Khái quát chung về thị trường bất động sản

cần nghiên cứu thị trường một cách nghiêm túc, chặt chẽ; đồng thời triển khai các hoạt động xúc tiến (quảng cáo, khuyến mãi, PR...) và phân phối một cách hiệu quả.

Đánh giá sau khi mua

Sau khi mua sự hài lòng hay không hài lòng sẽ ảnh hưởng đến hành vi tiếp theo của người tiêu dùng. Do đó, người làm marketing cần phải nghiên cứu hành vi sau khi mua bao gồm: việc tiêu dùng sản phẩm như thế nào, phản ứng hài lòng hay không hài lòng, cách thức xữlý sản phẩm sau khi tiêu dùng,... để có gải pháp marketing đáp ứng kịp thời.

- Nếu khách hàng hài lòng: Tức là sản phẩm đáp ứng được kỳvọng, người tiêu dùng sẽcảm thấy hài lòng và nếu sản phẩm đáp ứng nhiều hơn kỳvọng thì người tiêu dùng sẽ rất hài lòng. Vì vậy họ sẽ mua lại sản phẩm khi có nhu cầu, đồng thời tuyên truyền tốt vềsản phẩm.

- Nếu khách hàng không hài lòng: Tức là tính năng sử dụng thực tế của sản phẩm không tương xứng với kỳ vọng mà họ đặt ra thì khi đó, người tiêu dùng sẽ không hài lòng và họ sẽ có những thái độ phản ứng khác nhau. Họ có thể có thể cố gắng giảm sự khó chịu bằng cách vất bỏ hoặc trả lại sản phẩm, hay cách khác là họ phản ánh trực tiếp với người cung ứng , kiện ra tòa án để đòi đền bù , khiếu nại hoặc có thểlên án và tẩy chay và tuyên truyền xấu vềsản phẩm, doanh nghiệp.

Do vậy đối với người làm marketing cần phải theo dõi hành vi của người tiêu dùng, cảm nhận của họ như thế nào sau khi dùng sản phẩm để từ đó đưa ra các giải pháp, chiến lược marketing một cách hợp lý và hiệu quảnhất. Tiếp nhận những phàn nàn của khách hàng được xem là con đường ngắn nhất, tốt nhất đểbiết được những gì khách hàng chưa hài lòng, từ đó điều chỉnh những hoạt động marketing của mình. Nỗ lực marketing nào tạo được thiện chí với khách hàng thìđó chính là giải pháp tốt giúp doanh nghiệp gia tăng thị trường và duy trì lượng khách hàng trung thành.

đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm về lượng cung và lượng giao dịch. Về sản phẩm bất động sản loại hình condotel trong quý II/2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường, giao dịch thành công chỉgần 1.400 sản phẩm, tỷlệhấp thụthấp đạt hơn 27%.

Nguyên nhân là do nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự án, các sản phẩm condotel hiện có giá tương đối cao cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm này.

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố này. Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷlục kểtừkhi thị trường hồi phục vào năm 2014.

Sựkhan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9%

theo năm, ởmức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sựtham gia của một sốdựán hạng sangởkhu vực trung tâm.

Mặc dù nguồn cung căn hộgiảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ ởcả Hà Nội và TP.

HồChí Minh ghi nhận vẫn ở mức cao. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷlệhấp thụphân khúc chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường nhàởTP. HồChí Minh vẫn đang có lực mạnh.

Bên cạnh lý do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt thì nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộgiảm là do thủtục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế.

Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước.

Cơn sốt đất bắt đầu bùng phátở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau Tết KỷHợi, lan tận

Trường Đại học Kinh tế Huế

tới các vùng quê khiến những mảnh đất còn nguyên bờ tre, gốc rạ cũng được hét giá

"trên trời".

Trong khi cơn sốt đất ở Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn đang ở đỉnh điểm thì tại TP.

Hồ Chí Minh, hiện tượng sốt đất bắt đầu quay trở lại vào thời điểm đầu tháng 3.

