực chất sửdụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển. Minh chứng rõ nhất là tại hai thành phố lớn này, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứcấp, các nhà đầu cơ. Giá BĐS tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao. Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từnhu cầu thực cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản”.

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nam-2018- on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html

1.3.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Huế

Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địaốc, thị trườngBĐScả nước nói chung và tại Huế nói riêng, dịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cựcở phân khúc đất nền và nhàở giá vừa túi tiền.

Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại hình bất động sản này có nguồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở

Trường Đại học Kinh tế Huế

dòng tiền mạnh mẽcủa nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động thái nâng cấp cơ sởhạtầng đô thị ởkhu vực phía Tây Nam TP Huế.

Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúcđẩy thị trường đất nền phát triển mạnh mẽcho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung tâm thành phốvới khoảng cách di chuyển chỉtừ15–20 phút.

Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu trỗi dậy ở cả nước nói chung và ởThừa Thiên Huếnói riêng. Nhiều công trình, dựán, trung tâm, khách sạn,… nổi lên làm cho thị trường ngày càng nóng. Bao gồm nhiều ông lớn trong giới BĐS như:

VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco,… Các dự án nổi bật như Tòa nhà Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú Mỹ An,… Nhiều chủ đầu tư và nhà môi giới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình.

Trong lúc nguồn cung đất nền mới các tháng cuối năm đang dần trở nên khan hiếm do sự thận trọng khi ra hàng của các chủ đầu tư, thì giới buôn địa ốc lại ráo riết

“săn hàng” trong lúc giá cònở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị trường đầu năm 2019.

Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu cầu thực cuối năm trởnên cháy hàng ngay khi mởbán chính thức.

Ví dụ điển hình từ sự thành công của dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào tháng 8/2018 trước đó, chỉtrong 30 phút mở bán đã cóđến 98% sản phẩm được hoàn tất giao dịch.

1.4. Kết quảvà hiệu quảcủa hoạtđộng đầu tư phát triển dựán

1.4.1. Khái niệm và bản chất kết quảvà hiệu quả đầu tư phát triển dựán 1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu tư phát triển dựán

Kết quảcủa hoạt động đầu tưphát triển dự án là những biểu hiện của mục tiêu đầu tư dưới dạng lợi ích cụ thể, có định lượng đạt được từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm được như sốsản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động được... Đó cũng có thểlà những chỉtiêu phản ánh chất lượng có tính chất định tính như chất lượng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết quảcần đạt được bao giờ

Trường Đại học Kinh tế Huế

Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư phát triển dự án là việc định lượng, tính toán, đo đạc những gìđạt được khi thực hiện công việc đầu tư. Có thể được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hềcó sựso sánh, có thểmột công cuộc phát triển dự án đạt được kết quảrất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quảcao, nếu kết quảlớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dựán.

1.4.1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển dựán

 Bản chất

Bản chất hiệu quảkinh tếcủa một hoạt động phát triển dựa án phản ánh trìnhđộ lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đãđịnh. Khi phân tích hiệu quả người ta sửdụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sựso sánh giữa những gìđạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quảvà hiệu qủa của hoạt động phát triển dựán.

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư và nhà phát triển dựán . Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được.

 Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quảtài chính hoạt động đầu tư phát triển dự án

- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ quan điểm của nhàđầu tư phát triển dựán hoặc những người hưởng lợi nhuận từdựán. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổchức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợhay cho vay vốn.

- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những người sửdụng - cảbên trong lẫn bên ngoài dựán.

-

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trảnợhiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.

1.4.1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá về mặt kinh tế xã hội đầu tư phát triển dựán

 Bản chất

Lợi ích kinh tế - xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế xã hội nhận được với những đóng gópmà nền kinh tếvà xã hội phải bỏra khi tiến hành công cuộc đầu tư. Đó chính là kết quảso sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộnền kinh tế.

Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộcác tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sửdụng vào mục đích khác trong tương lai không xa.

Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quảkinh tế - xã hội được xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộxã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu tư, đối với Nhà nước là xác định vịtrí của đầu tư trong kếhoạch phát triển kinh tế- xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu tư đóng góp gì cho việc thực hiện kếhoạch phát triển kinh tếquốc dân.

Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu tư thì việc phân tích kinh tế - xã hội của đầu tư chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án được chấp nhận và được thực hiện thuận lợi.

 Ý nghĩacủa việc phân tích hiệu quảmặt kinh tếxã hội dự án đầu tư

Mục đích chủ yếu của nhà đầu tư chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng hấp dẫn các nhà đầu tư. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độtoàn xã hội thì không phải hoạt động đầu tư nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đều mang lại lợi ích vềmặt kinh tế- xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế- xã hội của dự án đầu tư.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dựán, thuyết phục các ngân hàng, các tổchức quốc tếcho vay vốn hoặc tài trợvốn để thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh được hiệu quảxã hội thì họsẽkhông tài trợ.

1.4.2.Phân tích, đánh giá hiệu quảtài chính của hoạt động đầu tư

Việc phân tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư dựa trên các báo cáo tài chính của Công ty vềtình hình hoạt động tài chính tại Công ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trịcần phải tính tới giá trị thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quảdo hoạt động đầu tư phát triển dự án đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trịcủa tiền lại thay đổi theo thời gian.

1.4.2.1. Các chỉtiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần

Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đâylà lợi nhuận để ăn chia, đểthiết lập các loại quỹcủa doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dựán.

Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dựán.

Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) được tính như sau:

W_i= O_i - C_i Trong đó:

- O_i: Doanh thu thuần

Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.

- C_i: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trảngân hàng.

Cũng như chỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng thường được tính chung vềmặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của dự án ở mặt bằng hiện tại. Nó được xác định theo công thức sau:

Trường Đại học Kinh tế Huế

= (1 + ) − (1 + )

Trong đó:

B_t: Doanh thu bán hàngở năm t và giáthu hồi khi thanh lý tài sản C_t: Tổng chi phí bỏraở năm t

n: Tuổi thọ quy định của dựán i: lãi xuất chiết khấu

t: Thứtự năm trong thời gian thực hiện dựán

Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài điểm sau:

- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau. Song trong trường hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt động không bằng nhau thì chỉtiêu này cho thấy rõ những nhược điểm của nó.

- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽcó ảnh hưởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.

1.4.2.2. Tỷsuất lợi nhuận của vốn đầu tư phát triển dựán

Chỉ tiêu này nói lên mức độthu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuần thu được hàng năm được tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả đời dự án.

- Nếu tính cho từng năm hoạt động:

RR = W

Trong đó:

W_ipv: lợi nhuận thuần năm thứi tính theo mặt bằng hiện tại.

I_v0: vốn đầu tư tại thời điểm dựán bắt đầu đi vào hoạt động.

RR_icó tác dụng so sánh giữa các năm của đời dựán - Nếu tính bình quân năm của đời dựán ( )

Trường Đại học Kinh tế Huế

Trong đó:

W_pv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dựán theo mặt bằng hiện tại.

có tác dụng so sánh giữa các dự án. phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh.

1.4.2.3. Chỉtiêu hệsốhoàn vốn nội bộIRR

Là tỉsuất lợi nhuận mà nếu được sửdụng đểtính chuyển các khoản thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư phát triển về cùng một mặt bằng thời gian sẽlàm cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư phát triển được coi là có hiệu quả khi IRR ≥ IRRđm. IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sửdụng vốn tự có để đầu tư vào dự án khác… Công thức sau đây thểhiện bản chất của IRR:

= + ( − ) × + | |

Trong đó:

IRR: Tỷsuất hoàn vốn nội bộ.

r₁: Tỷsuất chiết khấu ban đầu đểtính NPV_1.

r₂: Tỷsuất chiết khấu giả định để tính NPV₂, với yêu cầu tạo ra giá trị âm cho NPV_2.

NPV₁> 0: Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r_1.

NPV₂< 0: Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r_2.

 Ưu điểm:

- Có tính đến thời giá của tiền tệ.

- Xem xét toàn bộ ngân lưu của dựán .

- Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vào suất chiết khấu.

- Thường được dùng phổbiến trong kinh doanh.