ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG ĐỂ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON

(1)

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG ĐỂ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH

CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON

LÊ THỊ KIM CHI

Trường Đại học Kinh tế Huế

(2)

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH ------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG ĐỂ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH

CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON

Sinh viên thực hiện:

Lê Thị Kim Chi Lớp: K48B - KDTM Niên khóa: 2014-2018

Giảng viên hướng dẫn:

PGS.TS Nguyễn Đăng Hào

5/2018

Trường Đại học Kinh tế Huế

(3)

Lời Cảm Ơn

Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy, cô giáo Trường Đại Học Kinh Tế – Đại Học Huế đã tận tình dạy dỗ, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu trong những năm học vừa qua. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo – PGS.TS.

Nguyễn Đăng Hào đã rất tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện tốt đề tài khóa luận tốt nghiệp này.

Trong thời gian thực tập tại công ty Bất động sản Phố Son- Đà Nẵng tôi đã được các anh chị trong phòng hành chính và các anh chị cùng làm việc trong bộ phận Kinh doanh và Hành chính chỉ bảo tận tình, tạo mọi điều kiện thuận lợi, truyền đạt những kiến thức thực tế và cung cấp những thông tin cần thiết phục vụ cho việc hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu của mình. Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo Công ty Bất động sản Phố Son cùng các anh chị phòng Kinh Doanh, phòng Hành Chính và một số phòng, ban, bộ phận khác đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập vừa qua.

Cuối cùng, tôi xin được cảm ơn những người thân trong gia đình và bạn bè đã hết lòng ủng hộ, giúp đỡ tôi rất nhiều trong thời gian vừa qua.

Xin chân thành cảm ơn!

Huế, tháng 5 năm 2018 Sinh viên thực hiện

Lê Thị Kim Chi

MỤC LỤC

Trường Đại học Kinh tế Huế

(4)

PHẦN 1: MỞ ĐẦU ...1

1. Lý do chọn đềtài...1

2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ...2

2.1 Mục tiêu chung ...2

2.2 Mục tiêu cụthể...2

2.3 Câu hỏi nghiên cứu...3

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...3

3.1 Đối tượng nghiên cứu ...3

3.2 Phạm vi nghiên cứu ...3

3.2.1 Phạm vi vềkhông gian: ...3

3.2.2 Phạm vi vềthời gian:...3

3.2.3 Phạm vi vềnội dung: ...4

4. Phương pháp nghiên cứu ...4

4.1 Quy trình thiết kếnghiên cứu ...4

4.2 Phương pháp thu thập thông tin ...5

4.2.1 Nguồn dữliệu thứcấp ...5

4.2.1.1 Nguồn nội bộ...5

4.2.1.2 Nguồn bên ngoài...5

4.2.2 Nguồn dữliệu sơ cấp...6

4.2.2.1. Nghiên cứu định tính ...6

4.2.2.2. Nghiên cứu định lượng ...6

4.3 Phương pháp xửlý, phân tích sốliệu ...9

4.3.1 Thống kê mô tả...9

4.3.2 Đánh giá độtin cậy của thang đo...10

4.3.3 Phân tích nhân tốkhám phá (EFA) ...10

4.3.4 Hồi quy tuyến tính ...11

5. Kết cấu của đềtài nghiên cứu...12

PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...13

(5)

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÍ LUẬN VỀ NĂNG LỰC ĐỘNG VÀ NĂNG LỰC

CẠNH TRANH...13

1.1 Lý thuyết vềnguồn lực và đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thếcho doanh nghiệp .13 1.1.1 Lý thuyết vềnguồn lực...13

1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thếcho doanh nghiệp ...13

1.1.2.1 Nguồn lực có giá trị...13

1.1.2.2 Nguồn lực hiếm ...14

1.1.2.3 Nguồn lực khó bắt chước ...14

1.1.2.4 Nguồn lực không thểthay thế...14

1.2 Lý luận chung vềthuyết năng lực động ...15

1.2.1 Khái niệm về năng lực động...15

1.2.2 Lịch sửhình thành lý thuyết năng lực động ...16

1.3 Lý luận chung vềbất động sản ...17

1.3.1 Khái niệm vềbất động sản ...17

1.3.2 Thuộc tính của bất động sản ...19

1.3.2.1 Tính bất động...19

1.3.2.2 Tính không đồng nhất...19

1.3.2.3 Tính khan hiếm...19

1.3.2.4 Tính bền vững đời sống kinh tế...19

1.4 Lí luận chung về năng lực cạnh tranh trong bất động sản...20

1.4.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh ...20

1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp ...21

1.4.2.1 Định tính ...21

1.4.2.2 Định lượng...23

1.4.3 Vai trò, tầm quan trọng và sựcần thiết nâng cao năng lực cạnh tranh ...24

1.4.3.1 Đối với nền kinh tếquốc dân...24

1.4.3.2 Đối với doanh nghiệp ...25

1.4.3.3 Đối với ngành đầu tư kinh doanh bất động sản ...25

1.4.3.4 Đối với sản phẩm...26

Trường Đại học Kinh tế Huế

(6)

1.5 Kết quảmột sốnghiên cứu về năng lực động doanh nghiệpở Việt Nam và trên Thế

giới ...26

1.6 Mô hình nghiên cứu và các định nghĩa...29

1.6.1 Mô hình nghiên cứu...29

1.6.2 Định nghĩa các yếu tốcấu thành...33

1.6.2.1 Năng lực marketing ...33

1.6.2.2 Định hướng kinh doanh ...34

1.6.2.3 Năng lực sáng tạo ...34

1.6.2.4 Danh tiếng doanh nghiệp...35

1.6.2.5 Năng lực nguồn nhân lực...36

TÓM TẮT CHƯƠNG 1...37

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG THUYẾT NĂNG LỰC ĐỘNG TRONG VIỆC NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON ...38

2.1 Giới thiệu tổng quan vềCông ty bất động sản PhốSon...38

2.1.1 Giới thiệu sơ lược vềCông ty bất động sản PhốSon...38

2.1.2 Lịch sửhình thành và phát triển ...38

2.1.3 Tầm nhìn, sứmệnh, giá trịcốt lõi của công ty bất động sản PhốSon ...40

2.1.3.1 Tầm nhìn...40

2.1.3.2 Sứmệnh ...40

2.1.3.3 Giá trịcốt lõi...40

2.1.4 Đặc điểm cơ cấu tổchức bộmáy quản lý của công ty bất động sản PhốSon ...41

2.1.4.1 Cơ cấu tổchức bộmáy quản lý ...41

2.1.4.2. Chức năng và nhiệm vụcủa các bộmáy ...41

2.1.5 Cơ cấu và tình hình laođộng tại Phòng Kinh doanh...44

2.1.6 Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty Bất động sản PhốSon ...47

2.1.7 Tình hình kết quả kinh doanh của Công ty cổphần Bất động sản PhốSon trong giai đoạn 2015-2017 ...51

2.2 Thực trạng áp dụng mô hình năng lực cạnh tranh động của Công ty Bất động sản PhốSon trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh...53

Trường Đại học Kinh tế Huế

(7)

2.2.1 Mô tảmẫu điều tra thông qua thống kê mô tả...53

2.2.1.1 Thông tin mẫu theo độtuổi ...54

2.2.1.2 Thông tin mẫu theo nghềnghiệp ...55

2.2.1.3 Thông tin mẫu theo thu nhập...56

2.2.1.4 Thông tin mẫu theo phương tiện biết đến sản phẩm ...57

2.2.2 Thực trạng mua hàng của khách hàng tại công ty Bất động sản PhốSon...58

2.2.2.1 Mức độ thườngxuyên quan tâm đến các sản phẩm của công ty...58

2.2.2.2 Thời gian hợp tác của khách hàng với công ty...59

2.2.3 Đánh giá độtin cậy thang đo trước khi rút trích các các nhân tốcủa mô hìnhảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của công ty ...59

