PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà cao cấp của
1.1.4. Khái niệm và phân loại về thị trường bất động sản:
1.1.4.1. Thị trường bất động sản:(BĐS)
Là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác.
Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựngnền kinh tế thị trường của nướcta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài.
(Nguồn:w.w.w.voer.edu.vn) 1.1.4.2. Phân loại thị trường bất động sản:
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường -Thị trường nhàở
-Thị trường khách sạn -Thị trường nhà cho thuê -Thị trường văn phòng
Trường Đại học Kinh tế Huế
* Theo mục đích sử dụng -Thị trường mua và bán -Thị trường cho thuê
-Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
(Nguồn:w.w.w.voer.edu.vn)
(Nguồn:w.w.w.voer.edu.vn) Hình 2.5 :Phân loại thịtrường BĐS
1.1.4.2.1. Khái niệm vềnhàở trong đô thị
Nhà ở được xây dựng trong các đô thị, hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tập trung dân cư thành các khu ở(thường gọi là chung cư hoặc nhàở riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp năng lượng;thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đườn giao thông; môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ-phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật
Trường Đại học Kinh tế Huế
chất và văn hoá, tinh thần của con người. Do tính chất của đô thị khác với nông thôn, nên khái niệm và tổ chức không gian nhà ở hoàn toàn khác. Dưới đây là một số thể loại điển hình:
+ Nhà ở kiểu biệt thự có hai loại đó là: Biệt thự phố và Biệt thự ngoại ô. Là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trămkhách. Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Thường mỗi biệt thự có một tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử. Biệt thự thường được xây trên những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố....Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, những người có điều kiện sống cao như cácquan chứccao cấp, các thương nhân giàu hay các trí thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình không hạn chế. Vì vậy từ nội dung không gian, diện tích sử dụng cũng như điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng các hình thức bên ngoài của ngôi nhà đều rất cao. Ngôi nhà có nhiều khả năng đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho đô thị, cho đường phố.
Nhà ở biệt thự hơn bất cứ loại hình nhà ở nào khác là nó có thể thể hiện được thị hiếu thẩm mỹ của chủ nhân nhiều nhất.
+ Nhàở liềnkế (nhà khối ghép)đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghép liền nhau chỉ còn khả năngtạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng. Loại nhà này cònđược gọi là nhàở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng. Đây cũng là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn biệt thự thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở cácthành phố nhỏ và vừa rất được phát triển. Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là thích hợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì cũng có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều. Đây là loại nhà gồm các căn hộ đặt cạnh nhau xếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối vào phía trước và phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên cạnh. Đối với biệt thự
Trường Đại học Kinh tế Huế
liên kế, đối với nhà liên kế (hay nhà khối ghép) bao gồm nhà hàng phố (chỉ có sân sau, sân trong). Đây là loại nhà đồng thời có thể sử dụng để ở và để kinh doanh vì nhà ở gắn liền với hè phố tạo nên những mặt phố. Nhìn chung các ngôi nhà này chỉ có thể lấy ánh sáng tự nhiên từ một hướng đó là từ đường phố để cải tạo điều kiện khí hậu cho các phòngở và phòng sinh hoạt trong từng gia đình thì mỗi nhà thường có từ một đến hai sân trong để có thể lấy ánh sáng bổ sung từ những sân trong kiểu giếng ánh sáng - sân trong nhỏ này. Nhà liên kế có sân vườn (có vườn trước sâu sau). Đây là loại nhà biệt thự có sân vườn có tiêu chuẩn mức sống trên trung bình. Để đảm bảo có sân vườn trước và sau nhà nên yêu cầu mật độ xây dựng trên lô đấtphải bảo đảm 50-60%.
Mặt tiềncủa ngôi nhà bắt buộc phải lùi lại so với hàng rào một khoảng ít nhất là 2,5m.
