PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN CỰU CITY
2.3. Hiệu quả đầu tư của dự án khu đô thị An Cựu City
2.3.2. Hiệu quả tài chính
2.3.2.7. Phân tích độ nhạy của dự án
Bảng 9. Phân tích độnhạy của IRR, NPV khi Doanh thu thay đổi
STT Biến số IRR (%) NPV (Triệu đồng)
1 10% 22,92 1,006,800.43
2 9% 22.41 975,369.82
3 8% 21,89 943,939.21
4 7% 21,37 912,508.60
5 6% 20,83 881,078.00
6 5% 20,28 849,647.39
7 4% 19,72 818,216.78
8 3% 19,15 786,786.17
9 2% 18,56 755,355.56
10 1% 17,96 723,924.96
11 Phương án tính 17,34 692,494.00
12 -1% 16,7 661,063.74
13 -2% 16,04 629,633.13
14 -3% 15,36 598,202.52
15 -4% 14,65 566,771.92
16 -5% 13,92 535,341.31
17 -6% 13,15 503,910.70
18 -7% 12,34 472,480.09
19 -8% 11,50 441,049.48
20 -9% 10,61 409,618.88
21 -10% 9,66 378,188.27
(Nguồn: Xửlí sốliệu)
Trường Đại học Kinh tế Huế
Từ bảng trên ta có thể thấy khi doanh thu thay đổi thì IRR, NPV cũng thay đổi. Chứng tỏrằng, các chỉtiêu IRR, NPV nhạy cảm khi doanh thu thay đổi.
- Khi doanh thu tăng lên 1% đến 10% thì:
+ IRR tăng từ17,34% đến 22,92% chênh lệch mộtlượng là 5.58%.
+ NPV tăng từ 692,494,000,000 VNĐ lên đến 1,006,800,430,000 VNĐchênh lệch một lượng314,306,430,000 VNĐ.
- Khi doanh thu giảm từ1% xuống 10% thì:
+ IRR giảm từ17,34% xuống 9,66% tức giảm khá lớn 7,68%
+ NPV giảm từ 692,494,400,000 VNĐ xuống còn 378,188,270,000 VNĐ, tức giảm đi 314,306,130,000 VNĐ
Như vậy, từbảng sốliệu trên có thểthấy tốc độ tăng giảm của các chỉtiêu IRR, NPV khá nhanh so với tốc độ tăng giảm của doanh thu. Điều đó cho thấy dự án rất nhạy với nguồn thu chủ yếu từchuyển nhượng nhà và biệt thự và kinh doanh thương mại mà nguồn thu chủ yếu này quyết định bởi đơn giá bán và cho thuê của sản phẩm.
Nguyên nhân đơn giá bịgiảm có thểdo thời điểm bắt đầu thực hiện dự án đơn giá cao hơn so với khi dự án hoàn thành, lúc này thị trường bất động sản bị bão hòa, hoặc có thể lúc khảo sát đơn giá trên thị trường chưa được chính xác và kỹ lưỡng. Vì vậy để tránh rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹthị trường, đưa ra đơn giá hợp lý phù hợp với cung, cầu.
Bảng 10. Phân tích độnhạy của IRR, NPV khi chi phí thay đổi
STT Biến số IRR (%) NPV (Triệu đồng)
1 10% 10,85 459,079.17
2 9% 11,56 482,420.69
3 8% 12,25 505,762.21
4 7% 12.93 529,103.73
5 6% 13.59 552,445.24
6 5% 14,24 575,786.76
Trường Đại học Kinh tế Huế
7 4% 14,87 599,128.28
8 3% 15,50 622,469.80
9 2% 16.12 645,811.31
10 1% 16,73 669,152.83
11 Phương án tính 17,34 692,494.00
12 -1% 17,94 715,835.87
13 -2% 18,54 739,177.38
14 -3% 19,13 762,518.90
15 -4% 19,72 785,860.42
16 -5% 20,31 809,201.94
17 -6% 20,89 832,543.45
18 -7% 21,48 855,884.97
19 -8% 22,06 879,226.49
20 -9% 22,64 902,568.01
21 -10% 23,23 925,909.52
(Nguồn: Xửlí sốliệu)
Qua bảng sốliệu ta thấy khi chi phí thayđổi thì các chỉ tiêu IRR, NPV cũng có sự thay đổi.