2.2.3.1 Đối với biến năng lực marketing ...60

2.2.3.2 Đối với biến danh tiếng ...62

2.2.3.3 Đối với nhóm biến sáng tạo...63

2.2.3.4 Đối với nhóm nhân tố định hướng kinh doanh ...64

2.2.3.5 Đối với nhóm nguồn nhân lực ...66

2.2.3.6 Đối với nhóm nhân tốbiến phụthuộc năng lực cạnh tranh ...68

2.2.4 Phân tích nhân tốkhám phá EFA ...68

2.2.4.1 Rút trích nhân tố tác động đến năng lực cạnh tranh tại công ty Bất động sản PhốSon (Phân tích nhân tốEFA cho biến độc lập) ...68

2.2.4.2 Phân tích nhân tốkhám phá EFA cho biến phụthuộc ...73

2.2.5 Phân tích hồi quy ...74

2.2.5.1 Kiểm định tương quan tuyến tính Pearson ...74

2.2.5.2 Xây dựng mô hình hồi quy ...75

2.2.5.3 Phân tích hồi quy đa biến ...77

2.2.5.4 Mô hình hiệu chỉnh...79

2.2.6 Phân tích giá trịtrung bìnhđánh giá của khách hàng theo đặc điểm cá nhân...80

2.2.6.1 Kiểm định One- way Anova theo giới tính ...80

2.2.6.2 Kiểm định One-way Anova theo độtuổi...81

2.2.6.3 Kiểm định One- way Anova theo nghềnghiệp ...83

Trường Đại học Kinh tế Huế

(8)

CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN PHỐ SON- ĐÀ NẴNG ...87

3.1 Định hướng phát triển của Công ty Bất động sản PhốSon...87

3.2 Giải pháp để nâng cao năng lực cạnh tranh cho công ty bất động sản Phố Son Đà Nẵng...89

3.2.1 Nhóm giải pháp vềDanh tiếng công ty ...89

3.2.2. Nhóm giải pháp về Định hướng kinh doanh ...91

3.2.3 Nhóm giải pháp về Năng lực sáng tạo...92

3.2.4 Nhóm giải pháp về Năng lực nguồn nhân lực ...93

3.2.5. Nhóm giải pháp về Năng lực marketing...94

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...96

3.1 Kết luận...96

3.2 Hạn chếcủa đềtài và kiến nghị đối với nghiên cứu tương lai...97

3.3 Kiến nghị đối với công ty Bất động sản PhốSon...98

TÀI LIỆU THAM KHẢO...99 PHỤ LỤC

(9)

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Các biến nghiên cứu và nguồn gốc thang đo...7

Bảng 1.1: Một sốnghiên cứu về năng lực động...27

Bảng 1.2: Các chỉsốcấu thành các nhân tố ảnh hưởng năng lực cạnh tranh động ...31

Bảng 2.1: Cơ cấu và tình hình nhân sự...44

Bảng 2.2: Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty cổ phần Bất động sản Phố Son trong giai đoạn 2015-2017...47

Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh của Công ty cổ phần Bất động sản Phố Son trong giai đoạn 2015-2017 ...51

Bảng 2.4: Thông tin mẫu theo độtuổi ...54

Bảng 2.5: Thông tin mẫu theo nghềnghiệp ...55

Bảng 2.6: Thông tin mẫu theo thu nhập ...56

Bảng 2.7: Thống kê các phương tiện khách hàng biết đến sản phẩm lần đầu tiên ...57

Bảng 2.8: Mức độquan tâm các sản phẩm của công ty Bất động sản PhốSon...58

Bảng 2.9: Độtin cậy của thang đo biến Năng lực marketing ...60

Bảng 2.10: Độtin cậy của thang đo biến Năng lực cạnh tranh đãđược điều chỉnh ...61

Bảng 2.11 : Độtin cậy của thang đo danh tiếng...62

Bảng 2.12: Độtin cậy của thang đo sáng tạo ...63

Bảng 2.13: Độtin cậy thang đo định hướng kinh doanh...64

Bảng 2.14: Độtin cậy của thang đo định hướng kinh doanh sau khi điều chỉnh...65

Bảng 2.15: Độtin cậy của thang đo Nguồn nhân lực...66

Bảng 2.16: Độtin cậy thang đo Nguồn nhân lực sau khi được điều chỉnh...67

Bảng 2.17: Độtin cậy của thang đo năng lực cạnh tranh...68

Bảng 2.18: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của công ty ...69

Bảng 2.19: Ma trận xoay các nhân tố...70

Bảng 2.20: Kiểm định KMO và Bartlett’s Test giá trịcảm nhận tổng quát...73

Bảng 2.21: Kết quảphân tích nhân tố năng lực cạnh tranh của công ty ...73

Trường Đại học Kinh tế Huế

(10)

Bảng 2.22: Ma trận hệsố tương quan giữa các biến trongthang đo năng lực cạnh tranh

...74

Bảng 2.23 : Đánh giá độphù hợp của mô hình ...75

Bảng 2.24: Phân tích ANOVA cho mô hình hồi quy tuyến tính bội...76

Bảng 2.25: Kết quảhồi quy đa bội sửdụng phương pháp Enter sau khi loại biến ...77

Bảng 2.26: Kết quả kiểm định One Way Anova “Giới tính”...80

Bảng 2.27: Kết quả thống kê mô tả các nhóm khách hàng theo “Giới tính” ANOVA.81 Bảng 2.28: Kết quả kiểm định One Way Anova “Độ tuổi”...81

Bảng 2.29: Kết quả thống kê mô tả các nhóm khách hàng theo “Độ tuổi” ANOVA...82

Bảng 2.30: Kết quả kiểm định One Way Anova “Nghềnghiệp”...83

Bảng 2.31: Kết quả thống kê mô tả theo “Nghềnghiệp” ANOVA...84

Bảng 2.32: Kết quả kiểm định One Way Anova “Thu nhập”...84

Bảng 2.33: Kết quả thống kê mô tả theo “Thu nhập” ANOVA...85

Trường Đại học Kinh tế Huế

(11)

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH

Hình 1.1: Nguồn lực đạt VRIN và lợi thếcạnh tranh của doanh nghiệp ...15

Hình 1.2: Lịch sửhình thành lý thuyết năng lực động ...16

Hình 1.3: Mô hình năng lực động của doanh nghiệp ...29

Hình 2.1: Cơ cấu tổchức bộmáy quản lý Công ty Bất động sản PhốSon...41

Hình 2.2: Thời gian hợp tác của khách hàng đối với công ty PhốSon ...59

Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh...79

(12)

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài

Với chính sách mở cửa và hội nhập, nền kinh tế đất nước đang ngày càng phát triển cùng với tốc độ toàn cầu hóa ngày càng cao, các doanh nghiệp đã và đang đối mặt với mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt. Đặc biệt, các doanh nghiệp nhỏvà vừa có đặc điểm nguồn lực bị giới hạn, thường đối mặt với áp lực cạnh tranh trong môi trường kinh doanh thay đổi nhanh chóng, chính áp lực này đãđe dọa sự tồn tại của doanh nghiệp. Đểtồn tại và phát triển, doanh nghiệp cần phải nâng cao năng lực cạnh tranh của mình vì đó là chìa khóa dẫn đến thành công cho tất cả các doanh nghiệp,điều này lại đòi hỏi doanh nghiệp phải có nguồn lực thích hợpđểtạo ra lợi thếcạnh tranh. Vì vậy, yêu cầu cấp bách đối với các doanh nghiệp là phải phát hiện ra các nguồn lực tạo ra lợi thếcạnh tranh rồi từ đó duy trì và phát triển nhằm đảm bảo lợi thếcạnh tranh bền vững trong tương lai, giúp cho doanh nghiệp đứng vững trên thị trường nộiđịa trước sựtấn công của các đối thủcạnh tranh.