+ Nhàở ghép hộ là loại nhàở được tổ hợp một hoặc nhiều căn hộ trong tổng thể công trình thống nhất. Nhàở ghép hộ giải quyết được nhu cầu ở độclập cho từng căn hộ nhưng vẫn đảm bảo sự thống nhất về hình thức kiến trúc và khối tích của toà nhà. Nhìn chung, cấu trúc nhà ở ghép hộ có những ưu điểm là thayđổi toàn bộ các yếu tố đô thị:
diện tích chiếm đất nhỏ, nhu cầuphục vụ tiện nghi tương đối cao, tăng khả năng tiếp xúc thiên nhiên, khả năng giao tiếp, tiết kiệm chi phí trong xây dựng cũng như đầu tư hạ tầng, điển hình hoá và cho phép tạo các giải pháptổ hợp phong phú mang tính thẩm mỹ, sinh động, đặc thù với cáckhả năng linh hoạt hình khối, tạo không gian đa chiều với cấu trúc mạng (khi nằm trong quần thể khu ở cao tầng kết hợp hợpthấp tầng).
+ Nhàở kiểu khách sạn: Đây là loại nhàở bao gồm những căn hộ nhỏ (chủ yếu từ 1-2 phòng ở). Khu phụ trong căn hộ của nhà ở kiểu khách sạn tương đối đơn giản hơn ở chung cư nhưng trang thiết bị phục vụ cho những gia đình ít nhân khẩu (chỉ có hai vợ chồng không có con hoặc có một con, người độc thân, những cặp vợ chồng trẻ chưa có con). Nộidung của căn nhà kiểu này nằm ở giữa hai loại hình nhà ở chung cư và khách sạn. Các gia đình thường là quy mô nhỏ, sống trong đó phải sử dụng chung các hành lang cầu thang như ở chung cư nhưng lại có bộ phận dịch vụ kiểu khách sạn
+ Nhà ở ký túc xá thành phần tạo nên ngôi nhà là các buồng ở tập thể cho cá nhân(người độc thân) chỉ bố trí giường ngủ là chủ yếu, với các phòngbố trí 1-3 giường nếu là giường một tầng hay 6-8 giường nếu là giường hai tầng. Các khu vực WC, bếp được tập trung để phục vụ cho một loại phòng. Các phòng sang cũng chỉ trang bị một vòi tắmbông sen, mộtvòi rửa mặt cho tập thể từ ba đến sáu phòng.
Trường Đại học Kinh tế Huế
+ Nhàở nhiều căn hộ (nhà chung cư) các chung cư nhiều tầng là các loại nhàở phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ bốn tầng trở lên. Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm mộtsố kiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khácnhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các phòng chính, phòng phụtrong một căn hộ. Loại nhà này được thiết lập dự trên tế bào của nó là căn nhà.Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình.
Căn cứ vào cách tổ hợp những căn hộ mà người ta có thể phân loại các chung cư nhiều tầng thành các dạng sau:
+ Chung cư kiểu đơn nguyên + Chung cư kiểu hành lang + Chung cư vượt tầng.
+ Chung cư có sân trong + Chung cư lệch tầng
(Nguồn :Trần Đình Hiếu –Khoa kiến trúc –ĐH Khoa Học Huế, năm 2009) 1.1.4.2.2. Khái niệm căn hộcao cấp
Hiện nay vẫn chưa có khái niệm cụ thể nào để nói chính xác căn hộ cao cấp là gì. Nó sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội như trang thiết bị tiên tiến, thiết kế hiện đại, tiện ích dịch vụ đồng bộ, không gian sống xanh… căn hộ cao cấp hiện đang là loại hình nhàở được khá nhiều người chọn lựa. Tuy nhiên, do vẫn thiếu vắng một tiêu chí định loại cụ thể nên để mua đúng sản phẩm, căn hộ cao cấp xứng đáng với số tiền tỷ giữa một thị trường sôi động là điều không hề đơn giản.
Dưới đây là một số đặc điểm của một căn hộ cao cấpcần có :
+ Vị trí: Khi chọn mua căn hộ cao cấp, điều đầutiên người tiêu dùng cần lưu ý đó chính là vịtrí. Một căn hộcao cấp sẽ thực sựcao cấp, xứng tầm với giá trị tiền tỷ mà người sở hữu bỏ ra ngoài vịtrí trung tâm thì còn phải là nơi có cơ sở hạtầng được xây dựng đồng bộ, hiện đại. Tiêu chí này đặc biệt được coi trọng tại căn hộcao cấp tại các nước phát triển.