- Khi chi phí tăng lên từ 1% đến 10% thì:
+ IRR giảm từ17,34% còn 10,85% tức giảm khá lớn 6,49%;
+ NPV giảm từ692,494,000,000 VNĐ xuống 459,079,170,000 VNĐ tức giảm 233,414,830,000 VNĐ.
- Chi phí giảm từ
Trường Đại học Kinh tế Huế
1% xuống 10% thì:+ IRR tăng từ17,34% lên 23,23% tức tăng đáng kể5,89%;
+ NPV tăng từ 692,494,000,000 VNĐ lên đến925,909,520,000 VNĐ tức tăng 233,415,520,000 VNĐ.
Như vậy, qua bảng trên ta có thểthấy các chỉ tiêu IRR, NPV nhạy cảm rất nhiều khi chi phí thay đổi. Trong thực tế, chi phí của rất nhiều dự án bị tăng lên so với dự kiến ban đầu dẫn đến việc xây dựng và đưa dự án vào khai thác gặp nhiều khó khăn hay việc đầu tư dự án không còn hiệu quả như tính toán ban đầu. Hiện chi phí vận hành đầu tư vào dựán xây dựng Khu đô thị An cựu City không còn hiệu quả như tính toán ban đầu nhưng vẫn đảm bảo tính khảthi của dự án. Đây là dự án nhằm mục đích phát triển kinh tế của Công ty nói riêng và tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung, đồng thời tạo cơ hội việc làm cho công nhân trong tỉnh và vùng lân cận, cho nên việc đầu tư vào dự án là rất cần thiết. Việc quản lý thật tốt vốn đầu tư trong thời gian tới sẽ làm tăng hiệu quả dửdụng vốn cũng như hiệu quảcủa dự án. Cần chú trọng đến việc lựa chọn phương án đầu tư, chuẩn xác các số liệu đầu vào cũng như tính toán để xác định tổng mức đầu tư; nghiên cứu, tổ chức biện pháp thi công hợp lý để đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian xây dựng, quản lí chặc chẽquá trình thực hiện dựán cho kịp tiến độ để tránhảnh hưởng đến yếu tốchi phí xây dựng.
Bảng 11. Tổng hợp phân tích độnhạy Chỉ tiêu
đánh giá Ban đầu
Chi phí vận hành tăng Doanh thu giảm
5% 10% 5% 10%
NPV
(Triệu đồng)
692,494.00 575,786.76 459,079.17 535,341.31 378,188.27
IRR(%) 17,4 14,24 10,85 13,92 9.66
(Nguồn: Xửlí sốliệu)
Vềchỉ tiêu NPV:
+ Khi chi phí tăng 5% , 10% thì NPV của dự án giảm lần lượt là 575,786,76 VNĐ và459,079.17VNĐ;
Trường Đại học Kinh tế Huế
+ Doanh thu của dự án giảm 5%, 10% thì NPV của dự án giảm lần lượt là 535,341.31 VNĐ và 378,188.27 VNĐ.
Như vậy, tốc độ giảm của chỉ tiêu NPV nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng giảm của các yếu tố tác động là chi phí, doanh thu.
Vềchỉ tiêu IRR:
+ Khi chi phí tăng 5%, 10% thì IRR của dự án giảm lần lượt là 14,24% và 10,85%;
+ Doanh thu của dự án giảm 5%, 10% thì IRR của dự án giảm lần lượt là 13,92% và 9,66%.
Khi chi phí tăng và doanh thu giảm thì IRR của dự án luôn giảm với tốc độ nhanh hơn so với tốc độ tăng giảm chi phí và doanh thu.
Dựa vào một số nhận xét trên ta có thể kết luận rằng: dự án khá nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố đầu vào, đặc biệt là sự tăng giảm của chi phí và doanh thu.