Những địa bàn rục rịch tái sốt có thểkể đến như Cần Giờ, quận 9... Giá đất thời điểm sốt cũng tăng lên gấp đôi, gấp ba.

Tại Vân Đồn, sau khi được cởi trói giao dịch cùng với đó là nhiều dựán hạtầng giao thông lớn như sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đi vào hoạt động, giá đất tại thị trường cũng bắt đầu rục rịch sốt trở lại vào thời điểm sau Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, giá đất vẫn thấp hơn so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.Còn tại Hà Nội, tình trạng sốt đất thời gian vừa qua cũng xảy ra ở một số huyện ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh,…

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của các đợt sốt đất là do thông tin vềthị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu tính thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vịnghiên cứu thị trường. Việc thiếu thông tin chính là kẽhở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ…

Năm 2019 được đánh giá là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách, quy định mới. Tuy nhiên, đây đều là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh những “cú sốc” và những tác động tiêu cực đến nhà đầutư, kinh tế- xã hội.

Đầu tiên phải kể đến việc chính quyền các thành phố lớn, các địa phương đang chú trọng rà soát toàn bộ các dự án sai phạm để sớm cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển và mở bán vào cuối năm 2019. Nhiều doanh nghiệp cũng đang khắc phục những sai phạm trước đây để thị trường dầnổn định trởlại.

Do đó, giới chuyên gia nhận định cuối năm 2019 và đầu 2020 thị trường bất động sản có những biến chuyển tích cực. Có thể cuối năm 2019 và sang năm 2020 thị trường sẽcó những hoạt động sôi động mới, phát triển tốt hơn.

1.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng

Năm 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng xuất hiện nhiều biến động. Riêng những tháng cuối năm, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu tích cực, ổn định nhờ sự thanh lọc và thắt chặt quản lý từphía chính quyền.

Trường Đại học Kinh tế Huế

Thực tế năm 2019, các mảng đất nền đà nẵng, từ nội thị đến ngoại ô, đều dao động mạnh vào đầu năm với giá tăng gấp 4– 10 lần trước đó. Từtháng 4/2019, không khíảm đạm bắt đầu hiện hữu, việc giao dịch suy thoái, các nhà đầu tư dần lui khỏi thị trường. Những nhà đầu tư “giữ đất” đều lâm vào cảnh khó khăn. Một sốkhu vực, giá đất có hướng giảm. Đến tháng 7, hầu như giao dịch đất nền đóng băng. Tháng 11/2019, với vụ việc dự án Condotel Cocobay của tập đoàn Thành Đô mất khả năng thanh toán theo hợp đồng, thị trường gần như “lạnh ngắt”. Theo các nhà môi giới, tình hình này sẽ kéo dài đến mùa hè 2020, may ra mới hồi phục.

Mặc dù bối cảnh bất động sản Đà Nẵng 2019 đầy tiêu cực, nhưng qua đánh giá của giới đầu tư, thị trường địa ốc ở đô thị này vẫn đầy tiềm năng. Ông Phan T.N., một chuyên gia đầu tư bất động sản khu vực nhận định “So với các thị trường bất động sản

“cùng đẳng cấp” là đô thị trực thuộc Trung ương, giá nhà đất ở Đà Nẵng vẫn là thấp nhất và có chỉ số giao dịch ít nhất. Giá đất cho đến nay của Đà Nẵng chưa vượt qua những đô thịvùng ven Hà Nội như Ninh Bình, trong khi vịthế Đà Nẵng hơn nhiều lần.”

Giới chuyên môn tin tưởng, Đà Nẵng vẫn có khả năng tăng giá đất lên từ 20 – 40% nữa, trong một thời gian tới, khi hội đủ các điều kiện quy hoạch đồng bộ và tăng các giá trị đầu tư địa phương lên đúng tầm. Cho nên đầu tư đất ở Đà Nẵng về chiến lược dài hơi vẫn là lợi thếkhông nên bỏqua.