+ Chủ đầu tư uy tín
Tìm hiểu kĩ vềchủ đầu tư dự án là điều tiếp theo bạn cần quan tâm không muốn sập bẫy của các công ty chuyên “treo đầu dê bán thịt chó”, bán dự án cao cấp “ảo”.
Trường Đại học Kinh tế Huế
Thoạt nghe có vẻchủ quan và hơi phiến diện song nếu mua một căn hộ cao cấp được phát triển bởi một đơn vịcó tiếng trên thị trường người mua yên tâm hơn, nguy cơ xảy ra rủi ro đáng tiếc cũng sẽ được hạn chế. Hiện nay, các bài đánh giá dự án căn hộ cao cấp, phân tích chuyên gia về ưu khuyết của loại hình sản phẩm này cũng đãđược đăng tải rộng rãi trên các phương tiện truyền thông, internet. Theo đó, người mua sẽdễdàng biết được đâu mới thực sựlà một căn hộhạng sang đáng mua và tại sao nó lại có giá bán cao hơn các sản phẩm khác.
+ Thiết kếkiến trúc độc đáo
Mộtcăn hộcao cấp sẽbao gồm các phòng chức năng như phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Trong đó chuẩn không gian quy định trong căn hộhạng sang tối thiểu phải luôn có từ2 khu vệsinh trởlên, toilet riêng trong mỗi phòng và phòng ngủchính. Ngoài ra, mỗi căn hộcó diện tích tối thiểu 70m2, diện tích phòng ngủchính không nhỏ hơn 20m2.Quy chuẩn căn hộhạng sang cũng quy định thiết bịvệsinh tối thiểu có trong căn hộgồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bịvệsinh phụnữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm (đứng) và thiết bịcấp nước nóng lạnh.
+ Hạtầng cơ sở
Cung ứng đầy đủ các công trình tiện ích phục vụ từ căn bản đến nâng cao nhu cầu sống cho cộng đồng dân cư với cơ sởgiáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn… cách khuôn viên dựán trong vòng bán kính không quá 500m. Có các hạng mục xanh như lối đi dạo bộ, công viên, sân vườn và không gian sinh hoạt, vui chơi ngoài trời.
+Ứng dụng công nghệ, lắp đặt thiết bịhiện đại
Đây chính là điểm khác biệt tạo nên giá trị xứng tầm với giá bán có thể lên đến hàng chục tỷcủa mỗi căn hộ cao cấp.
Chất lượng xây dựng hiện đại, trang thiết bị áp dụng công nghệ tân tiến được lắp đặt là không thể thiếu điển hình như hệ thống an ninh, hệ thống báo cháy thông minh; trang thiết bị lắp đặt trong nhà sửdụng công nghệ cảm ứng, nhận diện chủ nhà, công nghệkhông dây, ra lệnh điều khiển thiết bị bằng giọng nói...
+ Không gian sống
Căn hộcao cấp nên có trần nhà có độcao vừa đủ, khoảng từ3,5-4m là hoàn hảo, trần nhà cao cũng sẽgiúp kéo giãn không gian bên trong, làm căn nhà thêm sang trọng
Trường Đại học Kinh tế Huế
đẳng cấp theo đó cảm giác tù túng, chật chội do trần thấp cũng sẽ không còn.
Bên cạnh đó, căn hộ phải có không gian thông thủy ra bên ngoài để tối đa hóa đón sáng tựnhiên và khí trời trời lưu thông vào mỗi gian phòng bên trong.
+ Có thiết kếphù hợp
Nếu là người có nhiều bạn bè, chắc hẳn bạn rất muốn mời mọi người về thăm căn hộcủa mình. Vì vậy, phân tách giữa không gian sinh hoạt chung riêng nên là việc cần quan tâm ngay từbây giờ.
Bên cạnh đó, một gian phòng bếp được thiết kế đẹp và một số hạng mục tiện ích tạo điểm nhấn như hồ bơi, phòng tập gym… cũng sẽ không thể thiếu tại các dự án hạng sang.
+ Kiến trúc mới mẻ
Dù không phải là người am hiểu về chuyên môn kĩ thuật kết cấu công trình song tòa nhà bạn dựtính mua nhất thiết phải đảm bảo các yếu tố như tính vững chắc, sửdụng các loại vật liệu cao cấp, không gian sống hài hòa nổi bật bên trong là một số hạng mục tiện ích hay chi tiết đóng vai trò tạo điểm nhấn cho tổng thểcông trình.