Cạnh tranh chắc chắn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng và các nhà khai thác, nhưng chuẩn bị nhưthế nào đểcạnh tranh hiệu quả đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược kinh doanh hiệu quảriêng của mình. Thị trường hiện nay đã có nhiều thay đổi, các doanh nghiệp cũng cần phải có cái nhìn vàđịnh hướng mới cho doanh nghiệp của mình.

Trongcơ chế thị trường, năng lực cạnh tranh đặc biệt là năng lực động là yếu tố mang tính quyết định đến sựthành bại của một doanh nghiệp cho nên nâng cao năng lực cạnh tranh nói chungvà năng lực động nói riêng có tầm quan trọng sống còn và trở thành một đòi hỏi tất yếu đối với sự tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay

Là một công ty bất động sản trên thị trường sôi động Đà Nẵng, Công ty Bất động sản PhốSon cũng đãđặt ra cho mình yêu cầu cấp bách là làm thế nào đểtồn tại và phát triển ở thị trường tiềm năng nơi đây. Giống như bất kỳ công ty nào khác đang có mặt và phát triển tại thị trường này, Công ty Bất động sản Phố Son tham gia

Trường Đại học Kinh tế Huế

(13)

vào thị trường bất động sản Đà Nẵng với những lợi thếcạnh tranh riêng. Tuy nhiên, trong môi trường toàn cầu hóa hiện nay, hầu hết các tập đoàn kinh tế lớn đều có chung một hay nhiều nguồn lực tạo nên lợi thế cạnh tranh. Vấn đề đặt ra làm sao để Phố Son nhận dạng và nuôi dưỡng các nguồn lực động có tính khác biệt nhằm tạo nên các lợi thếcạnh tranh phục vụcho mụcđích kinh doanh của mình.

Đứng trước thực tế đó,trong quá trình thực tập tôi đã thực hiện nghiên cứu nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá hiện trạng năng lực cạnh tranh của công ty, đồng thời tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, chỉcó lý thuyết về năng lực động mới đánh giá được làm thếnào doanh nghiệp có thểtạo ra được lợi thế cạnh tranh trong môi trường thay đổi nhanh chóng (Ambrosini và Bowman, 2009). Điều quan trọng hơn, năng lực động cho phép doanh nghiệp tạo ra và duy trì lợi nhuận trong môi trường thay đổi nhanh chóng (Ambrosini và Bowman, 2009; Helfat và các cộng sự, 2007). Xuất phát từnhững vấn đềtrên, tôi quyết định lựa chọn đề tài: “Áp dụng thuyết năng lực động để nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty bất động sản Phố Son”đểlàm khóa luận tốt nghiệp của mình.

2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở phân tích và đánh giá thực trạng Năng lực động tại Công ty Bất động sản Phố Son. Từ đó, đề xuất ra các giải pháp hiệu quả nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty trong 5năm tới.

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệthống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn vềthuyết năng lực động và năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản.

- Xác định và đo lường các nhân tố tác động đến năng lực cạnh tranh của công ty thông qua thuyết năng lực động.

- Đánh giá thực trạng và hiệu quảviệc áp dụng thuyết năng lực động trong nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty Bất động sản PhốSon.

Trường Đại học Kinh tế Huế

(14)

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty trong việc áp dụng thuyết Năng lực động.

2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Có những cơ sở lý luận và thực tiễn nào liên quan đến các yếu tố hình thành năng lực động và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp?

- Những nhân tố nào tác động và mức độ tác động của các yếu tố trong năng lực độngđến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp?

- Tác động của các yếu tốhình thành năng lực động đến việc nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty Bất động sản PhốSon như thếnào?

- Cần có những biệnpháp nào để nâng cao hơn nữa năng lực cạnh tranh của của Công ty Bất động sản PhốSon?

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thông qua việc xem xét thuyết năng lực động.

- Đối tượng khảo sát: Các khách hàng đãđược tư vấn sản phẩm nhưng chưa mua;

các khách hàng đã mua và đầu tư đất của công ty. Điểm tương đồng giữa 2 nhóm khách hàng được phỏng vấn này là họ đãđược tư vấn tất cảvà trải nghiệm vềcác chế độ, chính sách cũng như chất lượng trong dịch vụcủa công ty. Nhóm khách hàng được tư vấn nhưng chưa mua tức là mặt quyết định mua của họchỉbị chi phối bởi khả năng tài chính và lựa chọn sản phẩm chưa phù hợp.

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3.2.1 Phạm vi về không gian:

Tại Công ty Bất động sản PhốSon và thị trường bất động sản Đà Nẵng 3.2.2 Phạm vi về thời gian:

- Dữliệu sơ cấp: Thu thập từcác tài liệu do Công ty Bất động sản PhốSon cung cấp trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017

Trường Đại học Kinh tế Huế

(15)

- Dữliệu thứcấp: Thu thập từphiếu điều tra, phỏng vấn nhân viên vào tháng 2 và 3năm 2018.

3.2.3 Phạm vi về nội dung:

Đềtài tập trung nghiên cứu về năng lực cạnh tranh của Công ty Bất động sản Phố Son thông qua việc nghiên cứu nguồn năng lực động tại công ty.

4. Phương pháp nghiên cứu 4.1 Quy trình thiết kế nghiên cứu

Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu đề tài Quy trình nghiên cứu được thực hiện qua 4bước chính:

- Xác định vấn đềnghiên cứu:

Dựa trên việc xác định những khó khăn và áp lực mà các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải đối mặt trong môi trường kinh doanh thay đổi nhanh chóng, đặc biệt là thị trường nhà đất hiện nay, việc xác định đề tài nghiên cứu này mong muốn góp một Xác định vấn đềnghiên cứu

Thiết kếnghiên cứu Nghiên cứu sơ bộ

Dữliệu thứcấp Nghiên cứu định tính

Thiết kếbảng hỏi VĐiều tra thử đểkiểm tra

bảng hỏi

Chỉnh sửa lại bảng hỏi

Điều tra chính thức

Tiến hành điều tra theo cỡmẫu Mã hóa, nhập và làm sạch dữliệu

Xửlý và phân tích dữliệu Kết quảnghiên cứu Báo cáo kết quảnghiên cứu

Trường Đại học Kinh tế Huế

(16)

phần nhỏ giúp công ty là đối tượng nghiên cứu phát hiện và nuôi dưỡng năng lực động của mình nhằm tạo ra lợi thếcạnh tranh trong môi trường động.

- Thiết kếnghiên cứu:được thểhiện thông qua Sơ đồ1 - Nghiên cứu sơ bộ:

Nghiên cứu định tính để khám phá, điều chỉnh và bổsung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm nghiên cứu.

Trên nền tảng cơ sởlý thuyết và thực tế trong quá trình thực tập tại Công ty Bất động sản Phố Son Đà Nẵng, nghiên cứu tiến hành xây dựng bảng câu hỏi sơ bộ. Sau đó, nghiên cứu sửdụng phương pháp phỏng vấn sâu 10khách hàng khi đến giao dịch, các cán bộBan lãnhđạo công ty cùng 10 nhân viên tại các phòng ban nhằm điều chỉnh và hoàn thiện bảng hỏi. Tiếp theo, nghiên cứu tiến hành điều tra thử40 khách hàng có giao dịch tại công ty. Kết quả giai đoạn này là cơ sở để kiểm tra, rà soát và điều chỉnh bảng câu hỏi lần cuối trước khi tiến hành điều tra chính thức. Sau khi đã có bảng hỏi hoàn chỉnh thì nghiên cứu tiến hành xác định mẫu điều tra.

- Điều tra chính thức: Điều tra bằng bảng câu hỏi nhằm thu thập thông tin, phân tích dữliệu khảo sát cũng như đánh giá thang đo, kiểm định các giảthuyết và mô hình nghiên cứu thông qua phần mềm SPSS 20.

4.2 Phương pháp thu thập thông tin 4.2.1 Nguồn dữ liệu thứ cấp

4.2.1.1 Nguồn nội bộ

Nguồn nội bộbao gồm: Bảng kết quả hoạt động kinh doanh, tình hình tài sản, nguồn vốn, tình hình laođộng trong giai đoạn 2015– 2017; cơ cấu tổ chức, chức năng và nhiệm vụcủa các phòng ban trong Công ty bất động sản PhốSon.

4.2.1.2 Nguồn bên ngoài

- Thu thập từ các luận văn nghiên cứu về năng lực động của doanh nghiệp, các yếu tố nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản.

Trường Đại học Kinh tế Huế

(17)

- Thu thập từ Website, tạp chí, báo: Quá trình hình thành và phát triển của công ty, các bài báo khoa học nghiên cứu về năng lực động.

4.2.2 Nguồn dữ liệu sơ cấp 4.2.2.1. Nghiên cứu định tính

- Sử dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: trao đổi ý kiến với Ban lãnh đạo và các nhân viên kinh doanh có kinh nghiệm lâu năm về các yếu tố cạnh tranh của công ty so với đối thủcạnh tranhđể đưa ra quyết định lựa chọn thay 1 yếu tốtácđộng trong mô hình nghiên cứu gốc của tác giảHuỳnh ThịThúy Hoa.

- Sử dụng phương pháp quan sát để xem xét công ty có các hình thức năng lực động nào đãđược sửdụng để nâng cao năng lực cạnh tranh và cách sửdụng các nguồn năng lực đó có hiệu quảhay không.

4.2.2.2. Nghiên cứu định lượng

Điều tra khảo sát đối tượng là các khách hàngđãđược tư vấn nhưng chưa mua và các khách hàng đã mua các sản phẩm của công ty

- Thiết kếbảng hỏi: Bảng hỏi được xây dựng dựa trên mô hình nghiên cứu Năng lựcđộng của các nghiên cứu khácở Việt Nam cũng như trên thế giới. Căn cứ vào mô hình nghiên cứu năng lực động của Wang và Ahmed (2007), mô hình nghiên cứu năng lực động và kết quả kinh doanh của Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009). Tuy nhiên trong quá trình triển khai để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin phân tích, nội dung sẽ gắn với thực tế doanh nghiệp đang điều tra nên không hoàn toàn giống với nghiên cứu gốc. Yếu tố còn lại là Năng lực nguồn nhân lựcđược rút ra và kết hợp từcác nghiên cứu riêng lẻtừng nhân tốvà từ cơ sở việc xem xét tình hình cụthểcủa doanh nghiệp cũng như tham khảo ý kiến của các cán bộBan lãnhđạo trong các cuộc phỏng vấn sâu.

Trường Đại học Kinh tế Huế

(18)

Bảng 1: Các biến nghiên cứu và nguồn gốc thang đo

Nhân tố Nguồn

Năng lực marketing

Homburg và cộng sự, 2007; Kotler và cộng sự, 2006;

Li & Calatone, 1998; Tho & Trang, 2009; Nguyen &

Barrett, 2007; Jayachandran, 2008; Menguc & Auh, 2006; Wang và Ahmed (2007)

Định hướng kinh doanh

Covin & Slevin, 1989; Lumpkin & Dess, 1996, Keh và cộng sự, 2007; Tho & Trang, 2009; Wang và Ahmed (2007)

Năng lực sáng tạo Dess & Picken, 2000; Hult và cộng sự, 2006, Tho &

Trang, 2009

Năng lực nguồn nhân lực Một số yếu tố tạo thành năng lực động và giải pháp nuôi dưỡng, Nguyễn Đình Thọ, 2009

Danh tiếng doanh nghiệp Trout, 2004; Gronroos, 1984; Kang & James, 2004;

Roberts và ctg, 2002; Wang và Ahmed (2007)

Các nhân tốhay biến được lấy từ các nghiên cứu trước đây, nhưng nội dung của các nhân tố này được cấu thành dựa trên việc xem xét các định nghĩa của chính nhân tố đó và các nghiên cứu liên quan. Và đây cũng là cơ sở đểxây dựng các biến quan sát dưới dạng câu hỏi trong bảng câu hỏi nghiên cứu của đềtài này.

Thang đo của bảng hỏi được thiết kế bằng thang đo Likert 5 mức độ gồm các mức đánh giá từ 1 đến 5 tương ứng với mức từ “Rất không đồng ý” đến “Rất đồng ý”.

Căn cứ vào thang đo này, người được hỏi sẽ đưa ra đánh giá của mình cho từng phát biểu được nêu trong bảng hỏi.

Ngoài ra bảng câu hỏi còn dùng các thangđo định danh, thang đo tỷlệ để thu thập thêm các thông tin chung vềkhách hàngnhư độtuổi, giới tính, nghềnghiệp, thu nhập.

Các khách hàng nhận được bảng hỏi sẽphản hồi trực tiếp và kết quả phản hồi sẽ được lọc và làm sạch trước khi tiến hành các bước nghiên cứu tiếp theo.

Kiểm định độtin cậy với hệsố Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố EFA được sử dụng để đảm bảo các thành phần thang đó có độ kết dính phù hợp với mục tiêu nghiên cứu. Đến bước phân tích hồi quy tuyến tính được thực hiện để xác định các nhân tố thực sự ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh động, cường độ ảnh hưởng của

Trường Đại học Kinh tế Huế

(19)

nhân tốcũng được chỉ rõ thông qua hệsốcủa các nhân tố. Sửdụng phương pháp phân tích trung bình của tổng thể để tìm sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng đối với từng nhân tố.

Xét lỗi của mô hình:

 Hiện tượng đa cộng tuyến: Đa cộng tuyến là hiện tượng các biến độc lập có mối tương quan với nhau. Nếu hiện tượng đa cộng tuyến xuất hiện thì mô hình sẽcó nhiều thông tin giống nhau và rất khó tách bạch sự ảnh hưởng của từng biến một.

Công cụ dùng đểphát hiện sựtồn tại của hiện tượng đa cộng tuyến được sửdụng trong nghiên cứu này là hệ số phóng đại phương sai (Variance inflation factor – VIF). Nếu VIF lớn hơn hay bằng 10 hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra mạnh, cần phải bỏmô hình đã chọn (Theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).

 Hiện tượng tự tương quan: Kiểm định hiện tượng tự tương quan nhằm phát hiện các giá trị trong một biến có mối quan hệvới nhau không. Đây là một dạng vi phạm các giảthuyết cơ bản sốhạng nhiễu, hệquảkhi bỏqua sựtự tương quan là các dự báo và ước lượng vẫn không thiên lệch và nhất quán nhưng không hiệu quả. Trong trường hợp này, kiểm định dùng DurbinWatson là kiểm định phổbiến nhất cho tương quan chuỗi bậc nhất.