+Căn hộhoàn thiện kèm nội thất
Thay vì mua căn hộ trống để tiết kiệm một khoản chi phí không đáng, một căn hộ bàn giao kèm nội thất từ các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp chắc chắc sẽ mang đến nhiều mặt lợi hơn bạn nghĩ.
Đó là chưa kể việc mua sắm nội thất sau khi nhận nhà thô sẽ ngốn đi không ít công sức, thời gian và thậm chí chi phí trang trí cũng có thể sẽ đội cao hơn gấp nhiều lần so với việcủy quyền thực hiện cho chủ đầu tư.
+ Bộphận quản lý tòa nhà
Theo quy định, mỗi căn hộcao cấp sẽcó tối thiểu 1,5 chỗ đậu xe ô tô. Một căn hộhạng sang bắt buộc cũng phải xây dựng chỗ đậu đỗ xe an toàn cho cư dân dựán (có thểlà bên ngoài hoặc bên trong tòa nhà).
Có hệthống an ninh, camera quan sát tại các khu vực công cộng như sảnh, hành lang, không gian sinh hoạt chung, cầu thang… hoạt động 24/24, đội ngũ nhân viên an ninh túc trực ngày đêm, đặc biệt là tại các lối ra vào đảm bảo cuộc sống an toàn tuyệt đối cho cư dân.
Trường Đại học Kinh tế Huế
1.1.4.2.3. Khái niệm về người có thu nhập khá trở lên
Tầng lớp thu nhập trung bình và giàu có ( Middle and affluent class - MAC) là một trong những thuật ngữ khi chúng ta thảo luận về những cơ hội kinh doanh ở những quốc gia đang phát triển giống như Việt Nam.
Định nghĩa của MAC theo Boston Consulting Group là những ai có thu nhập hộ gia đình từ 15 triệu VNĐ trở lên sẽ là thuộc tầng lớp thu nhập trung bình và thu nhập hộ gia đình từ 30 triệu VNĐ trở lên sẽ thuộc tầng lớp thu nhập cao. Ở Việt Nam, số lượng MAC là 12 triệu người vào năm 2012 và dự kiến đạt tới 33 triệu người vào năm 2020
Bằng công cụ trực tuyến của Kengo Kurokawa “Q&Me_ dịch vụ Nghiên Cứu Thị Trường ” năm 2015,tìm hiểu những điểm khác biệt gì giữa việc so sánh các lớp thu nhập hộ gia đình từ 10 –20 triệu, 20 – 30 triệu và nhiều hơn 30 triệu .
Hầu hết các điểm khác biệt có thể tìm thấy ở việc sử dụng các thiết bị điện tử ,ở Việt Nam là 35%. Và hầu hết những người có thu nhập trung bình họ sử dụng smartphone. Khảo sát tìm ra rằng 80% các lớp thu nhập trên đều sử dụng smartphone.
Và điều thú vị là tỉ lệ sử dụng iPhone cao hơn khi thu nhập cao hơn. Hơn một nửa số người có thu nhập từ 30 triệu trở lên sử dụng iPhone.
Và họ cũng có những trải nghiệm quốc tế tốt hơn. Thu nhập cao hơn, họ có nhiều mối quan hệ với bạn bè hoặc người thân ở nước ngoài hơn. Mặc dù có nhiều ngoại lệ nhưng chúng ta có thể nói rằng những người có nhiều mối quan hệ quốc tế hơn thường có xu hướng ở trong nhóm những người giàu có.
Khi nói đến vấn đề giải trí, câu hỏi sẽ hỏi về những trải nghiệm khi du lịch. Tỉ lệ những người đã từng du lịch nước ngoài trong vòng 12 tháng qua là 18%, 31% và 56% khi thu nhập ở lớp cao hơn. Và ở trải nghiệm du lịch quốc tế, thông qua các cuộc phỏng vấn chuyên sâu nhận thấy rằng mức độ phổ biến của các sản phẩm quốc tế như thế nào. Bọn họ tin tưởng rất ít vào các thương hiệu ở Việt Nam và hầu hết họ dùng các mối quan hệ ở nước ngoài của mình để mua hàng trên website và thông qua các kênh tin tưởng để vận chuyển về Việt Nam