Nếu kết quảDurbin-Watson nằm trong khoảng 1,5 đến 2,5 thì kết quảkiểm định cho thấy các giảthuyết không bịvi phạm, như vậy các ước lượng vềhệsốhồi quy là nhất quán và hiệu quảvà các kết luận rút ra từphân tích hồi quy là đáng tin cậy.

- Phương pháp chọn mẫu:Để đạt được mục tiêu nghiên cứu như đã trình bày, thiết kế chọn mẫu phi xác xuất (Suander M., 2000) mà cụthể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện được chấp nhận giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện (Krueger, R.A, 1998). Điều quan trọng chọn phương pháp này là vì người trảlời dễtiếp cận, họsẵn sàng hợp tác trảlời câu hỏi.

- Với cách chọn mẫu phi xác xuất, tuy có lợi vềmặt thời gian và tiết kiệm chi phí (Cooper & Schindler, 1998) hơn so với cách chọn mẫu xác suất. Nhưng cách chọn mẫu này, cũng theo hai tác giả này, không phải lúc nào cũngchính xác vì sựchủquan thiên vịtrong quá trình chọn mẫu và sẽlàm méo mó biến dạng kết quảnghiên cứu .

Trường Đại học Kinh tế Huế

(20)

- Xác định cỡmẫu:

Theo kinh nghiệm của nhiều nghiên cứu trước đây, để thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA có hiệu quả, số mẫu cần chọn tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến.

Dựa trên tổng số biến của bảng hỏi chính thức sẽ chọn số lượng mẫu lớn hơn 5 lần tổng số biến để thực hiện điều tra khách hàng. Cụ thể bảng hỏi có 27 biến, do đó số mẫu tối thiểu cần có là 135 mẫu. Số lượng mẫu càng nhiều thì thông tin thu thập được càng có ích nên nghiên cứu chọn phát ra 180 phiếu khảo sát dựa trên cơ sở là điều kiện thời gian và khả năng tiếp cận đối tượng khách hàng của nghiên cứu trong quá trình thực tập tại Công ty Bất động sản PhốSon.

- Cách thức tiến hành

Với số lượng khách hàng cần điều tra là 180, dựa trên số lượt khách trung bình mỗi ngày đến để được tư vấn về các sản phẩm của công ty đểphát bảng hỏi trực tiếp cho khách hàng. Ngoài ra, đểviệc khảo sát có tính trung thực và đảm bảo đủsố lượng bảng hỏi, tác giả đã xin theo để tiếp cận được lượng khách hàng đã từng mua hàng tại công ty của các nhân viên kinh doanh nhằm phỏng vấn sâu để chỉnh sửa bảng hỏi trong giai đoạn đầu và phát bảng hỏi trực tiếp khi bảng hỏi đãđược chỉnh sửa và hoàn thiện. Việc phát bảng hỏi tiến hành cho đến lúc đủsố lượng mẫu điều tra. Nếu mẫu bị trùng với lần điều tra trước thì loại bỏ đối tượng đó và chọn mẫu thay thếtheo một quy luật nhất định, ví dụchọn khách hàng tiếp theo để điều tra.

Với cách chọn mẫu như thế này có thể xem như mẫu được chọn gần đến quy tắc chọn mẫu ngẫu nhiên để tiến hành thu thập dữ liệu và có thể thực hiện các kiểm định.

4.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu 4.3.1 Thống kê mô tả

Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp dùng tổng hợp các phương pháp đo lường, mô tả, trình bày số liệu được ứng dụng trong lĩnh vực kinh tế để thể hiện đặc điểm cơ cấu mẫu điều tra. (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008, sách

“Phân tích dữliệu nghiên cứu với SPSS”, nhà xuất bản Hồng Đức).

Trường Đại học Kinh tế Huế

(21)

Trong nghiên cứu này, phương pháp thống kê mô tảthống kê đặc điểm của mẫu điều tra vềnhân khẩu học như: giới tính, độtuổi, nghềnghiệp,…

4.3.2 Đánh giá độ tin cậy của thang đo

Độ tin cậy của thang đo được đánh giá bằng phương pháp nhất quán nội tại qua hệ số Cronbach’s Alpha. Sửdụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha trước khi phân tích nhân tố EFA để loại các biến không phù hợp vì các biến rác này có thể tạo ra các yếu tốgiả.

Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên kết với nhau hay không nhưng không cho biết biến quan sát nào cần bỏ đi và biến quan sát nào cần giữlại.

Các mức giá trị của hệ số Cronbach’s Alpha: lớn hơn 0,8 là thang đo lường tốt;

từ0,7 đến 0,8 là sửdụng được; từ0,6 trở lên là có thểsửdụng trong trường hợp khái niệm nghiên cứu là mới hoặc là mới trong bối cảnh nghiên cứu.

Các tiêu chí được sửdụng khi thực hiện đánh giá độ tin cậy thang đo là: loại các biến quan sát có hệsố tương quan biến–tổng nhỏ hơn 0,3. Tiêu chuẩn chọn thang đo khi có độtin cậy Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,6 (hệsố Cronbach’s Alpha càng lớn thì độtin cậy nhất quán nội tại càng cao)(Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008, sách “Phân tích dữliệu nghiên cứu với SPSS”, nhà xuất bản Hồng Đức).

4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Theo Hair & ctg (1998), phân tích nhân tố là một phương pháp phân tích thống kê dùng để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát thành một nhóm để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết các nội dung thông tin của biến ban đầu.

Theo Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), kiểm định Bartlett (Bartlett’s test) xem xét cặp giảthuyết:

- H₀: Độ tương quan giữa các biến quan sát bằng 0 trong tổng thể - H₁: Độ tương quan giữa các biến quan sát khác 0 trong tổng thể

Trường Đại học Kinh tế Huế

(22)

Nếu như kiểm định này có ý nghĩa thống kê, tức là Sig. < 0,05 (mức ý nghĩa) thì bác bỏgiảthuyết H₀, chấp nhận giảthuyết H₁ hay đồng nghĩa là các quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể.

Theo Hair & ctg (1998), Multivariate Data Analysis, Prentice–Hall International, trong phân tích EFA, KMO (Kaiser–Meyer –Olkin) là chỉ số dùng để xem xét sựthích hợp của phân tích nhân tốvà trịsốcủa nó phải có giá trị trong khoảng từ0,5 đến 1 thì phân tích này mới thích hợp, còn nếu như trị sốnày nhỏ hơn 0,5 thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với các dữliệu. Chỉ sốFactor Loading có giá trị lớn hơn 0,5 được xem là có ý nghĩa thực tế.

Hair & ctg (1998) cho rằng: nếu chọn tiêu chuẩn Factor loading >0,3 thì cỡ mẫu ít nhất là 350, nếu cỡ mẫu khoảng 100 thì nên chọn tiêu chuẩn Factor loading > 0,55;

nếu cỡ mẫu khoảng 50 thì Factor loading phải > 0,75. Cho nên trong trường hợp này, cụthểcó 180 bảng hỏi điều tra, sau khi đãđược kiểm định độtin cậy sẽ tiến hành phân tích nhân tố với phép trích Principal components, sử dụng phép xoay Varimax với hệ sốtruyền tải Factor loading phù hợp là 0,5. Do đó các biến có hệsốtruyền tải (Factor loading) nhỏ hơn 0,5 sẽ bị loại, điểm dừng khi Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) lớn hơn 1 và tổng phương sai trích lớn hơn 50%. Tóm lại, trong phân tích nhân tốkhám phá cần đáp ứng các điều kiện:

- Factor Loading >0,5 - 0,5 <KMO<1

- Kiểm định Bartlett có sig. <0,05

- Phương sai trích Total Varicance Explained > 50%

- Eigenvalue > 1 4.3.4 Hồi quy tuyến tính

Sau khi thang đo của các yếu tố khảo sát đã được kiểm định thì sẽ được xử lí chạy hồi quy tuyến tính với mô hình cơ bản ban đầu là:

Y = β0 + β1 X1 + β2 X2+ β3 X3+ β4 X4+ β5 X5 + u Trong đó:

Y: Năng lực cạnh tranh động của công ty bất động sản PhốSon

Trường Đại học Kinh tế Huế

(23)

X1–X5: Các yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh động β1 – β5: Hằng số- các hệsốhồi quy

u: Sai số

Sau khi kiểm định mô hình hồi quy sẽ giúp xác định được các nhân tố nào tác động mạnh đến năng lực cạnh tranh động của doanh nghiệp. Yếu tốnào có hệsố β lớn thì mức độ ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp càng cao.

5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu Kết cấu đềtài gồm 3 phần:

Phần 1: Đặt vấn đề

Phần 2: Nội dung và kết quả nghiên cứu

Chương 1: Tổng quan lí luận về năng lực động và năng lực cạnh tranh của Công ty Bất động sản PhốSon

Chương 2: Phân tích đánh giá năng lực cạnh tranh của công ty trong việc áp dụng thuyết năng lực động

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty Phần 3: Kết luận và kiến nghị

Trường Đại học Kinh tế Huế

(24)

PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÍ LUẬN VỀ NĂNG LỰC ĐỘNG VÀ NĂNG LỰC CẠNH TRANH

1.1 Lý thuyết về nguồn lực và đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp

1.1.1 Lý thuyết về nguồn lực

Nguồn lực của doanh nghiệp thểhiệnở nhiều dạng khác nhau, chúng được chia ra thành hai nhóm: Nguồn lực hữu hình và nguồn lực vô hình (Grant, 2002; Nguyễn Đình Thọvà Nguyễn ThịMai Trang, 2009). Lý thuyết vềnguồn lực của doanh nghiệp tập trung phân tích năng lực cạnh tranh dựa vào các yếu tố bên trong, đó là nguồn lực của doanh nghiệp (Wernerfelt, 1984; Nguyễn Đình Thọvà Nguyễn ThịMai Trang, 2009).

Lý thuyết nguồn lực cho rằng nguồn lực của doanh nghiệp chính là yếu tốquyết định đến lợi thếcạnh tranh và kết quảkinh doanh của doanh nghiệp. Không phải tất cả những nguồn lực của doanh nghiệp đều có thể duy trì những lợi thế cạnh tranh. Theo Barney (1991), đểduy trì lợi thế cạnh tranh, một nguồn lực của doanh nghiệp phải có 4 thuộc tính sau: Có giá trị; Hiếm; Khó thay thế; Khó bị bắt chước, gọi tắt là VRIN (Valuable, Rare, Inimitable, Non-substitutable).

1.1.2 Đặc điểm của nguồn lực tạo lợi thế cho doanh nghiệp 1.1.2.1 Nguồn lực có giá trị

Có nghĩa rằng nó khai thácđược những cơ hội và/hoặc vô hiệuhóa được những mối đe dọa trong môi trường hoạt động của doanh nghiệp để mang đến lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Nguồn lực có giá trị sẽ mang đến lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, nguồn lực đó phải cho phép doanh nghiệp thực hiện được các chiến lược kinh doanh cải thiện năng suất và hiệu quả hoạt động của công ty (efficiency and effectiveness) (theo Barney, 1991). Từ đó giúp cho doanh nghiệp tận dụng được cơ hội và trung lập các mối đe dọa hiện hữu trong môi trường kinh doanh của doanh nghiệp.

Trường Đại học Kinh tế Huế

(25)

1.1.2.2 Nguồn lực hiếm

Nó cần phải hiếm trong sựcạnh tranh tiềm tàng và hiện tại của doanh nghiệp và chỉ có ởdoanh nghiệp này, được doanh nghiệp này sửdụng đểthực thi các chiến lược tạo ra giá trị mà không cùng lúc được thực thi bởi nhiều doanh nghiệp khác.

Một nguồn lực có giá trị mà có mặt ở các doanh nghiệp khác thì không được xem là nguồn lực nguồn lực hiếm. Nguồn lực hiếm là nguồn lực mà chỉ có ở doanh nghiệp này, được doanh nghiệp sử dụng trong chiến lược tạo ra giá trị cho doanh nghiệp, đem lại lợi thếcạnh tranh của doanh nghiệp (Barney,1991).

1.1.2.3 Nguồn lực khó bắt chước

Theo Lippman & Rumelt (1982) và Barney (1986a,1986b), nguồn lực khó bị bắt chước khi có một trong ba hoặc cảba nhân tốsau (a) doanh nghiệp có được nguồn lực đó nhờ vào một số điều kiện xảy ra ở một thời điểm đặc biệt nào đó, (b) mối liên hệgiữa những nguồn lực đó với năng lực cạnh tranh của công ty một cách ngẫu nhiên, (c) nguồn lực đó có liên quan đến một hiện tượng xã hội, vượt quá khả năngkiểm soát vàảnh hưởng của doanh nghiệp.

1.1.2.4 Nguồn lực không thể thay thế

Yêu cầu quan trọng đối với nguồn lực của doanh nghiệp để nguồn lực đó tạo ra lợi thếcạnh tranh đó là những nguồn lực không thểbịthay thếbằng những nguồn lực có giá trịthay thế tương đương vềmặt chiến lược (Barney, 1991). Khả năng thay thếdiễn ra dưới hai hình thức, trước tiên, nguồn lực đó không thểbắtchước được nhưng có thể được thay thếbằng một nguồn lực tương tựkhác mà nó cho phép doanh nghiệp sửdụng nguồn lựctương tự này vẫn thực hiện được các chiến lược của doanh nghiệp (Barney & Tyler, 1990). Hình thức thứhai là nhiều nguồn lực khác nhau có thểlà thay thếmang tính chiến lược. Đối với doanh nghiệp này, nguồn lực A (ví dụ là lực lượng lãnh đạo tài năng) (Zucker, 1977) là nguồn lực đặc trưng mà doanh nghiệp khác không có được, nhưng doanh nghiệp B vẫn có thếmạnh đối với nguồn lực B (ví dụ đó là khả năng lên kếhoạch rất tốt) của mình và từ đó nguồn lực B của doanh nghiệp B vẫn có thể cạnh tranh với

Trường Đại học Kinh tế Huế

(26)

Hình 1.1: Nguồn lực đạt VRIN và lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp (Nguồn: Barney, J.B,1991) 1.2 Lý luận chung về thuyết năng lực động

1.2.1 Khái niệm về năng lực động

Trước những năm 1980, các lý thuyết vềphân tích cạnh tranh chủ yếu tập trung vào việc phân tích thị trường ởtrạng thái cân bằng (thuyết kinh tếhọc tổchức, kinh tế học Chamberlain) mà ít xem xét quá trình động của thị trường. Bắt đầu từgiữa những năm 1980 đầu những năm 1990, lý thuyết vềnguồn lực doanh nghiệp được nhiều học giả nghiên cứu xem xét đểxây dựng chiến lược kinh doanh từ các yếu tố nội tại của doanh nghiệp (Wernerfelt,1984). Lý thuyết nguồn lực cho rằng chính các nguồn lực của doanh nghiệp (hữu hình và vô hình) sẽ quyết định lợi thế cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Bước phát triển tiếp theo của lý thuyết nguồn lực hình thành nên lý thuyết về năng lực động doanh nghiệp. Lý thuyết năng lực động nhấn mạnh vào sự thay đổi. Lý thuyết này đánh giá tại sao các doanh nghiệp tạo ra lợi thế cạnh tranh trong môi trường biến đổi. Và quan trọng hơn, năng lực động cho phép doanh nghiệp tạo ra và duy trì lợi thế trong môi trường thay đổi nhanh chóng.

Trong thực tế, môi trường kinh doanh luôn biến động đòi hỏi doanh nghiệp phải lèo lái các nguồn lực của mình để thích ứng và tồn tại, chính vì vậy lý thuyết nguồn lực của doanh nghiệp liên tục được phát triển và được mở rộng trong thị trường động và hình thành nên lý thuyết năng lực động (dynamic capabilities). Năng lực của doanh nghiệp là khả năng của doanh nghiệp sử dụng hiệu quả nguồn lực để đạt được mục tiêu kinh doanh. Theo Teece DJ, Pisano G & Shuen A (1997), năng lực động được định nghĩa là “khả năng tích hợp, xây dựng và định dạng lại những tiềm năng của doanh nghiệp để đáp ứng với thay đổi của môi trường kinh doanh”.

Nguồn lực doanh nghiệp

Giá trị Hiếm Khó bắt chước Không thểthay thế

Lợi thếcạnh tranh bền vững của doanh

nghiệp

Trường Đại học Kinh tế Huế

(27)

Nguồn năng lực động là cơ sở tạo ra lợi thếcạnh tranh và đem lại kết quảkinh doanh của doanh nghiệp (Eisenhardt & Martin, 2000). Như đã nêu ở trên, nguồn lực doanh nghiệp có thể ở dạng hữu hình hoặc vô hình. Nguồn lực vô hình thường khó phát hiện và đánh giá nhưng chúng thường tạo ra lợi thế cạnh tranh bền vững và thỏa các điều kiện VRIN nên chúng thường là năng lực động của doanh nghiệp (Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008). Từ đó duy trì và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.

1.2.2 Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động

Hình 1.2: Lịch sử hình thành lý thuyết năng lực động

(Nguồn: Bùi Quang Tuyến, tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tếvà Kinh doanh) Lý thuyết nguồn lực

doanh nghiệp

Lý thuyết năng lực động doanh nghiệp

Xem xét xây dựng chiến lược kinh doanh dựa trên phân tích các nguồn lực nội bộ mang lại những lợi thế cho doanh nghiệp (chủ yếu các nguồn lực vô hình thỏa mãn tiêu chí: Đem lại lợi ích, hiếm, khó bắt chước, không thể thay thế).

Phân tích xem xét các yếu tố trong điều kiện thị trường động (biến đổi)

Xem xét xây dựng chiến lược kinh doanh từ việc phân tích các yếu tố nội bộ doanh nghiệp (các nguồn lực hữu hình và vô hình)

Phân tích ở điều kiện thị trường cân bằng

Xem xét xây dựng chiến lược từ việc phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài: ví dụ Mô hình 5 áp lực cạnh tranh

Phân tích ở điều kiện thị trường cân bằng

Lý thuyết cạnh tranh truyền thống(Kinh tế học tổ chức, Kinh tế học Chamberlain,

Kinh tế học

Schumpeter)

Trường Đại học Kinh tế Huế

(28)

1.3 Lý luận chung về bất động sản 1.3.1 Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là những tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội, là một phần quan trọng của mỗi quốc gia. Đó là một phần không thểthiếu trong mọi hoạt động của con người.

Từ thời La Mã cổ đại, người ta đã phân loại thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… vàtất cảnhững gì liên quanđến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm “bất động sản” và

“động sản”.

Hầu hết các nước đều coi bất động sảnlà đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sựCộng hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụthểbất đống sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý vìđất đai nói chung là bộphận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch nhân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”

với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt ra khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sựBắc Kỳvà Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sựThái Lan quy

Trường Đại học Kinh tế Huế

(29)

định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có 2 cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụthểnhững gì được coi là “gắn liền với đất đai, và do vậy là bất động sản; thứhai, không giải thích rõ vềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác nhau vềnhững tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sựtruyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung vềbất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là bất động sản.

Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình, gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định nghĩa gồm đất đai và những công trìnhdo con người tạo nên gắn liền với đất.

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng nhưng nói chung có một quan điểm thống nhất là “bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được” và theo đó bất động sản bao gồm: “đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được”, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hòa, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏkhoáng sản.

Trường Đại học Kinh tế Huế

(30)

1.3.2 Thuộc tính của bất động sản 1.3.2.1 Tính bất động

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, nhưng không thể đem bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến một vị trí khác. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vịtrí của đấtđai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế- xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dùở thếcận nhau.

1.3.2.2 Tính không đồng nhất

Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng vềmặt đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giảsửrằng, hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.

1.3.2.3 Tính khan hiếm

Diện tích đất là có hạn so với sựphát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hưỏng ngày càng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân. Một là, do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn. Hai là, do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. Ba là, do nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ởthành phố tăng lên, nhu cầu vềchỗ ởcũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

1.3.2.4 Tính bền vững đời sống kinh tế

Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thểthay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử

Trường Đại học Kinh tế Huế

(31)

dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủsởhữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa, đất đai được sửdụng để hưởng quyền sởhữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sửdụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thểhiện đời sống kinh tếbền vững.

1.4 Lí luận chung về năng lực cạnh tranh trong bất động sản 1.4.1 Khái niệm về năng lực cạnh tranh

Theo Từ điển thuật ngữ kinh tếhọc (2001): “Năng lực cạnh tranh được hiểu là khả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả khả năngdành lại một phần hay toàn bộthịphần của đồng nghiệp”.

Michael Porter (2009b) cho rằng khó có thể đưa ra một khái niệm, định nghĩa tuyệt đối về năng lực cạnh tranh. Theo ông, “Đểcó thểcạnh tranh thành công, các doanh nghiệp phải có được lợi thếcạnhtranh dưới hình thức hoặc là có chi phí sản xuất thấp hơn hoặc là có khả năng khác biệt hóa sản phẩm để đạt được mức giá cao hơn trung bình.Đểduy trì lợi thếcạnh tranh, các doanh nghiệp cần ngày càng đạt được những lợi thếcạnh tranh tinh vi hơn, qua đócó thểcung cấp những hàng hóa hay dịch vụcó chất lượng cao hơn hoặc sản xuất có hiệu suất cao hơn” (Michael Porter, 2009b).

Như vậy, có thể hiểu rằng: “Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể hiện thực lực và lợi thếcủa doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng đểthu lợi ngày càng cao hơn”.

Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết tạo ra từthực lực của doanh nghiệp.

Đây là yếu tốnội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí công nghệ, tài chính, nhân lực, tổchức quản trịdoanh nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia, đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng cũng là thách thức không nhỏkhi mức độchuyên môn hóa của các doanh nghiệp còn thấp, năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp còn hạn chế. Vô hình chung sẽtạo sức ì lớn cho toàn thị trường.

Trường Đại học Kinh tế Huế

(32)

1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp 1.4.2.1 Định tính

- Uy tín, thương hiệu

Đây là chỉ tiêu có tính chất rất khái quát, nó bao gồm nhiều yếu tố như: chất lượng sản phẩm, các hoạt động dịch vụ của doanh nghiệp, hoạt động marketing, quan hệcủa doanh nghiệp với các tổchức tài chính, mức độ ảnh hưởng của các doanh nghiệp đến các đơnvị hành chính sự nghiệp… Đó là tài sản vô hình, vô giá mà doanh nghiệp nào cũng coi trọng, nếu mất uy tín thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ không có khả năng cạnh tranh trên thương trường. Có uy tín, doanh nghiệp có thể huy động được rất nhiều nguồn lực như: vốn, nguyên vật liệu và đặc biệt là sựquan tâm, gắn bó của người lao động với doanh nghiệp hay sự ủng hộcủa chính quyền địa phương với công ty.

Theo định nghĩa của Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ “thương hiệu là một cái tên, một từ ngữ, một dấu hiệu, biểu tượng, hình vẽ hoặc tổng hợp tất cả các yếu tố trên nhằm xác định một sản phẩm hoặc dịch vụ của một sản phẩm và phân biệt sản phẩm dịch vụvới đối thủcạnh tranh. Có thể nói thương hiệu là hình thức thểhiện bên ngoài tạo raấn tượng, thểhiện cái bên trong cho sản phẩm hoặc doanh nghiệp. Thương hiệu tạo ra nhận thức và niềm tin của người tiêu dùng đối với sản phẩm và dịch vụ mà doanh nghiệp cung ứng. Giá trị của một thương hiệu là triển vọng lợi nhuận mà thương hiệu có thể đem lại cho nhà sản xuất trong tương lai. Nói cách khác, thương hiệu là tài sản vô hình của doanh nghiệp. Ví dụ khi nói đến cà phê người ta sẽnghĩ đến cà phê Trung Nguyên, hay khi nhắc đến xe máy sẽ nghĩ tới Honda,… Tên hàng hóa gắn liền với thương hiệu trở thành một cụm từdễnhớ và làm cho khách hàng nhớ đến doanh nghiệp lâu hơn. (Nguồn: Đào Minh Đức, “Làm rõ khái niệm thương hiệu”, www.Margroup.edu.vn).

Xây dựng thương hiệu đòi hỏi vấn đề về thời gian, khả năng tài chính và ý chí không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Một doanh nghiệp có năng lực cạnh tranh cao cũng có nghĩa là họ đã xây dựng được thương hiệu mạnh, thương hiệu đó luôn được khách hàng nhớ và nhận biết rõ ràng. Một thương hiệu mạnh là một

Trường Đại học Kinh tế Huế

(33)

thương hiệu có thể tạo được cho khách hàng sự ấn tượng, kích thích sử dụng sản phẩm. Nếu khách hàng đã thích và đam mê một thương hiệu, họ sẽ trung thành với thương hiệu đó.

Qua việc xây dựng thành công một thương hiệu có thể đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp đó vì: Thương hiệu tốt giúp tạo dựng sự tin tưởng, yên tâm và tựhào khi sửdụng thương hiệu đó. Thương hiệu tốt giúp tạo dựng hìnhảnh công ty tốt và nhanh chóng thu hút được những khách hàng mới, vốn đầu tư và thu hút nhân tài.

Thương hiệu tốt giúp phân phối sản phẩm dễ dàng hơn, dễ tìm kiếm thị trường mới, đồng thời giảm chi phí tiếp thị, giúp doanh nghiệp có điều kiện phòng thủ, chống lại sự cạnh tranh quyết liệt vềgiá.

- Kinh nghiệm của doanh nghiệp

Một công ty có bề dày kinh nghiệm trên thương trường cũng được đánh giá rất cao về năng lực cạnh tranh. Kinh nghiệm sẽ giúp công ty nâng cao chất lượng sản phẩm, có thểnắm bắt và xửlý tình huống phức tạp với thời gian và chi phí thấp nhất.

- Cơ sởvật chất kỹthuật

Cơ sở vật chất kỹ thuật ảnh hưởng rất lớn đến khả năng cạnh tranh của bất cứ doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, do đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản không sản xuất ra sản phẩm vật chất mà chỉ cung cấp những sản phẩm có sẵn và thông qua việc cung cấp dịch vụcho khách hàng dựa trên phần lớn là nguồn nhân lực, có sự hỗ trợ của công nghệ, thiết bị hiện đại, tiên tiến. Việc đánh giá của khách hàng là thông qua sựhài lòng về nhân viên và dịch vụ của công ty. Vì vậy, cơ sở vật chất kỹ thuật cóảnh hưởng lớn tới năng lực cạnh tranh của một công ty môi giới bất động sản.

Một công ty bất động sản có trang thiết bị tiên tiến, công nghệhiện đại thì dịch vụcủa họ có chất lượng cao, thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng. Hơn nữa, nhiều chi nhánh được mở sẽ làm tăng tính tiện lợi hơn trong giao dịch và thu hút nhiều khách hàng trên địa bàn rộng lớn, từ đó khẳng định được vị thếcủa công ty. Một sốchỉ tiêu cơ sở vật chất kỹ thuật- công nghệ như: số lượng chi nhánh, các giải pháp giao dịch tiên tiến,…

Trường Đại học Kinh tế Huế

(34)

- Nguồn nhân lực

Nguồn nhân lực của công ty bất động sản là nguồn vốn quý giá nhất, vì hầu hết các lĩnh vực đem lại doanh thu lớn cho công ty như dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp, quản lý tài sản, hoạt động tự doanh đều phụ thuộc chủ yếu vào nhân tố con người. Trìnhđộ nguồn nhân lực cao sẽgiúp khách hàng nhanh chóng tiếp cận hơn với sản phẩm, tốc độ được phục vụ nhanh hơn, khách hàng được quan tâm kỹ hơn. Có thể nói nguồn nhân lực có vai trò quyết định đến năng lực cạnh tranh của công ty bất động sản, nguồn nhân lực cao là yếu tố tạo nên sựkhác biệt giữa các công ty bất động sản.

Các chỉ tiêu đánh giá nguồn nhân lực bao gồm: số lượng cán bộ nhân viên, số lượng cán bộnhân viên có trìnhđộ đại học và trên đại học, trìnhđộ, kinh nghiệm của các cán bộquản lý cấp cao,…

1.4.2.2 Định lượng

- Thị phần doanh nghiệp trên thị trường

Thị phần phản ánh thế mạnh của doanh nghiệp trong ngành, là chỉ tiêu được doanh nghiệp hay dùng để đánh giá mức độ chiếm lĩnh thị trường của mình so với đối thủ cạnh tranh. Thị phần lớn sẽ tạo lợi thế cho doanh nghiệp chi phối và hạ thấp chi phí sản xuất do lợi thếvềquy mô.

- Chỉ tiêu lợi nhuận

Chỉ tiêu lợi nhuận được thể hiện qua một số yếu tố sau: giá trị sản lượng sản xuất, lợi nhuận ròng, tỷsuất lợi nhuận trên tổng sản lượng sản xuất, lợi nhuận ròng, tỷ suất lợi nhuận trên tổng sảnlượng sản xuất.

Đây là một trong các chỉ tiêu phản ánh hiệu suất của doanh nghiệp nếu các chỉ tiêu này càng cao phản ánh hiệu suất kinh doanh càng cao và do đó tạo điều kiện để nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

- Năng suất lao động

Năng suất lao động là chỉ tiêu quan trọng, tổng hợp của các yếu tố như: con người, công nghệ, tổchức quản lý, cơ sởvật chất kỹthuật,… Do đó, nó là tiêu chí rất quan trọng để đánh giá năng lực cạnh tranh củdoanh nghiệp. Năng suất lao động được

Trường Đại học Kinh tế Huế

(35)

đo bằng sản lượng sản phẩm đảm bảo chất lượng trên một đơn vị số lượng lao động làm ra sản phẩm đó.

Năng suất lao động của doanh nghiệp càng cao thì năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp càng cao so với các doanh nghiệp cùng lĩnh vực. Khi doanh nghiệp có năng suất lao động cao hơn so với các